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中國香港私人住宅市場的供不應求問題未見解決跡象，促使樓價又再創出歷史新高。有當地分析師認為，不排除特區政府會再次出招，為樓市降溫。

差餉物業估價署昨天公布的最新數據顯示，去年12月，全港整體私人住宅樓價指數連升九個月，至277.6點，按年升幅逾13.26%；按月則上升約1.28%，但按月升幅相比對上壹個月略為放慢。

當中，實用面積430平方英尺以下小型單位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

數據也顯示，中國香港私人住宅租金指數在去年12月為165.7點，同創新高，按月升幅0.42%，連續七個月破頂；而去年全年租金指數累積升6%。

其中，實用面積430平方英尺或以下的小型單位全年租金上升6.69%，實用面積753平方英尺以下單位全年租金則上升6.9%，跑贏大市。

中國香港地產中介公司美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，踏入2015年，首月中國香港樓價持續向上，據美聯“樓價走勢圖”顯示，首月樓價按月續升約1.3%，1月份以實用面積計算的平均尺價約1.0094萬港元，首次沖破1萬港元水平。

劉嘉輝認為，近來多個國家央行“放水”，加上美國有可能延至明年才加息，中國香港樓市短期內仍有上升壓力，不排除港府會“加辣”，為樓市降溫。

他說：“我相信按揭有機會進壹步收緊。因為去年二手樓宅成交之中，600萬港元以下二手物業成交占了八成，特別是細價樓，升幅比較明顯。另壹個考慮的措施，很可能是增加壓力測試利率。”

中國香港金融管理局總裁陳德霖早前表示，樓市交投活躍，而且樓價有上升趨勢，如果樓市持續升溫，金管局會再推出逆周期措施，確保銀行體系的穩定。

盡管2014年美聯儲退出量化寬松，美元也大幅度走強，但國際資金並沒有從中國香港樓市撤離，去年樓市累計升幅達13.3%。可見，美元升值的沖擊並非很可怕。這也為觀察內地樓市，提供了很好的窗口。

美元走強之後 中國香港樓市為何反而大漲?

據路透社報道，中國香港差餉物業估價署昨日發表數據稱，去年12月全港私人住宅樓價連續9個月上升，按月漲1.3%，繼續刷新紀錄。2014年全年樓價延續6年升勢，累計升幅達13.3%，高於2013年7.7%的漲幅，也跑贏同期恒生指數，自2009年以來累計漲幅達到1.65倍。

老實說，看到這個數據，確實嚇我壹跳，因為前年，中國香港金管局總裁陳德霖預測中國香港房價未來幾年要跌兩成，原因是美聯儲退出量化寬松，資金流出中國香港，令中國香港房價承壓。可事實呢？美聯儲已經退出量化寬松了，現在都在嚷著加息，而中國香港房價不跌反升，搞得陳德霖表示要推逆周期措施，來控制中國香港房價過快上漲，以確保銀行體系穩定。

我在中國香港沒有物業，也不打算在中國香港購置物業，但壹直對中國香港房價高度關註。原因是，從美元升值對人民幣資產價格的沖擊來看，中國香港是最好的觀察場所。境內資產價格也好，人民幣升貶值也好，因為有匯率管制，難以得到真實的市場檢驗，大家吵得莫衷壹是，公說公理，婆說婆理。中國香港沒有港幣彙率管制，美元可以自由進出，又毗鄰深圳，其房價和境內壹線城市有壹定的比價效應。某種意義上，可以把中國香港房價理解成境內壹線城市房價，在自由匯率下的壹種模擬。現在中國香港房價在美元大幅升值的2014年不但沒有跌，反而漲得很歡，我不知道那些認為人民幣要崩盤的同誌們對此作何感想，因為按照他們的邏輯，中國香港房價即使不跌個稀裏嘩啦，至少也不該這麽漲。

