英國 | 看得見風景的房間:南岸城(Southbank Place)全新河畔豪宅出售

9月29日起,倫敦南岸城(Southbank Place)97套全新別墅向世人揭開神秘面紗,正式對外出售。

貝爾維德花園(Belvedere Gardens)由國際著名開發商Canary Wharf Group和 Qatari Diar共同承建,是迄今為止品質最高的公寓建築。該項目地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築,如議會大廈、白廳(WhiteHall)以及倫敦眼(the London Eye)。

貝爾維德花園(Belvedere Gardens)地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築
貝爾維德花園(Belvedere Gardens)地處泰晤士河沿岸黃金位置,毗鄰倫敦辨識度最高的地標性建築
項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合
項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合

該項目的室內設計由Goddard Littlefair事務所完成,優雅獨特;由GRID 建築公司負責的建築設計精妙成熟。本棟定制化公寓共20層,包括23套單間公寓、58套兩房公寓、13套三房公寓以及1套三房復式公寓和2套頂層豪華公寓,起始售價為1,050,000英鎊。

該項目業主擁有專屬休息室,休息室外有一寬敞的戶外陽台。陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂。除了可享用南岸社區(Southbank Place)公共的健身俱樂部外,本項目業主還擁有專屬健身設施及水療。

寬敞的戶外陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂
寬敞的戶外陽台既適合社交聚會和商業會議,也可供業主休閑娛樂
除了可享用南岸社區公共的健身俱樂部外,貝爾維德花園業主還擁有專屬健身設施及水療
除了可享用南岸社區公共的健身俱樂部外,貝爾維德花園業主還擁有專屬健身設施及水療

GRID Architects 和 Goddard Littlefair通力合作,在貝爾維德花園(Belvedere Gardens)的生活空間裡營造出一種與眾不同的奢華之感。項目的每套公寓都按照最高標准設成,是高貴典雅與實用性的無縫結合。公寓既適合舉辦小型親密的聚會,又方便舉行大型招待活動。陽光透過大扇落地窗照射進來,房間光線充足,窗外是地平線和泰晤士河迷人的美景。

南岸城(Southbank Place)曾是英國藝術節(The Festival of Britain)舉辦地,貝爾維德花園(Belvedere Gardens)的設計建造深受藝術節歷史和文化的影響,其富有視覺衝擊力的外觀便是受藝術節徽章-藝術之星(the Festival Star)啟發設計而成:住宅外牆上青銅色的凹凸與附近的威斯敏斯特相呼應。這種小而細致的材質也可見於建築物穿孔的鋁板兩側和露台,與陽光交融仿佛一層簾子保護著室內的隱私,同時又將房內的光線最大化。

南岸城(Southbank Place)地處泰晤士河沿岸絕佳位置,擁有威斯敏斯特、倫敦城的精致美景。貝爾維德花園(Belvedere Gardens)項目位於泰晤士河南岸1區,前方是銀禧花園(Jubilee Gardens)項目,旁邊是倫敦眼(the London Eye)。南岸廣場(Southbank Place)占地面積5.25英畝,是殼牌中心(Shell Centre)舊址,不遠處便是倫敦著名景點,如泰特現代藝術中心(The Tate Modern)、環球劇場(Globe Theatre)、老維克劇院(Old Vic Theatre)、海沃德畫廊( Hayward Gallery )、一流的餐廳,如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐廳以及世界著名的 Borough Market市場。

富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成
富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成
房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景
房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景

Goddard Littlefair合伙創始人兼總監Martin Goddard說:“我們對該公寓內部進行了精心的設計,旨在給人留下持久的印像,並將周圍環境及一些罕見的特點進一步強化。我們對空間進行仔細考量,對開放空間進行了最大化的利用,使房內自然光線充足,並可欣賞卓越的河景。材料與質地的豐富融合和建築設計理念相輔相成,同時又與中世紀風格的周圍環境相協調。”

GRID Architects合伙創始人 Craig Casci說:“我們一直小心地確保這棟建築設計的獨特性,能夠使其憑借自身力量成為一個地標性建築;富有視覺衝擊力的外觀和內部無與倫比的景致相輔相成。該建築為10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓。”

10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓
10層-20層聯體公寓,戶型有1房、2房、3房以及最高層壯觀的頂層豪華公寓
潛在買家可有機會參觀樣板公寓,項目營銷中心位於二級保護建築-市政廳大廈內
潛在買家可有機會參觀樣板公寓,項目營銷中心位於二級保護建築-市政廳大廈內

