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如何选择澳洲建筑师

由于澳洲房地产项目开发过程中视项目大小可能涉及二十多类专业顾问的服务，而建筑师作为设计龙头，其费用占整个顾问费的比例可能会高达30%以上，如何找到令人心仪的建筑师、及时完成设计任务、更好的控制建筑师设计费用，以及达到想要的设计和使用效果以促进项目的销售或出租等等，都是项目业主们需要认真考虑的问题。【阅读原文】

 

如何选择澳洲建筑师 | 澳洲

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一、概述

不像国内某些开发商或管理政府形象工程的领导们喜欢把建筑师当做绘图员，澳洲的项目业主对建筑师的尊重和认可往往是发自内心的。这是因为一方面在类似澳洲这样的发达国家专业分工极为细致，房地产开发相关的建筑规划条例、设计规范和法律法规相当复杂，局外人指点江山的余地也就不大；另一方面澳洲建筑师素质也很高，需要5年的大学培养、至少二年的行业经验和行业认证机构能力评估三部曲，取得执业资格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛围以及相对合理的报酬使得澳洲建筑师[1]有意愿为客户提供最好的服务，从而形成双方的良性互动。

当然，由于澳洲房地产项目开发过程中视项目大小可能涉及二十多类专业顾问的服务，而建筑师作为设计龙头，其费用占整个顾问费的比例可能会高达30%以上，如何找到令人心仪的建筑师、及时完成设计任务、更好的控制建筑师设计费用，以及达到想要的设计和使用效果以促进项目的销售或出租等等，都是项目业主们需要认真考虑的问题。

二、澳洲建筑师行业概况

根据澳大利亚建筑师认证委员会[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的资料，澳大利亚的建筑设计行业产值规模约1000亿澳元，雇佣人数超过一百万人。2014年注册建筑师11,090人，2014-2015财年建筑师收入64亿澳元，利润6亿澳元，全澳60%的建筑师在悉尼和墨尔本工作，80%的建筑师担任全职工作。

澳大利亚有几个有名的与建筑师有关的团体机构，如刚刚提到的澳大利亚建筑师认证委员会，还有澳大利亚建筑师学会、澳大利亚顾问建筑师协会和澳亚建筑学院联合会。

澳大利亚建筑师认证委员会（Architects Accreditation Council Of Australia）属于法定建筑师注册机构，非盈利性组织，成立于上世纪70年代（1970s），在各州均有分支机构负责当地建筑师注册，并依据《建筑师法案》确保建筑师和客户的合法权益。该委员会负责建立澳洲建筑师能力评估标准、组织澳洲本土建筑师资格认证考试、海外建筑师资格认证以及拟定与其它国家的建筑师资格双边认证协议等。该委员会和澳大利亚建筑师学会、顾问建筑师协会、澳大利亚建筑学院（Australian Schools of Architecture）以及联邦政府教育部、移民部都有密切联系。

澳大利亚建筑师学会[3]（The Australian Institute of Architects） 是澳洲建筑师行业高峰组织，原名为澳洲皇家建筑师学会，成立于1930年，在各州都有分支机构，代表了大约12,000名建筑师会员（含未注册建筑师）的利益，致力于促进建筑师职业健康发展，每年都组织全国性优秀建筑设计作品评选，建筑设计作品类型涉及酒吧、咖啡馆、饭店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亚顾问建筑师协会[4]（Association of Consulting Architects） 成立于1987年，在澳大利亚各州都有分支机构，代表了建筑设计事务所和个体执业建筑师的利益，为会员提供业务运营咨询和法律框架。

澳亚建筑学院联合会[5]  （Association of Architecture Schools of Australasia）成立于1999年，由澳大利亚、新西兰和巴布亚新几内亚有资格授予建筑师学位的大学或学院组成，致力于解决建筑师高品质本科和研究生学位教育和职业发展问题，以及建筑学和环境、政策和社区的关系等。

三、澳洲建筑师的选择

1、澳洲建筑师的能力要求

项目业主在选择建筑师之前最好了解一下建筑师提供服务需要具备哪些能力。

根据澳洲《建筑师能力国家标准》[6]，澳洲建筑师需拥有以下四种能力：

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由上述能力要求可以看到，澳洲的建筑师不仅得具备专业能力，还得具备一定的项目管理能力，并对建筑设计这门“生意”怎么做有全面的了解。经验丰富的建筑师有能力扮演项目经理的角色，管理协调整个项目的设计和施工过程，当然，项目业主需要为此付费。不过，术业有专攻，一般建筑师也不会花费多少精力去做项目管理的业务，否则，专业的项目管理顾问公司怎么活呢？

2、建筑师的选择方法和条件

对于建筑师的选择方法一般有“基于价值的选择”、“基于报价的选择”、“基于职业资格的选择”和“综合选择方法”。所谓“基于价值的选择”一般适用于打算长期运营该项物业的业主，需要考虑建筑师对项目生命周期成本和质量的贡献。后二种选择方法顾名思义容易理解，简单容易操作，在此不再赘述。所谓“综合选择方法”也就是根据业主偏好考虑权衡多种因素的选择方法。这些方法各有利弊，限于篇幅也就不展开了。

基于建筑师的能力要求，我们可以将建筑师的选择要求细化为“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”和“报价”等五项，按照百分制打分。这就是一个典型的“综合选择方法” 。