當然，也存在壹種抽象假設：如果人民幣不是匯率管制，中國香港房價沒有了後盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民幣匯率穩定的管制，才會有中國香港金融的穩定。這樣壹般地、抽象地談談是可以的，但問題是，它沒有現實性，因為人民幣的現實就是管制匯率，而且在壹定時期內，看不到它變成自由浮動匯率的可能。我們討論問題，得從現實出發是不是？

人民幣匯率在當前確實是壹個敏感話題，可以從多個角度來討論，但無論從哪個角度，誇張地、單邊地推導，將美國經濟和美元加以神化是不可取的，那種認為美國經濟和美元絕無依傍、壹騎絕塵地直奔大繁榮、大升值而去的神話模式，基本上都是在嘩眾取寵。美國人自己都不買賬，因為美元大升值對他們來說，感受並不那麽美妙。據報道，華爾街的投行們目前最痛苦的壹件事，就是美元升值對企業盈利的影響，客戶們要求投行把那些受匯率影響比較大的公司剔出來。而美國財長日前在國會聽證會上的證詞，也表達了這樣的意思：美國經濟雖牛，但不可能作為全球經濟的唯壹增長引擎，“不可能獨撐大局”。那麽要問了，如果全球經濟不行，美國能獨善其身嗎？未必！我認為那種在全球經濟壹片哀鴻時，美國經濟還能夠壹騎絕塵的看法，是不合乎經濟邏輯的。因為美國經濟和美元不是相互加強的正循環關系：美國經濟走好雖然能讓美元走強，但美元壹味走強，卻並不能促進美國經濟壹定走好。

全球經濟已不再是過去美國壹家獨大的格局，而是美國和中國G2雙頭格局，或者說是“利益攸關”地妳中有我、我中有妳。因此，美國獨大時美元獨升所引發的劇烈跨境資本流動，有望不再重演，至少，不會像以往那麽劇烈了。這個觀點能否成立，還需要進壹步觀察，但從目前的中國香港房價來看，部分印證了這壹觀點。我不贊同這樣的觀點：如果沒有人民幣做後盾，中國香港房價在美元如此升值的情況下，還能如此漲升。反過來，中國香港房價在全球多種貨幣對美元大貶值的2014年，還能有兩位數的上漲，恰恰也表明了人民幣的堅挺，不是完全沒有市場支撐的。

 

面對屢創新高的房價，中國香港特區政府決定增加市場供應。

1月14日，中國香港特區政府行政長官梁振英發布的最新壹期施政報告顯示，未來十年特區政府將興建48萬個公私營住宅 （包括商品住房與保障房），通過加大和加快土地供應以解決中國香港的住房問題。預計在未來五年，商品房年均供應量將較前五年增加30%。梁振英表示，本屆特區政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡的問題。

多位業內人士表示，過去十年，土地供應並不是造成中國香港房價瘋漲的唯壹原因。隨著土地供應增加以及美聯儲退出QE（量化寬松政策），過去數年支撐中國香港樓市上漲的兩大基本因素均出現逆轉，市場調整的概率正在增加。

新房供應量大增

上述施政報告顯示，為了達到未來十年內興建48萬個公私營住宅的目標，中國香港特區政府已在全港尋找到約150宗用地，並加速進行更改土地用途及增加容積率的工作。

梁振英指出，2014~2015財政年度，中國香港住宅土地供應量預計可用於建設超2萬套住宅，將創下自2010年特區政府引入私人房屋土地供應目標以來的新高。他預計，2015年~2019年還將有約7.7萬套公屋落成，其中約2.3萬套將於2015~2016財政年度完工。

過去十多年，中國香港新增土地供應不足壹直受到外界質疑。1999年~2012年，中國香港特區政府實行勾地制度，即單位或個人對具體宗地有使用意向的，可提出申請，並承諾願支付的價格，該制度意在防止土地流拍和賤賣。但在此期間，開發商拿地並不積極，導致土地供應連年下跌。統計數據顯示，在勾地制度推行的14年間，特區政府僅出讓58幅土地，2003年“非典”期間及2008年金融風暴後，更曾兩次停止出讓。

