投資房產 美國這10個城市的房價更穩定

美國六月份新房銷售量有所下降,但住房再銷售數量和建築許可發放量都創新高。目前投資人最關心的莫過於房地產市場的波動情況。

美國某處房產

《紐約時報》7月24日文章表示,目前全美整體房價從2012年以來上漲了27%。房產升值對於業主來說是好事,但是,根據經濟危機時的經驗,如果房價上漲太快,可能導致房產泡沫爆裂,到時會利潤縮水、資不抵債、出現止贖潮,以及其它很多意想不到的壓力。

所以大部份業主可能會希望房價變化更溫和、穩定。其實,小到個人、大到整個金融系統,房產市場表現穩定都會有正面作用。那麼目前美國房產市場的發展情況如何,美國哪些城市的房產一直以來呈現比較穩定的狀態呢?

美國房產市場仍保持復甦

據路透社報導,美國商業部7月24日公佈的數據顯示,六月份美國新屋銷售量僅為整體房產市場的8.1%,比五月份下降了6.8%,是去年11月份以來最低水平,而五月份的銷售量從54.6萬下調至51.7萬。

但是,六月份新屋銷售與去年同期相比還是上升了18.1%,說明美國房產市場的復甦態勢仍然持續。

美國政府努力通過房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)兩家房產抵押貸款公司為首次購房者放寬借貸條件。目前美國房貸利率接近歷史最低點。

上週三的一份報告顯示,六月份住房再銷售的數量、建築許可發放量都達到8年來最高。

調查:房地產成為最熱門投資項目

Bankrate.com網站最近調查了1,000位美國投資者,結果顯示,27%受訪者認為10年內房地產是最好的投資項目。這是Bankrate調查近三年來,房地產投資首次成最熱門投資,高於股票和債券。

專業理財顧問史蒂芬•杜塞特(Stephen Doucette)表示,對於很多投資者來說,與股票和債券相比,房地產這種有形資產令他們更感安心,畢竟房價不是每天更新。

另外,投資者也看房產投資的長期潛在回報。全美20大城市綜合房價指數中提到,過去三年來房產投資的年回報率為9.2%,但過去十年來,房產投資的損失率只有0.4%。相比之下,股票投資在過去三年的回報率為14.8%,但是十年回報率僅為5.87%。

過去25年來 美國房價比較穩定的城市

據《赫芬頓郵報》報導,金融顧問公司SmartAsset選取了美國前358個大城市,對美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)關於這些城市從1990年以來的房價數據了進行分析。

數據分析過程

在分析過程中,SmartAsset首先統計了各城市的房價從1990年第一季度以來的整體上漲情況,然後計算出這些城市1990年購房者在10年內經歷房價下跌的機率。

房價自1990年以來上漲250%的城市的指數為100,沒有上漲的為0,中間的城市則分別計算出各自相應的指數。同樣,房價下跌可能性為0%,指數則為100,下跌可能性高於58%,指數則為0。最後綜合以上分析結果,統計出房價最穩定的城市。

分析結果

結果發現,從1990年以來的25年來,前10名最穩定的房產市場中,德克薩斯州有3個城市,所佔比例最高,其首府奧斯丁排在第2位,房價上漲242%。德克薩斯州的房產成交價較低、一些城市沒有實行嚴格的分區管制。

另外,科羅拉多州、懷俄明州、阿拉斯加州、蒙大拿州和華盛頓州也有城市入圍前10名。下面列出這10個房產市場穩定的城市。

1. 科羅拉多州波德(Boulder, Colorado)

科羅拉多州波德

在過去25年來,波德年均房價上漲4%,目前房價大約為1990年的四倍,而沒有下跌超過5%的情況。這意味著房價不會暴跌,會有所升值。

另外,波德也非常適合科技人才創業。

2.德克薩斯州奧斯丁(Austin, Texas)

奧斯丁是美國房產最熱門的城市之一。在蕭條時期,奧斯丁的房價下跌只有3.4%,而聖荷西和西雅圖的房價下跌則超過10%。

3.北達科他州俾斯麥(Bismarck, North Dakota)

北達科他州俾斯麥

在過去30年來,北達科他州的經濟一直保持強勢。該州目前的失業率僅為2.6%。經濟穩定也有助於保持房產市場的穩定。

即使在經濟蕭條時期,房產需求依然很高,止贖率很低,房價下跌少。過去25年間,房價沒有低於5%。

4.德克薩斯州米德蘭(Midland, Texas)

米德蘭在德克薩斯州西部,過去25年來房價上漲也很多,年均漲幅為3.3%,幾乎沒有明顯的下跌。

5. 懷俄明州卡斯珀(Casper, Wyoming)

懷俄明州卡斯珀

卡斯珀是懷俄明州的第二大城市,由於該地區煤礦和鈾礦得到開發,其經濟在近年來得到發展。卡斯珀的人口在過去30年來也大幅度增加。

經濟和人口的增勢,使卡斯珀成為過去25年來美國房價上漲最多的城市,上漲了320%,年均上漲率為4.7%。

6. 阿拉斯加州安克拉治(Anchorage, Alaska)

安克拉治是阿拉斯加州最大的城市,幾乎沒有受整體房價動盪的影響。自1990年以來,年均房價上漲率為3%,也沒有大幅度的價格下跌。

7. 蒙大拿州比靈斯(Billings, Montana)

蒙大拿州比靈斯

作為蒙大拿州最大的城市,即使是在經濟危機的最後十年,比靈斯的經濟也沒有陷入衰敗,失業率從沒有高於7%。房屋止贖率一直相對較低,房價價跌很少。在過去25年來,比靈斯房價下跌5%的機率為零。

8. 華盛頓州瓦拉瓦拉(Walla Walla, Washington)

瓦拉瓦拉位於華盛頓州的東南部,盛產葡萄酒,也是一個熱門景點。近年來,當地的經濟也因此興盛,房價達到新高。2005年以來,房價上漲了近30%。1990年以來的總體上漲率為256%。

9. 德克薩斯州奧德薩(Odessa, Texas)

過去25年來,奧德薩的房價下跌機率僅為4%,而對比拉斯維加斯和亞特蘭大,同時期房價下跌機率分別為41%和39%。但是奧德薩目前的房價比1990年上漲了3倍。

10.路易斯安那州霍瑪-帝博多(Houma-Thibodaux, Louisiana)P />

1990年以來,即使多次遭到颶風重創,以及經歷經濟危機,但該地區的房價幾乎沒受到影響。經濟危機時房價最低也只下跌了2.5%。而這些年平均年增長率為2.8%。

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