潛在買家可有機會參觀樣板公寓,包括其材質、結構及設計布局,參觀地址在該項目營銷中心,位於二級保護建築-市政廳大廈內。2015年9月卡森廣場1號項目和2016年3月卡森廣場30號項目均已成功售罄,三期項目即將啟動。

欲了解Southbank Place項目更多信息或預約參觀,請郵件至chinadesk@savills.com或致電+44 (0)20 3320 8225。

欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/southbank

(本文內容資料由客戶提供)

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 洛杉磯房屋最值錢 紐約客房租付最多

據房地產交易網站Zillow發布的2016年年末報告顯示,包括橙縣在內的大洛杉磯地區,榮獲全美最具房地產市場價值的冠軍。(洛杉磯房價走勢

報告說,去年大洛杉磯地區的住房總價值高達兩兆五千億美元,比前壹年增長了6.4%,凈增壹千五百四十億美元。洛杉磯還有像比弗利山莊和馬裏布這樣的超級豪華社區。

報告還說,全美的住房總價值為29兆6千億(29,600,000,000,000),其中的8.6%位於大洛杉磯;而紐約排第二名,占總值的8%;舊金山排第三,占4.2%。

大洛杉磯地區榮獲全美最具房地產市場價值的冠軍
大洛杉磯地區榮獲全美最具房地產市場價值的冠軍

Zillow的經濟學家認為,美國的房屋價值攀高,是住房市場回暖的現象。但這也讓住房越來越貴,讓壹些家庭無力負擔。在洛杉磯地區,有剛超過壹半的家庭租房居住。

在全美,紐約人付的房租最多,去年共支付了546億美元,洛杉磯第二,付了386億元的租金。

(據新唐人)

加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸(一)房貸的前世與今生

Bruce-700x190

引子

本來應網友要求,撰文談談房貸renew 和 refinance的話題。後轉念一想,與其寫這種隨機的話題,不如干脆寫一個系列,把關於加國房貸的方方面面都說個通通透透。既有連續性和系統性, 又以讓更多讓讀者都能從中找到自己需要的東西。大概想了一下,從今天概述開始,接下來會涵蓋的話題包括:加國貸款機構,獲得貸款的渠道途徑,貸款經紀,銀行agent及分行,審批的流程,申請人的資質,個人信用管理,renew和refinance,怎樣應對銀行罰款,port和blend,等等。

房貸的前世與今生

房屋貸款,是把房地產實物抵押給金融機構獲得融資。其英文mortgage是由兩個詞根mort和gage組成。 mort在拉丁文裡是指與死神相關的。mortal(致命的)這個詞便是由mort衍生而來。gage則暗含綁定之意,例如,engagement(訂婚),說白了就是某兩個人彼此被綁定了。mortgage在剛剛被發明出來時,它的本意就是一份終身賣身契,借款人會用長達幾十年的時間來慢慢償還這筆債務。彼時,房貸的關鍵詞除了利率還是利率,只有拿到盡可能低的利率,才能保證把借款成本保持最低。80年代那會19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世紀初,能搞到5%的利率都高興地做夢能笑醒。

但是,在這樣的一個時代,當汽車可以無人駕駛,土豆也能當選總理,你就得知道,一切都是會變的。

今天,房貸已經迅速從過去單一的金融借貸關系,演變成了普通民眾對抗全球資產加速泡沫化的金融工具和護身利器。這裡,全球資產加速泡沫化的概念是Bruce Li的原創。過去,資產泡沫的概念雖屢屢被提及,但多是持泡沫將破裂之論調。Bruce堅定的認為,在一個相當長的周期內,這種泡沫非但不會破裂,更會呈現越來越加速之趨勢。有人說,泡沫終究會破裂。who cares?重要的不是泡沫何時破裂,而是這個過程你看到了沒有?參與了沒有?受益了沒有

下面這張圖是世界主要央行的當前指導利率。日本是負利率,歐洲是零,美聯儲和加拿大央行是0.50。 這些看似平常的數字其實是於無聲處聽驚雷:存錢的就是loser,投資的才是贏家

世界主要央行的當前指導利率
世界主要央行的當前指導利率

有人說咋沒有天朝的? 天朝利率水平也正處在史上最低水平。請看下面:

中國歷年公積金貸款利率
中國歷年公積金貸款利率

下面是加拿大的Prime Rate 80年來的圖表,怎麼樣,我們現在是不是身處一個百年一遇的低息時代?顯然,跟貨幣對應的資產,尤其是承擔貨幣蓄水池功能的房地產別無選擇,只有一路走高。這時,能否貸到款,買到房,實現以小博大,撬動資本杠杆,是擺在每一個不想在資產泡沫化大潮中被吞沒的人們面前的一個重要課題!