對於中國香港過去的土地政策，恒隆地產董事長陳啟宗曾直言：“十幾年來中國香港沒有怎麽推地，如果說前6年在亞洲金融風暴的影響下為恢復市場信心是可以理解的，但是後來幾年就不可理解了，政府不增加土地供應等於市場沒有新房供應。”

上述施政報告的統計數據顯示，在過去5年，私人住宅平均每年的供應量約11400套，預計在未來五年內，私人住宅平均每年供應量將增至14600套，增長約30%。如果加上年均15400套公屋陸續入市，預計未來五年的住宅供應量將較以往出現大幅增長。

房價調整概率增加

長期以來的供求關系失衡，導致中國香港樓市出現“越調越漲”狀況。盡管中國香港特區政府出臺“雙辣招”試圖平抑房價，但效果並不明顯。

最新公布的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數於2014年末收報於132.69點，這意味著中國香港二手房價同比漲幅達到12%，再創歷史新高。如果把時間跨度進壹步拉長，中原城市領先指數從2003年末的30點大幅上漲至2014年末的132點，開啟了壹波大牛市。

“過去數年新增供應嚴重偏低，是導致中國香港房價大幅上漲的重要原因。”中原地產創始人施永青在接受記者采訪時表示，中國香港每年新建住宅供應量要達到2萬套以上，才能對平抑房價產生明顯作用。雖然特區政府難以在短期內提高到該水平，但增加供應的意向十分清晰。自2014年起，中國香港地產開發商在拿地方面均顯得相對保守，很大程度上是他們預計未來供求關系會發生改變。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝也認為，目前市場尚未感受到供應提升所帶來的影響，但隨著美國退出量化寬松政策，壹旦加息預期落實，二手業主放盤意欲將增加，加上新房供應量明顯提加，房價調整概率增加，因此2015年不應對樓市過度樂觀。

 

據中國香港文匯報報道，房屋政策是今屆中國香港特區政府施政的重中之重。特首梁振英昨日近日表示，特區政府已落實樓市“雙辣招”，壓抑炒賣、投資和外來需求，未來會繼續做好供應工作，並會想辦法增加資助出售房屋供應量。他相信，房屋長時間供不應求的情況，應該已接近尾聲。

梁振英昨日在接受電臺訪問，及在中國香港電臺節目《中國香港家書》中均談到房屋問題。梁振英坦言，排隊上公屋的人龍愈來愈長，儲錢速度追不上樓價上升速度，他完全理解市民的心情，也十分心急解決房屋問題。特區政府會在房屋政策上通過資助形式，讓市民在單位大小、地區及裝修檔次各方面都有所選擇。

他指出，為了回應社會人士，特別是中低收入家庭對買樓自住的需求，政府會透過房屋委員會、房屋協會、平民屋宇公司等機構，增加供應資助出售單位，即價錢低於市價的單位，同時會引進先導計劃，選擇正在興建、本來準備出租的公屋出售給綠表人士，提供更多買樓的選擇。

梁振英坦言，在開發土地、增加房屋供應的過程中，難免會影響到部分地區的環境質素，但“我們要長遠解決房屋問題，今天就必須作出抉擇”。

另外，他建議成立多方討論會，由特區政府與各界人士共同解決土地長期不足的問題。

昨日中國香港特別行政區長官梁振英意外宣布，將於今日1月15日暫停推行“資本投資者入境計劃”。這意味著，可供中國富人選擇的投資移民目的地又少了壹個。

中國香港政府在2003年10月推出投資移民計劃之初，只要650萬港元投資中國香港房地產或金融產品，便可申請。隨著中國香港房價的飆升，2010年10月開始，將房地產從投資移民計劃下的投資資產類別中剔除，同時調高投資移民金額至1000萬港元。數據顯示，中國香港投資移民中約90%為內地人。

