香港房地产

香港房地產目前的變局！

國內的房地產變動還是比較大的，香港房地產目前也處於一個比較敏感的時期，主要從兩個方面可以體現出，首先是香港單個房產的價格一次又一次的刷新高度，其次就是二手房樓市的房價議價的空間在變大，這就說明有一些房產的買賣價格比市場上面的規定價格要低一些，一旦這樣的房產價格氾濫，香港房產市場必定會受到很大的變動，所以局面並不是特別好。

香港樓市的變局狀況：

因為創高的房價和不斷減價的樓盤嫌凶同時出現，這讓整個香港的房地產都變得比較敏感。出現這樣的情況主要是因為兩個方面的因素，第一個因素就是香港政府提出來的空置稅，讓整個香港的二手樓市有了一定的壓力，另一個是美國美聯儲的加息政策，這個在一定程度上影響了房產的銷售狀況，讓很多想要投資房產的人都變得望而卻步，所以才出現這樣的局面。

全球資本流動的影響：

變局的外在因素中全球資本的流動對香港的房產也產生了一定的衝擊。美國的減息政策，讓投資海外的美元都慢慢的流會本國，這樣的經濟變動會直接影響到貨幣、股市以及債市。如果香港出現走姿潮，必定會影響到房地產市場的變動。股市看似和房地產沒有很大的關係，實則在香港兩者之間的聯繫是比較緊密的。目前香港已經發生了股災，連續降跌了5.87%。

從上面的居民和影響因素來看，目前香港的房地產局勢確實非常的敏感，不注意的情況下，香港的房產就會陷入混亂的狀況。目前香港政府已經慢慢的推出了相關的應對政策，不管是股票上面還是在房地產的投資上面，都有相關的政策加以應對。

中國香港 | 陸資大舉進軍中國香港地產風頭蓋過港四大家族

陸資近年大舉進入中國香港房市，雄厚的資本甚至蓋過中國香港“四大地產家族”（李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭氏兄弟）的光環。分析指出，陸資大舉搶購中國香港商辦大樓，恐將原來已是全球最高的租金再往上推高。

中國香港“四大地產家族”在最近1年的總營收達到260億美元，而大陸四大地產開發商總營收則高達1,110億美元，顯然後者的實力更為雄厚。華爾街見聞指出，如果陸資大舉進軍中國香港，中國香港的地產商可能無足夠資金招架。

陸資近年大舉進入中國香港房市，雄厚的資本甚至蓋過中國香港“四大地產家族”的光環

中國香港媒體日前報導，李嘉誠旗下長實地產欲出售中環中心，中國工商銀行旗下工銀亞洲積極出價，意欲以348億元人民幣（下同）購入其75％以上的業權。若交易能夠成功進行，成交價將創下中國香港史上最大商業大廈的紀錄。

今年2月底，光大集團中國香港分支光大控股也宣布斥資百億港元收購位於中國香港灣仔的頂級辦公大樓大新金融中心，創下中國香港史上第2高價的辦公大樓收購案。

去年11月，恆大以110億港元購入灣仔美國萬通大廈，創中國香港大額商業大廈最高紀錄。中國人壽去年則以58.5億港元買下紅磡One Harbour Gate全幢西座商辦及西座商鋪。

陸資對租賃中國香港頂級辦公樓的興趣不僅推高了本已全球之冠的中國香港辦公樓租金，還將其空置率在去年底降至7年新低。

仲量聯行（Jones Lang LaSalle）數據顯示，陸企對中國香港中環辦公樓的需求過去6年增長了2倍多，占據了此地5分之1的頂級辦公樓。仲量聯行表示，大陸公司的需求將推漲中國香港中環商業區高品質辦公樓的租金，今年租金可能再漲5％～10％。

陸資不僅對商辦感興趣，對買地的熱情也同樣高漲。根據中國香港地政總署數據，今年上半年，透過政府招標，陸資房地產公司共計購入約40,869平方米的公共住宅用地，較去年同期增長5倍。

（據工商時報）

海外 | 中國香港、台北墊底 2016二季度全球主要城市房價漲幅排名

中國香港在全球主要城市主要房價第二季度漲幅中排

國際頂級置業顧問萊坊（Knight Frank）發佈全球主要城市房價漲幅排行，根據2016年第二季度的排行，房產炙手可熱的加拿大溫哥華躍居第1名，但專家表示隨著溫哥華政府向外國買家施加土地轉讓稅，房市應該會有所降溫。加拿大的城市中多倫多依然靠前，排名第四。而中國的城市中廣州和北京進入前15名。台北和中國香港卻成為了倒數第一二名。

全球房產漲幅指數是根據央行和官方統計數據計算出來的，全球37個大型城市今年二季度（3月份到6月份）的房價平均上漲了4.4%，而第一季度這個數字是4.5%，150個城市中溫哥華經歷最強的價格碰撞，2同比價格上升36%上漲了36%。