加拿大80年來的最優惠利率
加拿大80年來的最優惠利率
2006 - 2016年加拿大5年房貸優惠利率
2006 – 2016年加拿大5年房貸優惠利率

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 房價為何這麼貴?西雅圖待售房屋比例乃全美國第二低

西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,但過去五年來房價飆升了約60%
西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,但過去五年來房價飆升了約60%

為何現在西雅圖的房屋這麼昂貴?幾乎每個人都會找出理由:一是亞馬遜;二是買不起房的加州人;三是海外購房者;四是拆除舊房建造新豪宅的房地產開發商。

但是,房地產行業的人們卻指出了一個更廣泛的問題,那就是:沒有人打算賣掉他們的房屋。

根據realtor.com發布的一份新報告,西雅圖地區去年僅有0.4%的房屋掛牌上市,排名全美國第二低,僅次於舊金山灣區。

換句話說,西雅圖地區每263幢房屋和分戶出售公寓僅有1套掛牌出售。這比全國平均水平低三倍以上,創造了明顯不利於購房者的市場。

西雅圖購房者早已了解房地產市場上的競爭有多麼激烈了。在西西雅圖一帶,一幢太危險以至於一般人都不敢進去的危房竟然收到了41份報價,並最終以42.7萬美元的價格成交。

但是,最新的數據僅僅顯示了西雅圖相較於美國其他熱門房市的競爭激烈程度。

西雅圖是全美國第15大房地產市場。然而卻有36個更小的美國房市比西雅圖擁有更多的待售房屋,包括奧斯汀、丹佛和聖地亞哥。

盡管波特蘭的房市只有西雅圖的一半大,但是待售房屋數量卻與西雅圖基本相同。芝加哥和邁阿密這兩個都比西雅圖更大的房市待售房屋數量均為西雅圖的九倍多。

美國供求關系最緊張的住房市場
美國供求關系最緊張的住房市場

您或許會認為房主會熱衷於賣房並賺取高額利潤:過去五年來,大西雅圖地區的房屋價格飆升了約60%。

然而,房地產經紀人卻表示,房主之所以不願意賣房,是因為他們不想重返房市購買更昂貴的房屋。

確實如此,那些上市的房屋通常在掛牌後沒多久就被賣出。據Redfin介紹,西雅圖是全國房屋銷售最快的房地產市場,平均每幢房屋上市僅15天就被售出,盡管西雅圖地區房地產競購戰的激烈程度僅次於舊金山灣區。

房屋庫存短缺已經成為了困擾西雅圖及其周邊區域數年、且日益嚴重的問題,購房者當前可選的房屋可謂少之又少。

金縣上個月的待售房屋數量創造了有記錄以來的新低:僅有1600幢房屋掛牌上市,多位於郊區。與六年前的7400幢相比出現了大幅下滑。

此外,大量上市的房屋屬於高檔豪宅,因為它們通常需要最久的時間售出。

據在線房地產信息公司Zillow公布的數據,截至本周,整個西雅圖僅有81幢待售房屋的售價低於50萬美元,其中一部分屬於拍賣和喪失贖回權。這些房屋絕大多數位於城市的北邊及南邊。

西雅圖僅有約260幢待售房屋的售價低於100萬美元。這讓競購戰愈顯激烈,使得搜尋新房的過程變為長達半年至一年的持久戰,令一些做足了准備的家庭只能先居住在市面上已有的房屋內。

但是最大的影響在價格。當需求與工作崗位及人口數量一同走高、以及租戶受夠了高昂的公寓租金時,在一段時間內的供給就會下降。

西雅圖的房屋庫存去年減少了13.4%,是二十個最大的房地產市場中跌幅第三大的。因此,要想讓故事的情節在2017年發生改變,西雅圖地區就需要一個徹底的大轉變。

(據西雅圖在線)