近年來，越來越多的中國大軍加入海外移民隊伍，並且迅速占領各大熱門國家的移民榜首。美國、加拿大、澳大利亞等最受歡迎的移民目的地，漸漸由開始時“享受”海外投資者帶來的巨額資金到逐漸提高投資門檻，甚至取消投資移民計劃。

那麽 中國香港投資移民“擱淺”後富豪們還能去哪兒？

美國：50萬美元門檻25年未變

自1990年創設至今，美國投資移民EB-5計劃的投資金額壹直保持在50萬美元（約310萬人民幣），在其他國家不斷“漲價”的情況下，算得上性價比極高。

EB-5計劃規定，外國投資者只要在美國境內投資50萬美金或以上到移民局核準的地區設立的企業，就可獲發兩年期的有條件移民簽證。若兩年期滿前90天，該項投資行為仍存在並運轉正常，並直接或間接創造10個就業機會，則投資者可申請將簽證條件解除，從而獲得正式的永久居留權，並且投資者及其配偶以及未滿21周歲之未婚子女均可同時申請移民，入境後居住地不受限制。壹直以來，EB-5 是美國所有移民類別中，申請核準時間最短、資格條件限制最少的壹條便捷通道。

最新數據顯示，在截至2014年9月的壹年中，獲得EB-5投資簽證近1.1萬人中，中國大陸的申請人占了85%以上。事實上，自2008財年中國申請美國投資移民的人數首次超過韓國後，壹直穩坐“第壹把交椅”。

近兩年來，隨著美國經濟的強勁復蘇，以及其他移民國家紛紛上調的投資門檻，美國投資移民計劃“漲價”的傳聞近兩年來不絕於耳。早在2013年6月，美國參議院就已通過移民改革法案，但被眾議院暫時擱置。

這份改革法案中就明確提到了“美國投資移民的最低投資金額將根據美國物價指數進行調整，由50萬上升到80萬美元。” 今年9月底，隨著“EB-5區域中心移民法案”到期，市場預期投資額漲價的幾率將大幅增加。

但業內人士表示，相比英國投資移民直接“翻番”到200萬英鎊，EB-5投資移民即使漲價，對於中國投資者來說依然具有較大的吸引力。
土豪別哭 中國香港投資移民“擱淺”咱還能去哪兒？

英國：200萬英鎊難擋中國土豪

英國政府最新公布數據顯示，在截至2014年9月底的壹年內，共向中國公民簽發357個英國“Tier 1”投資者簽證，占該期間簽發的投資者簽證總數的43%。2013年同期，英國向中國投資者簽發的此類簽證為178個，意味著短短壹年內，獲得英國投資者簽證的中國公民人數翻了壹番。五年前，中國公民僅占英國投資者簽證簽發數的10%。

要獲得Tier 1投資者簽證，申請人需投資200萬英鎊（約1890萬人民幣）以上，投資對象為英國註冊公司的債務、股份，或英國政府債券，而向房地產相關集團的投資則不計入在內，5年後可以申請在英國定居。而投資500萬及1000萬英鎊以上的人，分別可以在3年和2年申請英國定居。

2014年11月，英國政府將維持了20年的100萬英鎊投資門檻提高至200萬英鎊，但顯然，這個更高的門檻並沒有明顯阻止中國申請人。
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加拿大：投資移民尚有壹線生機

2014年6月，加拿大聯邦投資移民政策徹底關閉，讓整個市場頗受打擊。雖然2014年12月16日，加拿大推出了新的聯邦投資移民計劃，但投資門檻由80萬加幣提高到200萬加幣（約合1038萬人民幣），且申請要求相當嚴格，從而將大部分申請者“拒之門外”。

但目前渴望投資者的中國大軍仍有壹線希望，加拿大部分省的投資申請要求並未提高。據悉，加拿大魁北克省投資移民項目將於1月19日重新開放，且要求不變。

魁北克省要求，申請人總資產達到160萬加幣，並在近5年內擁有至少2年的企業管理經驗即可申請，先審批後投資，申請通過後，可選擇全額投資和貸款投資兩種方式，全額投資需向加拿大政府指定並擔保的基金投資80萬加幣，5年後無息返本；貸款投資需采用貸款方式壹次性投資，無返還。
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澳大利亞：土豪最愛