全球大城市一季度房價漲幅排行榜

令人吃驚的是意大利的羅馬和馬德里的房價年增長超過了倫敦和紐約。

按各大洲的比例來看，澳大拉西亞（一個不明確的地理名詞，一般指澳大利亞，新西蘭及附近南太平洋諸島，有時也泛指大洋洲和太平洋島嶼）平均房價的年增長率居首，增長了11%。

澳大拉西亞房價增長率居首

而在豪宅市場中，中國香港的市場表現最弱，在過去12月裡下跌了8%，排名墊底。

北美

在加拿大城市中，受到大量中國買家青睞的加拿大溫哥華在僅僅3個月的時間裡上漲了13.4%，二季度房價與去年同期相比上漲了36.4%，大大高於上個季度的26.3%，仍然位居榜單之首；這是溫哥華連續第5個季度上漲，不過卑詩省從8月2日開始向外國買家徵收15%的土地轉讓稅，試圖讓房價降溫。全球城市中，中國香港、新加坡、悉尼而墨爾本都曾採取類似措施抑制國外資本湧入當地房市。

安大略省的多倫多，以12.6%的漲幅排名全球第4位。

美國城市中排名最靠前的是舊金山（San Francisco）漲幅是4.9%排名第14，邁阿密以4.3%的房價漲幅排在第15位。

英國及澳洲

倫敦的房價趨於平穩，第二季度微跌了同比0.6%，而上一個季度同比也只是0.8%的漲幅。澳大利亞墨爾本，以11%的增長排名第5名。悉尼從以10.2%的漲幅成為第六名。

中國

上海房價增長率為22.5%，排名第二，廣州以8.8%的增長率排名第八，中國只有這兩個國家進入前十。

北京以6.4%的漲幅位列第十一。

台北

台北的房地產市場似乎遭遇了寒冬，同比下跌7.7%，僅好於中國香港。

國際頂級置業顧問萊坊（Knight Frank）的這份全球城市排行榜主要是為了讓投資者和開發商能夠監控和比較全球主要城市的主要房價的運作。主要房屋價格指的是每個城市在廣泛房屋市場中的前5%的部分。

（據新唐人）

東南亞房產成新寵澳洲大亨購房產網搶占市場

東南亞房價高居不下，有望成為歐美投資者新寵，澳洲媒體大亨梅鐸洞悉先機，大手筆收購大馬產業網站，搶占市場。

星洲日報報導，東南亞作為新興市場，擁有逾5億人口，其產業價格節節上升，成功引起歐美、加拿大等國外買家的注意，集合天時地利。

加上東南亞市場電子商務發展擁有無限潛能，而iProperty更是在該市場占有一席之地，結合REA集團和iProperty數據，將加速公司的業務拓展。

REA集團首席營運員安達查爾拉夫提斯（Arthur Charlaftis）於完成收購計劃官方發布會上說，根據數據顯示，新加坡和中國香港的房地產平均售價及交易量已經超越澳洲。“整個東南亞市場的房產年均交易量已超過100萬。”

iProperty集團董事經理兼首席執行員柯米爾則認為，在目前馬幣疲弱的情況下，將是吸引國外買家前來置產的好機會。

他舉例，柔佛州的房產就是受惠於馬幣彙率低，成功吸引來自新加坡的投資者在當地置產。

因此，他認為只要做好准備，吸引國外買家前來大馬置產並不難。

整個東南亞市場的房產年均交易量已超過100萬

另外，安達查爾拉夫提斯表示，東南亞國家的房地產廣告支出與澳洲相似，惟當地的網絡廣告支出卻只占2至12%。

安達查爾拉夫提斯認為，東南亞的網絡服務並不遜色，因此，預測未來商品廣告將以網絡廣告為主，而廣告支出在未來將取得快速的增長。

柯米爾說，iProperty在大馬的市占率為80至85%、中國香港市占率為70%、印尼及泰國的市占率各為50%。

通過該項收購計劃，雙方將可以共享訊息及客戶數據，並且使得雙方的客戶、購屋者及投資者能夠有更多的選擇機會和接觸國外的市場。

梅鐸澳洲媒體集團新聞集團（News Corporation）旗下的REA集團以7億5千零80萬澳元（22億3千141萬令吉）收購iProperty。

雖然完成收購，惟iProperty業務結構和管理團隊將不會有變動。

互聯網資訊綜合整理

瀏覽居外【名家專欄】欄目，了解海外房產投資獨家專業解讀。

中國香港樓盤幾近崩潰 1月成交量創25年新低

十多年來房價翻了四五倍的中國香港樓市，似乎要繃不住了，2016年1月份中國香港地產成交數量跌至至少25年來新低。

2016年1月份中國香港地產成交數量跌至至少25年來新低

中國香港中原地產31日公佈的數據顯示，截止至1月27日，2016年1月份私人住宅（包括一手及二手）買賣合約登記暫錄1670宗，總值131.4億元。估計整月約有1820宗及140.0億元，將較2015年12月的3869宗及290.4億元，分別顯著下跌53.0%及51.8%。

