總部設在巴黎的經合組織 OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)在一份剛剛出爐的報告中發出警告:加拿大的房市已經失控且無序,尤其是佔全國房市1/3的多倫多和溫哥華房價高得離譜,未來兩年該國房地產市場不僅面臨重大調整,而且可能對經濟發展造成負面影響。
經合組織預測說,加拿大今年經濟增長率會在1.2%左右,而在2018年會提升至2.3%,除了石油天然氣產業受油價拖累難以為經濟做出積極貢獻之外,未來兩年非能源產品出口、商業投資以及國內私人消費將會成為領先增長的部門。而各大經濟部門中,房地產業可能面臨大調整,從而成為「主要的下行風險」。
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報告分析說,由於「房價虛高」,多倫多和溫哥華的房地產市場最有可能成為調整的目標。調整過程有可能因外部衝擊,導致按揭貸款利率迅速上升和失業嚴重,使得一些財務偏緊的家庭難以支付按揭貸款。
加拿大房市調整的結果是,居住物業投資大減、私人消費大幅萎縮,最極端的情況則是對金融穩定性造成威脅。
不過OECD的報告也認為加拿大經濟有好消息,特別是在油氣產業以外領域的穩定增長。比如私人消費及個人開支部分穩健增長,多少得益於聯邦在今年7月推出兒童福利新政策。報告同時注意到,對房地產開發的持續投資、安省和卑詩省的房價上漲以及出口和商業投資的上升,也是促進經濟增長的因素。
OECD支持加拿大聯邦政府大把花錢建基礎設施的經濟刺激計劃,稱政府應該「按計劃」繼續投資基建,廉租屋,教育以及技術創新等方面。
OECD的報告也對世界經濟前景表示樂觀,稱美國和中國政府刺激經濟的舉措均已取得成效,因此將明年世界經濟增長率從以前預測的3.2%調升至3.3%。
經合組織對加拿大接連發警告
今年年初以來,OECD已經多次發出警告,稱加拿大的房價太高,尤其多倫多和溫哥華房屋價值被高估,以致於越來越多的家庭為付房貸而負債。因此如果不採取得力有效政策和措施,加拿大家庭的負債水平會一升再升。
OECD的報告說,在加拿大的情況下,從家庭收入的角度來看,房屋價格與家庭負債有相當高的相關性,因此加拿大政府應採取措施來抑制房價,讓過熱的房市逐漸冷卻。最見效的措施之一,就是聯邦政府可以對按揭政策和規則作出調整。
OECD還警告說,加拿大幾乎40%的人口居住在房價難以負擔的城市。由於各大城市的住房市場被高估,使許多加拿大人買不起房子,難以擁有自己的家,令社會不平等日益嚴重。
壓力測試:利率急升或令房價猛降30%
就在本月中旬,加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)對不同經濟情形下,加拿大房市及房價變化的情況通過內部模型進行了壓力測試。
第一種情況:在利率急升的情況下,加拿大房價或猛降30%,導致本國房屋按揭公司損失至少$10億,失業率上升到11.3%。
第二種情況:如果嚴重且持續的全球經濟蕭條出現,加拿大失業率會升高至13.5%,房價猛降25%,而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。
第三種情況:則是加拿大經歷美國式的房市崩潰,這種情況下加拿大房價也會猛跌30%,失業率升至12%。
第四種情況:是油價繼續下跌,假設明年國際市場油價每桶跌破US$20的關口,並且未來4年油價在US$20-30之間波動,那麼加拿大失業率會升至8.8%,房價則下跌7.8%,但房屋按揭公司仍然可以盈利(在這過去的一年中,國際市場油價一直徘徊在每桶US$40-50之間)。
第五種情況:是發生大地震且導致主要都市市區損失慘重,這種情形會致失業率升至8.4%,房價僅有小幅下跌,房屋按揭公司也能盈利。
第六種情況:屬於最樂觀的情形,假設失業率降至6.6%,未來5年內房價上升9%,這種情形下房屋按揭公司足以盈利高達$64億。
(據加拿大家園)