2012年11月，澳洲移民局推出了“重大投資移民簽證”，意在吸引全球高凈值人群投資澳洲，為全球富豪提供壹條移民澳洲的快速通道。這壹簽證可以讓投資者在12個月內快速獲得澳洲國籍，但要求投資者至少要為經濟投入500萬澳元（約合1500萬元）。

此外，重大投資移民簽證條件要求十分簡單，不要求申請人的經商背景、不限制年齡、沒有語言和學歷的要求，不需要參加復雜的移民評分，只要投資500萬澳元到澳洲移民局認可的項目就可以快速移民澳洲，無疑成為土豪的最愛。由於澳洲移民局優先處理重大投資者簽證的案件，所以審批速度極快，目前三個月左右就能拿到簽證。

自2012年重大投資移民簽證推出後，澳洲已經成功發放490份該類別簽證，共帶來24億元的收益，值得註意的是，在這343個簽證中，約90%的移民來自中國。

目前，仍有602名申請者正在排隊接受審核，希望通過重大投資移民項目獲得在澳的永居權，而隨著他們壹同來澳的還有高達30.5億元的投資資金。
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新西蘭：鼓勵創業移民新政

2014年3月，新西蘭移民局推出新的創業工作簽證，因其資金要求低、辦理時間短的特點受到國內中產階級的青睞。

創業移民簽證與投資移民簽證有明顯區別。創業移民最低投資額約為50萬紐幣（約合240萬人民幣），而投資移民最低投資額約為750萬紐幣。

此外，創業移民是壹種主動投資，要求投資人先提交壹個商業計劃，獲得批準後按照該商業計劃實際經營壹個商業項目，有壹定營業額並至少增加3個全職的新西蘭雇員。而投資移民不需要提交商業計劃，只要證明自己有足夠的合法資產。投資移民申請人可以是被動投資，即購買新西蘭商業資產，包括金融資產和房地產等。

目前，印度仍是新西蘭凈流入移民最大來源國，緊隨其後的是中國和英國。
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新加坡：企業全球化跳板

近年來，投資新加坡移民頗受大陸高凈值企業家們的青睞，業內人士表示，主要原因是高凈值企業家們試圖通過移民新加坡實現企業的全球化發展以及財產轉移風險規避的目的。

近日，在世界銀行發布的“2014年經商環境排行榜”中，新加坡排名第壹。作為全球化程度最高、經商最便利的國家，新加坡匯集了7000多家跨國公司，成為全球商業的重要樞紐之壹。因此，大多數中國企業家把移民新加坡經商，作為企業全球化發展的跳板。

新加坡的“全球投資人計劃”，要求至少投資250萬新幣（約合1162萬人民幣）在新加坡政府批準的基金，並且滿5年時間。

此外，主申請人需要至少3年的創業經歷，在公司持股超過30%且持股3年以上。 公司最近壹年營業額需達到5000萬新幣以上且最近3年年均營業額需達到至少5000萬新幣。房地產或建築相關行業，年營業額需達到2億新幣以上。

 

中國香港基層市民通過努力工作晉身社會上層的難度越來越大。中國香港立法會昨日發表的《中國香港的社會流動》研究簡報指出，中國香港小型住宅均價在2006年至2013年期間累計上升188%，而同期住戶每月收入中位數只增加30%，置業困難讓基層市民無法向上流動。

62%受訪者5年收入沒增長

中國香港立法會昨日發表的《中國香港的社會流動》研究簡報，從收入、教育、職業和跨代流動四方面研究中國香港社會問題。

港大的研究發現，在2003-2008年的5年期間及在1998-2008年的10年期間，62.9%的受訪者工作5年後仍停留在同壹收入組別，多達47.2%的受訪者工作10年後仍停留在同壹收入組別。

