美国都会区房价估值跟实际房价落差大

根据最新研究,美国整体房价平均被低估2%,不过部分都会区的房价却被严重高估或低估,其中德州奥斯汀房价高估程度最高,俄亥俄州克利夫兰则最被低估。

德州奥斯汀房价高估程度,全美最高

美国平均房价在2014年第四季,总算回到正常水准。在2006年第一季房市泡沫巅峰期,美国房屋被高估34%,直到2012年才落至14%。不过根据房产网Trulia研究报告,若检视全美前100大都会区,发现有些地区房价仍明显被高估或低估。

Trulia首席经济学家寇可(Jed Kolko)说:“越多价格被高估,泡沫形成的机率就越高。”高估并不一定代表房价难以负担。就长期基本面来看,纽约及波士顿的房屋仍被低估,但价格却远比休士顿或奥斯汀的房子昂贵。

该研究针对全美100大都会区,从就业、收入成长、家庭组成与租金几个面向评估,当地房屋价格是否处于合理水准。结果发现,有70个都会区房价被高估或低估10%以内,七成比率是房市复苏以来最高。

房产网Zillow去年底的统计指出,目前收入位于全国中值、购买中等房屋的屋主们,平均月花收入的15%在房屋上(不含保险与房税),相较之下,1985年至1999年泡沫化前同数据达22%。

Trulia的最新报告指出,全美最被高估的房市是德州奥斯汀(16%),随后则是加州橘郡(15%)、洛杉矶(13%)及旧金山(12%)。

奥斯汀房市在2006年仅被高估2%,过去几年当地就业机会激增,大量移入人口带动需求,导致房市供不应求。

根据奥斯汀房仲委员会的最新数据,当地单家庭房屋价格中值,在2014年11月是24万5000元,2011年11月则是18万9300元;单家庭房屋价格均值,在2014年11月是25万1838元,2011年同月则是31万1222元。

其他被高估的房市则在近几年逐渐缓和。例如2006年第一季,檀香山(Honolulu)被高估87%,洛杉矶73%、橘郡65%、旧金山47%。

至于房价被严重低估的市场则集中在中西部与新英格兰区,又以俄亥俄州与康州为代表。

在俄亥俄州,去年第四季克利夫兰房价被低估20%(2006年为13%),阿克隆(Akron)被低估17%(2006年为12%),德顿(Dayton)则被低估17%(2006年为8%);在康州,哈特佛(Hartford)去年第四季被低估15%(2006年为20%),费尔德郡(Fairfield)同期被低估14%(2006年为30%)。

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