美國 | 2017首份房地產數據:加州、紐約稱霸房價最高地區

700x190

大家新年快樂。恭祝大家在新的一年裡事業成功,身體健康。

近來加利福尼亞州南部天氣晴朗。聖誕節前夕,沿海城市的人們享受著陽光,欣賞著美麗的海景,到處生機勃勃。偶爾會下雨,但雨過天晴之後一切都變得閃閃發光。

對於像您這樣近來考慮在洛杉磯投資,但不在此長住的人們來說,共管公寓是一個不錯的選擇。它們與今年三月比佛利山莊大洛杉磯房地產委員會(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)中國代表團在上海和中國香港參觀的住宅類型類似。其優點是,價格一般低於獨棟住宅,且相當一部分維護工作由業主協會(Homeowners Association)負責。此外,許多共管公寓均配備安全門,或者屬於高層建築的一部分,因此在無人居住期間更加安全。我強烈建議投資此類優質資產,以此為立足點成為洛杉磯居民。正如您所知道的,洛杉磯有許多奢華共管公寓,其中包括由大型中國公司開發的若干棟。

我還希望與您分享一些關於美國房地產的數據。這些數據將讓您變得更有理由在陽光明媚的加利福尼亞州投資。這些數據由房地產同事Sandra Miller發布。

聖莫尼卡(Santa Monica)在該國房屋售價排名中名列第五!在此工作和生活的我們對此一點也不意外。

美國房屋售價最高的地區幾乎全部位於加利福尼亞州和紐約州。

說明這點並不容易:加利福尼亞州房屋售價一點都不低!在100個房屋售價最高的地區中,共有多達72個位於加利福尼亞州。紐約州位居其後,共有21個,其中一半位於紐約市。

該國房屋售價最高的十個地區是……(根據Property Shark)

10. 94028,波托拉谷(Portola Valley)

該郵政編碼覆蓋整個波托拉谷城——該城被譽為加利福尼亞州最富有的城市之一——該城吸引了眾多財力雄厚的買家,其房屋售價中值高達2,815,000美元。

9. 94022,洛斯阿爾托斯(Los Altos)

該洛斯阿爾托斯郵政編碼躋身房屋售價前十(去年名列第12名),其房屋售價中值高達2,831,250美元。

8. 94301,帕洛阿爾托(Palo Alto)

該地區——距離多家大型公司僅幾步之遙,Googolplex位於附近的山景城(Mountain View)——得益於附近的斯坦福大學(Stanford University)。盡管如此,該帕洛阿爾托郵政編碼房屋售價中值仍下跌了215,000美元,該地區目前的房屋售價中值為2,935,000美元。

帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八
帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八

7. 90210,比佛利山莊(Beverly Hills)

該標志性的比佛利山莊郵政編碼房屋售價中值下跌了11%,從去年的前三名下降到第七名。

6. 10007,紐約市(New York City)

郵政編碼10007覆蓋特裡貝克(Tribeca)部分地區、部分金融區(Financial District)和世貿中心(World Trade Center)周圍地區,該地區2016年房屋售價中值大幅上漲:去年該地區房屋售價中值為2,800,000美元,2016年房屋售價中值突破300萬美元大關,達到3,349,657美元。

5. 90402,聖莫尼卡(Santa Monica)

蒙大納大道(Montana Avenue)北部的奢華社區排名不變,仍吸引了眾多財力雄厚的(和國際)買家,其房屋售價中值為3,395,000美元。

聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五
聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五

4. 33109,邁阿密海灘(Miami Beach)

該地區是深受歡迎的投資者和財力雄厚的退休人員的休養勝地,郵政編碼33109代表著佛羅裡達州房屋售價最高的地區,其房屋售價中值為340萬美元。

邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四
邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四

3. 10013,紐約市(New York City)

該郵政編碼覆蓋特裡貝克部分地區、SoHo和哈德遜廣場(Hudson Square),其吸引力無可匹敵。2016年該地區房屋售價相較於去年大幅上漲12%一點也不意外,目前其房屋售價中值高達3,808,765美元——其排名上升一位,躋身該國房屋售價最高的前三個地區。

紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)
紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)

2. 94027,阿瑟頓(Atherton)

雖然阿瑟頓的居民不足8,000人,但其引以為豪的是擁有該國最昂貴的部分房產。不過,其2016年房屋售價中值相較於2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962,薩加波納克(Sagaponack)