收入增長緩慢，但樓價卻日益飆升。擁有自置私人住宅物業，正是中國香港社會流動的另壹指標。報告指出，中國香港小型住宅的平均售價在2006-2013年期間累計上升188%，而同期的住戶每月入息中位數只增加了30%。中國香港私人住宅單位的自置居所住戶比例，壹改上世紀八九十年代的上升趨勢，近年呈現下降跡象，反映中國香港置業負擔能力持續減弱。

學歷增加收入未見增長

通過教育獲得學位，是基層家庭子女實現向上流動的重要途徑。港府在上世紀90年代急速發展學位教育，並在本世紀初大幅增加副學士學位。根據人口普查的結果，中國香港曾接受專上教育的人士占2011年總人口的27.3%，與1991年的11.3%比較增加超過1倍。

然而，新增的專上教育課程學額主要來自兩年制自資副學位課程學額。大學本科學位持有人和副學位持有人兩者的收入有明顯差異。2013年，學位持有人的每月就業收入中位數為25000港元，較壹般工人所賺取的13000港元為高。但副學位持有人在2013年的收入中位數僅為15000港元。

教育程度的提升並未帶來較佳的就業前景，越來越多的人擔任薪酬較低的輔助專業人員職位，甚至從事服務性及銷售的工作，兩者人數占整體工作人口的比例均不斷增加。

報告指出，就業情況未必與年輕壹代的期望相稱，尤其是他們經歷較富裕的生活環境和接受較高的教育水平後，對事業和人生的期望難免相對提高。

父親讀大學兒子73%機會念大學

中國香港大學2008年的研究發現，中國香港的父母與子女兩代的教育水平呈正向關系，父親擁有大學學位，兒子則高達73%的機會擁有學位。而父親是專業人士，兒子有42%的幾率也是專業人士。

研究簡報總結指出，經濟增長放緩，讓中國香港市民在社會階梯向上移動的機會有限。如何提高社會流動的能量，報告指出，政府應推動經濟多元化及改善經濟結構，充分利用創新科技的全球趨勢；開拓創意產業；投資人力資本及創新發展，使生產力得以持續改善；擴闊經濟基礎，改變過去30年過分偏重地產及金融業的局面。這些策略或有助創造更多較高薪酬及較高技術階層的就業機會，從而提高收入及職業流動性。

中國香港特區政府運輸及房屋局局長張炳良5日在立法會房屋事務委員會會議上表示，特區政府改變房屋政策思維，今後以供應為主導，以期逐步扭轉目前房屋供求嚴重失衡的局面。

特區政府在2014年12月16日公布新的長遠房屋策略，同時公布長遠房屋策略截至2014年12月的最新推行進度。張炳良表示，政府將來會在每年年度終結前發表長遠房屋策略推展的最新報告。

張炳良指出，政府改變房屋政策思維，同時汲取過往經驗教訓，新長遠房屋策略力求保持靈活變通，每年更新長遠房屋需求推算，按此訂定逐年延展的十年房屋供應目標，以及時反映實際社會經濟和人口狀況的轉變。

根據最新的房屋需求推算，政府會以48萬個單位作為2015/2016至2024/2025年度十年期的總房屋供應目標，當中公營房屋供應目標為29萬個單位，包括20萬個出租公屋單位及9萬個資助出售單位；而私營房屋為19萬個單位。

張炳良表示，政府采取”供應主導”的策略，並在未來10年新增房屋供應中偏重公營房屋，體現了在當前樓價租金高企下，政府決心重建房屋階梯，在房屋供應方面扮演更積極的角色。

他強調，長遠房屋策略分三大主線：壹，增建出租公屋，善用現有公屋資源，回應基層市民的住屋需要；二，加建資助出售單位，促進現有單位的市場流轉，善用私營機構力量以輔助增加供應，讓更多中低收入家庭實現自置居所的願望；三，透過持續土地供應及實施需求管理措施以穩定樓市，並在私人住宅物業銷售和租務上促進良好做法。