对于“报价”这一项，项目业主需要有经验丰富的项目经理预先准备《设计大纲》，首先要对土地和项目的位置、现状、开发进程等加以说明，然后对建筑设计要求、工作范围、职责和各阶段设计成果进行清晰的定义。工作范围应有统一的格式，涵盖项目开发过程以及质保期需要建筑师提供服务的各个阶段以便于报价的比较。否则，不同的建筑师对开发阶段的划分可能不一样，而且对于哪些属于业主报销费用，哪些属于当时难以定义工作范围，需要以后按照小时付费的费用各不相同，也就难以比较。从项目业主控制成本超支的角度最好能把设计费用包死，当然前提条件是设计工作范围得定义清楚，然后项目业主不要一天一个想法，经常要求变更设计。如果能包死设计费，按照设计进度付款即可，这样建筑设计预算不至于经常需要更新和再审，也就不会增加项目业主的预算不确定性和管理压力。

下面是我们以前在不少项目实施过程中实际用到的选择条件。“专业能力”、“管理能力”、“可调配资源”、“职业道德”这四项各占5分，总占比20%，“报价”总占比80%。

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3、建筑师选择流程

根据项目大小和类型，对于建筑师的选择流程可繁可简。对于小型项目，如一个小别墅或者60平米祖母屋的建筑设计来说，项目业主独立自主选择自己喜欢的建筑师没什么问题。但是，对于大型商业或商住地产项目来说，由于对城市人文景观、周边环境、交通流量等影响较大，市议会一般要求至少找三家建筑设计事务所进行方案竞标，项目业主还有机会获得容积率奖励。不过，按照市议会的规定，得由地方议会和项目业主共同组建评标委员会决定入选建筑概念设计方案。那么也就意味着项目业主喜欢的方案和建筑师也就不一定中标。笔者在担任澳洲某上市地产公司高级项目经理期间还确实遇到过这种事情。那么，有什么补救办法呢？ 我们聘请了所中意的那家建筑设计事务所担任自己的建筑设计顾问，负责对中标方的建筑设计过程加以管理，力图在不影响市议会所喜欢的建筑方案外观的情况下对房型配比、户型设计、采光通风、交通组织等各项内容加以优化。

以下是我们对某个地标性建筑项目申请更改规划时实际执行的建筑师选择流程。

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上述流程是针对大的项目的比较规范的做法，拟定合同草案时最好请律师过目一下为妥。

四、注意事项

在选择建筑师时以及签署和执行建筑师雇佣合同时需要注意的事情很多，这些包括但不限于：

  • 如何根据项目实际情况决定建筑师的选择方法和条件？
  • 项目业主的建筑师评选委员会如何设置以及成员的构成要求？
  • 建筑师执业保险金额多少才算合理？
  • 如何准备《设计大纲》并清晰的定义建筑师工作范围？
  • 和建筑师签署合同时有哪些注意事项？
  • 完成各阶段设计任务所需时限和费用分解？
  • 项目业主可以像在国内那样随意拖欠建筑师设计费用吗？

如果项目业主有一套规范的工作方法和流程，并有经验丰富的项目经理协助，则可以避免很多问题。另外，最终选定建筑师之时，所有的责任和义务还得落实到合同条款上，万一在项目实施过程中出现问题或争议比较好办。例如，在准备合同条款时需要注意的问题包括但不限于：

 1、雇佣合同中应该规定假若建筑设计事务所在项目中途由于可以理解的原因不得不更换主要建筑师，则要求对方以类似经验和资历的建筑师取代原建筑师，否则项目业主有权解除合同。

2、雇佣合同条款要考虑万一对建筑师的工作不满意（如中途人员发生重大变动、难以容忍的设计进度延误，设计质量不佳等）的退出机制，应考虑如何用新的建筑师来接替原有的建筑师而不影响设计工作，因为涉及知识产权的转移、设计费用的结算等问题。笔者曾经遇到过这类情况，最终项目业主让原有的建筑师提供施工图设计配合以及施工过程的配合 ，象征性的支付少量设计费用以顾全对方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亚知识产权法案》对建筑师知识产权的保护条件，尽可能维护项目业主的利益。根据上述法案，澳洲建筑师无需特别申明而对于其设计作品拥有知识产权，建筑师去世后或建筑设计作品公布后仍然享有知识产权保护约70年。如果项目业主认为自己对建筑师的方案或创意有贡献想要取得知识产权，则需要建筑师书面同意。如果项目业主按照原设计翻新原有房屋则不涉及侵犯建筑师产权。假若项目业主想要按照原有建筑设计图纸全部扩建或大部分扩建，则要看双方合约是如何规定的。

五、结语

建筑师在房地产项目开发中的重要作用不言而喻，一个优秀的建筑师能帮助项目业主达成项目的目标。作为项目业主，首先要了解建筑师能帮项目业主做哪些事情，其次应根据项目的大小选择合适的建筑师，然后确定建筑师的选择方法和条件，最后将双方的责任和义务落实到合同上来，并由项目经理进行日常设计任务的跟踪、协调和管理。

总之，通过规范的建筑师选择方法和流程以及对于当地建筑师行业和市场的透彻了解找到合适的建筑师也就意味着项目几乎成功了一半。

注释：

 

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