憑借其不規則分布的大廈——房屋售價約550萬美元——該漢普頓(Hampton)郵政編碼在超高房屋售價和獨有的生活環境方面是公認的領先地區。雖然薩加波納克仍雄踞房屋售價最昂貴的郵政編碼榜首,但其房屋售價中值下跌了35%——相當於房屋售價下跌了整整300萬美元。

薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一
薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 首都華盛頓豪宅市道料佳

特朗普不但是美國首位億萬富豪總統,內閣成員也不乏有錢人,他們要搬到首都華盛頓工作,勢必帶旺當地豪宅市道。

華盛頓的Massachusetts Heights
華盛頓的Massachusetts Heights

羅斯大宅標價近億元

據美國房地產經紀協會分析顯示,過去六次大選後的首五個月,華盛頓市區物業交易按年升12%,期內樓價亦漲6.5%。

《華盛頓郵報》早前報道,被提名出任商務部長的羅斯,已在華盛頓的Massachusetts Heights購買面積1萬平方呎的大宅,標售價達1,200萬美元,《紐約郵報》指特朗普女兒伊萬卡與其夫婿也在該區正物色住所。

不過,在華盛頓擁有八家分行的經紀商McEnearney Asssociates,執行副總裁David Howell提醒不要過分樂觀,因為新政府的4,000名官員未來18個月將會陸續上任,部分先會租住房屋,然後才會拍板購買居所。

(據東方日報)

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖(公寓)

馬克•麥克勞林-700x190

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區:阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲4.6%
太浩湖公寓房價一年趨勢
太浩湖公寓房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降4.4%
太浩湖公寓房產儲量一年趨勢
太浩湖公寓房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為106天
太浩湖公寓掛牌天數一年趨勢
太浩湖公寓掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100%
太浩湖公寓售價與要價的百分比一年趨勢
太浩湖公寓售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為32.13%
太浩湖公寓線下交易的房源百分比一年趨勢
太浩湖公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加,實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁,內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此,房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度,對其房產采取戰略定價,以確保盡快售出。因此,房價上漲的情況穩定,房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快,且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是,與去年相比,各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月,太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

Lake_Tahoe_condo06

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數400,000美元的一套房產。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亞州96161,特拉基5號,Dolomite路11530號
  • 2室/2浴/1,260平方英尺
  • 售價:390,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亞州96145,太浩市120號,North Lake大道1877號
  • 3室/3浴/2,222平方英尺
  • 售價:815,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加,因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是,房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰,也會刺激房價上漲。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 2017年最合適買房的美國20個城市

新的一年開始了,很多個人和家庭都在制定年度計劃。如果你在今年打算置業安家,美國哪些城市的房地產市場在可負擔性和投資回報增長方面是好的選擇呢?

據福布斯報導,談到房地產風險和回報之間的權衡,美國南部城市和一些東北部大城市看起來似乎是不錯的選擇。無論你是安家置業還是選擇出租物業,這些城市房地產投資在可負擔能力和回報增長上具有優勢。

為了找出今年住房投資擁有最大收益的美國城市,福布斯與北卡地方市場監測公司(Local Market Monitor)合作,追蹤了300多個美國住房市場。對於每個地產市場,該公司CEO Ingo Wizner對住房指標和更廣泛增長趨勢進行分析,最終列出20個值得在2017年或以後進行投資的房地產市場。

Winzer說:“如果你打算通過購買房屋或購買租賃房產進行投資,這些都是非常好的市場。”“這些是你可以投資的市場,可能會得到一個好的回報,不會承擔特別的風險。”

佛州好萊塢市的一棟待售房屋
佛州好萊塢市的一棟待售房屋

佛州

陽光州佛羅裡達有四個城市上榜,比其他州都多,且這四個城市都在前10名,其中傑克遜維爾排名第2,奧蘭多位於第3,西棕櫚灘排名第5,坦帕排名第 7。

Winzer表示,佛羅裡達的持續實力是榜單上的最大驚喜。 該州在金融危機期間,房市受到很大衝擊。2015年,該州7個地產市場被低估了20%以上,但是目前新建房屋的限制和就業增長提高了現有住房的價值。

