英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗?

文章概览

  1. 申请英国按揭途径
  2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭
  3. 合资格申请按揭人士
  4. 按揭利率及成数
  5. 申请英国按揭基本文件
  6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?

 

1. 申请英国按揭途径

申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。

 

i. 英国当地银行

英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 – GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。

 

银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 – 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。

 

ii. 按揭经纪(Broker)

你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。

 

英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 – GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。

 

iii. 贷款金融机构  

PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。

 

服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。

 

2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭

英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质

 

近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。

 

3. 合资格申请按揭人士  

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭

 

英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。

 

英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。

 

不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭,但基于英国银行风险管理问题,审批会较严。

 

基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。

 

如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。

 

4. 按揭利率及成数

英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种

i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage)

利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。

ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage)

由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 – 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 – GBP £250,000不等。

iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage)

借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。

 

自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 – 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% – 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。

 

5. 申请英国按揭基本文件

申请者需要准备以下文件给金融机构审批:

 

6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?

对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。

 

如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。

 

PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。

 

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想了解英国房市赶紧看过来 按揭利率何时上涨?

虽然英国央行已经把创纪录的基础利率维持了六年,而且央行行长最近的讲话也表明,在年底之前可能都不会上调利率。但是市场对于按揭利率何时上涨的猜测已经风声四起。

英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)在上个月的声明中表示,上调利率的时刻越来越近。他表示加息到来的时候将是渐进式的,而且不会超过过去的平均水平。

想了解英国房市赶紧看过来 按揭利率何时上涨?
英国央行已经把创纪录的基础利率维持了六年,市场对于按揭利率何时上涨的猜测已经风声四起

随其话音刚落,英镑在外汇市场已经开始走强。此外,有些按揭的利率已经开始上调。如First Direct在七月初提供的二年期定息最初利率达到了1.49%,但现在已经是1.69%了。

何时升息?

世界形势瞬息万变,作为世界第二大经济体,中国现在的股市大跌,汇率也在大跌,经理人采购指数连续下滑,这对全球的经济形势都有着很大的冲击。美国的股市也应声进入技术调整期,整个亚洲的股市也全线飘绿。因此,英国央行在这种前景之下,是否会上调基础利率仍有待观察。

仲量联行(JLL)的预测主管安德鲁·伯勒尔(Andrew Burrell)认为在明年第一季度之前利率不太可能回升。他说:“尽管工资上升、英国经济也在恢复,但是通胀幅度预期较小,而且全球经济处于逆风态势中,意味着利率可能在未来几个季度之内保持不变。”

桑坦德英国的首席经济学家巴里·奈斯比特(Barry Naisbitt)也认为,经济的不确定性依然存在,阻止了利率的立刻上升。

基础利率的影响

对房市来说,基础利率对按揭利率有着关键的影响,除了定息按揭之外,其它种类的按揭每月还款都会受到基础利率变动的直接冲击。换句话说,一旦英国央行的基础利率上升,很多现有抵押贷款的人的按揭还款会随之大幅上涨,而新申请贷款的人也需要证明他们能够承受更高的每月还款(因此更难申请到按揭)。所以,基础利率的高低决定了未来房市的交易量和当前业主的经济负担。

对于现有的可变利率按揭与跟踪按揭,基础利率的提升将会自动传递到按揭客户上。当然定息按揭不受影响,因为这些交易的资金已经固定。不过市场可能会看到按揭的利率在基础利率上浮之前就已逐渐上涨。

Platinum Property Partners的创始人史蒂夫·博尔顿(Steve Bolton)认为:“更昂贵的抵押贷款利率可能减缓买家们对借款的需求,另一方面也可能使价格增速适中的房产市场更具竞争力。”

博尔顿说:“高利率意味着房东的每月按揭成本将攀升,并可能显著地降低收益,而定息按揭是一个确保财务稳定性和降低成本的好方案,但房东应明白,最大化租金收入才是这项投资的真正焦点。”

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