加拿大房產增值稅淺談

在加拿大房屋增值是需要交稅的,也就是加拿大房產增值稅。其中資本增值部分(Capital Gain)將會放到賣屋當年收入來增收所得稅,這壹部份就稱為資本增值稅(Capital Gain Tax) 。如純粹為首要住宅(Principal Residence),所有資本增值部分擁有100%減免優惠 (PRE, Pricinple Residence Exemption)。如房屋用途為投資出租使用,其中50% 增值部分需放到出售當年收入征收所得稅(Income Tax)。

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譬如壹位買家在2012年投資了壹套公寓出租給租客,租客住了三年,在租客搬走後買家把房子賣了,在這段三年持有期間這名買家就需要被課征50%的增值部份。

如CRA國稅局認定房屋持有時間太短暫,或著過往紀錄房地產買賣太過頻繁,非常有機會被認為商業性收入(Business Income) ,而課征100%增值部分來放到出售當年收入計算所得稅。

我們來看看下列這個情況:

有壹名買家在1996年於溫哥華購買了壹套房屋,自己居住並申報其屋為首要住宅。在2006年中由於工作原因而搬到了多倫多,於是開始出租這套房屋。到了2012年,租客搬走,這位買家就把這套房屋出售了,假設在無申報任何資本折舊 (CCA, Capital Cost Allowance, 由於篇幅有限,本文不討論CCA部份。),出售後該如何申報資本增值稅?

很多人就像這位買家壹樣,在改變住宅用途時並不會跟國稅局申報。這時候計算方式如下:

1.1996 – 2006 共11年時間由於是首要住宅,擁有優惠減免(PRE),是不用課征任何資本增值。

2.在2006改變住宅用途時,會視同出售(Dispostion)並以當時公平市場價格(FMV, Fair Market Value)來計算房屋價值。

3.當2012年出售房子時,需要課征2006 – 2012 出租時期的資本增值,(公式: 以2012出售價格 – 2006公平市場價格)。

4.最後由於是投資出租性質,資本增值最後會以50%來計算,放進這名買家出售當年收入。

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但如果當時申報國稅局改變用途,會出現如何不同的計算方式?

1.2006年的更改用途將不會視同出售,所以不需要以公平市場價格計算房屋價值。

2.在2012年出售時,計算方式會以2012年出售價格以及1996年買進價格計算來計算資本增值部分。

3.1996 – 2006 11年自用住宅期間 加 1年 (PRE計算方式 ) = 12年。

4.由於更改出租用途原因是因為工作關系,最長可多享有4年的首要住宅減免優惠 (PRE)= 4年。

5.從1996 到 2012年 屋主共持有住宅17年,而享有自用住宅優惠總共期間為12 + 4 = 16年。

6.最後計算方式為 1996 -2012 資本增值部分 x (16年自用優惠減免 / 17年持有時間)

7.相對來講,課征的增值金額只有資本增值金額的 1/17 計算,而此1/17 金額最後再以50%計算放進買家當年收入。

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這樣算下來是不是很不壹樣?

如果就算更改用途原因不是因為工作,首要住宅減免優惠(PRE)也有11+1 共12年 。如果大部分的增值金額是在2006 – 2012年間,算下來也是相對劃算的。

而工作因素搬遷的首要住宅優惠減免(PRE),是提供給屋主或其配偶因為工作理由需要搬離自家住宅,最長申報期間為四年,但有少數條件限制。

也有人問如果只是把地下室出租該如何計算?

以正確角度來看,當妳最終出售時候,應以出租空間和房屋總體空間比例,和妳出租時間和房屋持有時間長短來計算。但如果出租的空間比例極小,而又沒有因為出租做過任何結構更改,也從來沒有申報過資產折舊(Capital Cost Allowance),是有機會不用申報增值的。

聯邦政府計劃對房產增值稅動刀?房屋買賣或將受到直接影響 | 澳洲

聯邦議員透露稱,譚保政府計劃對房產增值稅(Capital Gains Tax)進行改革,提高澳洲房屋的可負擔性。

自由黨聯邦議員John Alexander透露,譚保政府正在積極地考慮對房產增值稅進行改革,以解決澳洲住房可負擔性越來越差的問題。

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譚保政府計劃對房產增值稅(Capital Gains Tax)進行改革,提高澳洲房屋的可負擔性

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據悉,Alexander是悉尼Bennelong地區的議員,而Bennelong也是全澳房價增幅最快的地區之壹。Alexander在接受采訪時明確表示:“是的,我們的確計劃對房產增值稅進行改革。”

但金融部部長馬希爾斯·科爾曼(Mathias Cormann)卻表示,聯邦政府目前沒有收到修改房產增值稅的建議,“我可以明確地告訴大家,聯邦政府沒有任何這方面的計劃”。

新州州長Gladys Berejiklian則表示,聯邦政府在預算案當中將房屋可負擔性作為壹個關鍵問題來看待,她本人也對稅制改革持開放態度。

澳洲總理譚保表示,想要提升澳洲房屋的可負擔性,關鍵還是要解決房屋供應不足的問題。

澳洲財長斯科特·莫裏森(Scott Morrison)在上周警告稱,澳洲政府可能要通過加稅的方式來維持預算平衡。否則,澳洲的3A主權評級可能會受到影響。

(據今日澳洲)