德克薩斯州達拉斯
德克薩斯州達拉斯

德克薩斯州

在這份名單上,德州達拉斯位居第一。達拉斯平均房價為233,000美元,這一數字比去年同期增長3.9%,與該城市歷史平均水平相比,下降了3%。地方市場監測公司預測,到2020年,該市房價將上升31%,部分原因是過去一年的就業增長3.9%,人口增長6.2%。

除達拉斯外,德州還有兩個城市上榜,僅次於佛州。其中沃斯堡(Forth Wor)排名第 9,聖安東尼奧排名第20。

德州沒有像其他州那樣遭受經濟衰退和住房危機衝擊,意味著房地產市場恢復更快;德州就業增長也超過其他州和地區。

2015年,除佛州外,德州擁有的就業機會和經濟適用住房導致更多人從其他州搬到德州。奧斯汀排入了2016年榜單,2017只是進入前30名,因該市房價與一年前相比有點高估。

麻州波士頓公園
麻州波士頓公園

波士頓

無論在2017年榜單,還是過去其他年份,加利福尼亞的舊金山和洛杉磯,以及東海岸大城市如紐約和華盛頓特區等均不會上榜,主要原因是這些城市房價昂貴,不是投資首選。

但波士頓例外,在今年榜單排名第16。波士頓平均房價為371,000美元,被低估2%,而地方市場監測公司預計,到2020年,該市房價將上漲20%。

美國勞工部預測,在2014年和2024年之間,波士頓的主要產業醫療保健將成為該州最大的就業增長引擎。波士頓房市略有低估,以及適度的人口增長均會導致房價上漲。

此外,波士頓2.7%的人口增長率迄今為止仍處於增長率最低的名單中。

值得注意的新入榜城市

在今年的榜單中,有一半是2016年未能上榜的城市,包括排名19的鳳凰城,排名18的亞特蘭大和和排名20的俄州哥倫布。

Winzer表示,如果他在這些市場上進行住房投資,會選擇哥倫布。他說,沒有那麼多人在哥倫布投資房地產,這就是為什麼在那裡買房,花原本房價25%的錢就可以買到。他說:“你可以在一個其他人沒有注意的地方做一個很好的投資。事實上,這可能是你做出的最好投資。”

以下是20個最值得地產投資的城市

1、達拉斯,德州

人口:4,604,097
未來三年人口增長率:6.2%
平均房價:233,000(美元,下同)

2、傑克遜維爾(Jacksonville),佛州

人口:1,419,127
未來三年人口增長率:5.1%
平均房價:225,000

3、奧蘭多,佛州

人口:2,321,418
未來三年人口增長率:7.2%
平均房價:219,000

4、西雅圖,華盛頓州

人口:2,839,550
未來三年人口增長率:5.4%
平均房價:416,000

5、西棕櫚灘,佛州

人口:1,392,710
未來三年人口增長率:4.7%
平均房價:313,000

6、鹽湖城,猶他州

人口:1,153,340
未來三年人口增長率:4.1%

7、坦帕-聖彼得堡,佛州

人口:2,915,582
未來三年人口增長率:4.5%

8、納什維爾,田納西州

人口:1,792,647
未來三年人口增長率:6.0%
平均房價:249,000

9、沃斯堡,德州

人口:2,350,233
未來三年人口增長率:5.2%
平均房價:206,000

10、大急流城,密西根州

人口:1,027,703
未來三年人口增長率:3.2%

11、沙加緬度,加州

人口:2,244,397
未來三年人口增長率:3.6%
平均房價:291,000

12、夏洛特,北卡

人口:2,380,314
未來三年人口增長率:5.7%
平均房價:235,000

13、羅利,北卡

人口:1,242,974
未來三年人口增長率:7.1%
平均房價:254,000

14、聖地亞哥,加州

人口:3,263,431
未來三年人口增長率:3.6%
平均房價:436,000

15、拉斯維加斯,內華達州

人口:2,069,681
未來三年人口增長率:5.8%
平均房價:200,000

16、波士頓,馬薩諸塞州

人口:1,966,530
未來三年人口增長率:2.7%
平均房價:371,000

17、哥倫布,俄亥俄州

人口:1,994,536
未來三年人口增長率:3.9%
平均房價:207,000

18、亞特蘭大,喬治亞州

人口:5,614,323
未來三年人口增長率:4.7%
平均房價:213,000

19、鳳凰城,亞利桑那州

人口:4,489,109
未來三年人口增長率:5.7%
平均房價:243,000

20、聖安東尼,德州

人口:2,328,652
未來三年人口增長率:6.5%
平均房價:210,000

互聯網資訊綜合整理

英國 | 2016/17年英國房地產主題:資本增長將削減

潛在動力

英國政治和經濟的不確定性,將繼續影響未來五年的房地產投資模式。在宏觀層面上,這意味著投資者會更謹慎且更注重規避風險。這將使得三個地產領域未來的資本增長有所削減。

英國 | 2016/17年英國房地產主題:資本增長將削減
英國政治和經濟的不確定性,將繼續影響未來五年的房地產投資模式。在宏觀層面上,這意味著投資者會更謹慎且更注重規避風險

點擊查看英國更多精品房源

對核心投資者而言,更安全的資金流將成為重中之重。這一點在英國長期商業租賃的租金當中,表現最為突出。同理,預計大型住宅投資組合將繼續穩步發展。

風險溢價可能會上漲。鑑於主權債券和現金的回報率較低,或將在短期內略微推動商業收益率,提供更多投資機會。

如果投資者能針對風險改變投資態度,尤其是銀行收縮對開發商的貸款標準,那麼增值投資者能獲得更多市場空間。若出現更大的風險,退休保障住房、物流和能源等以供需為基礎的部門將成為重點關注的領域。

對機會主義投資者而言,持續的超低利率可能會限制一部分房地產進入市場。這些投資者可能會轉向開發市場,採用投機和基礎設施建設雙管齊下的策略。

面對脫歐後複雜的局面,許多行業內的特定因素都將會影響投資模式。

商業

在商業市場方面,倫敦作為全球金融中心將受到密切關注。相比較其他地區,倫敦的員工和辦公場所租金成本較高,這也意味著這裡的商業房價不會跌太多。

儘管倫敦辦公室租賃積極性可能出現下降,但同時地產開發積極性減弱,能進入市場並提供租賃的新地產數量受限,兩者可相互抵消。

其他地區的寫字樓地產不依賴跨國金融服務,供應量低,主要城市地區的寫字樓市場開發較為克制。

零售地產市場方面,一些投資者仍擔憂網絡對傳統零售的影響,目前多數零售商在全球通過全方位渠道進行銷售。最佳的零售方式就是,確保消費者能享受到優質便利的購物體驗。

物流地產,因其長期且經常性租賃的特性將繼續受到追捧,同時在職業市場上也對房東較為友好。

住宅

住宅市場是間接影響脫歐公投結果的關鍵因素之一。政府對脫歐態度的轉變也導致住房政策變化,更注重在延長土地使用權的同時增加住房交付量。

這意味著對機會主義者和增值投資者而言,一些戰略性土地擁有了更大的開發潛力。而核心投資者更傾向於建房出租行業,這類投資者更容易適應新政策。

相比之下,私人購房出租使投資者面臨高額印花稅、低收入稅收減免以及更嚴格的抵押貸款規則,因此私人出租行業的供需依舊無法平衡,租金也會繼續抬升。

商業地產部門可能會略微提高收益率。面臨這一系列挑戰的私人投資者,會趨向於尋求更高的收益,並降低房產的市價以換取現金。

稅收也是影響主要地產市場的關鍵因素之一,海外投資者也將面臨著更高的資本稅。

相關資訊:跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

(據英中時報)

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖(獨棟房產)

馬克•麥克勞林-700x190

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區:阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲13.7%
太浩湖獨棟房產房價一年趨勢
太浩湖獨棟房產房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降6.6%
太浩湖獨棟房產房產儲量一年趨勢
太浩湖獨棟房產房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為79天
太浩湖獨棟房產掛牌天數一年趨勢
太浩湖獨棟房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100%
太浩湖獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
太浩湖獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為36.30%
太浩湖獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢
太浩湖獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加,實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁,內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此,房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度,對其房產采取戰略定價,以確保盡快售出。因此,房價上漲的情況穩定,房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快,且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是,與去年相比,各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月,太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

Lake_Tahoe06

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數639,500美元的一套房產。

11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亞州96161,特拉基,Lausanne路
  • 3室/2浴/1,560平方英尺
  • 售價:635,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亞州96145,太浩市,Ward大道409號
  • 3室/5浴/4,904平方英尺
  • 售價:2,400,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加,因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是,房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰,也會刺激房價上漲。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。