私人住宅買賣合約宗數按月統計

這是中國香港一二手買賣首次跌破二千宗水平，是創1995年7月該公司有記錄以來的逾二十年歷史新低。反映12月一手新盤短缺，二手買賣持續疲弱，拖累整體私人住宅市況低迷。1月份金融市場波動，加上新春前傳統淡季，影響樓市氣氛，中原地產預計2月私人住宅登記將續跌。

而在一個月前，中國香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

中國香港的房地產市場在去年9月達到階段性高點後持續下跌，一方面因為供給上升，一方面因為中國經濟放緩令投資者擔憂中國香港前景。中原地產的數據顯示中國香港房價已經比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。

交銀國際分析師劉雅瀚與謝騏聰近日在報告中發表了類似的觀點，稱2015年只是中國香港房價下跌的開始，2016年前三個月中國香港房價還將再下探15%。預計2016年房地產租金將同比下跌10%。

利率走勢是致使中國香港樓價下探的影響因素之一。中國香港《經濟日報》報導稱，有三成中國香港地產界專家認為，中國香港雖然暫未跟隨美聯儲加息，但加息的預期已對中國香港市民置業意願造成影響。加上政府不撤印花稅等「辣招」，令二手房進一步下挫，故今年樓市極可能下行。

但對此交銀國際分析師洪灝認為，目前中國香港住房租金收益率仍大幅高於存款利率，房地產市場有壓力，但風險可控，不至於過度悲觀。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據觀察者）

中國香港購物街門店租金將下滑近20%

預計今年中國香港門店租金將最多下跌20%，原因是中國內地的反腐運動和經濟放緩令奢侈品零售商受到衝擊。全球最昂貴的一些購物街位於中國香港。

中國香港購物街門店租金將下滑近20%

最近幾年，中國對珠寶、手錶以及設計師產品的需求飆升，推動中國香港最知名購物街的門店租金直線上漲，超過了紐約第五大道(Fifth Avenue)、巴黎香榭麗舍大街(Champs-Élysées)和倫敦邦德街(Bond Street)。

但房地產經紀商高緯環球(Cushman & Wakefield)的數據顯示，隨著中國內地遊客削減支出的行為開始衝擊到門店租金，去年年底，中國香港銅鑼灣將全球最昂貴零售街區的桂冠拱手讓與紐約第五大道。

如今，投行瑞士信貸(Credit Suisse)和房地產經紀商第一太平戴維斯(Savills)預測，今年中國香港的門店租金將下跌20%，另一家房地產服務公司仲量聯行(JLL)預計，租金將下跌10%至15%。

「由於中國的反腐運動，購買禮品的人和炫富現象都有所減少，另外中國內地的經濟也一直在放緩。」第一太平戴維斯駐中國香港的租賃業務主管尼克•布拉德斯特裡特(Nick Bradstreet)表示，「還有，由於匯率因素，現在在韓國、日本或歐洲購買奢侈品要便宜一些。」

瑞信預測，中國香港零售額今年將下滑5%，至4690億港元（合605億美元），為2000年以來的最大年度降幅。珠寶、手錶和奢侈品銷售額將下滑12%。

除了反腐運動和經濟增長放緩，中國內地遊客還因一些中國香港居民日益反對他們出現在中國香港而取消了赴港計劃。之前中國內地赴港遊客人數激增令這些中國香港居民感到不滿。

根據中國香港旅遊發展局(Hong Kong Tourism Board)的數據，今年3月，赴港內地遊客人數同比減少10%。中國香港依照「一國兩制」擁有高度的自治權。

瑞信房地產分析師Joyce Kwock認為，日本、韓國以及歐元區匯率的下跌加快了中國內地遊客遠離中國香港的速度，越來越多喜歡探索的中國內地遊客飛到更遙遠的地方尋找打折商品。

她表示：「過去幾年，中國香港購物街門店租金被推升到一個很高的水平，因此很難抵禦不景氣的衝擊。」

分析師認為，受衝擊最大的將是個人房東，而高端購物商場有更大可能維持租金水平，因為它們可提供更加多樣的購物環境並幫助零售商營銷。

一些房東以及包括博柏利(Burberry)在內的奢侈品品牌將受到衝擊，但Zara和芒果(Mango)等較低端零售商可能會成為受益者，因為門店租金的降低為它們在知名購物街開店提供了機會。

「快速時尚以及平價化妝品品牌應該能夠拿到3年前無力負擔的好地段。」仲量聯行零售業主管湯姆•加夫尼(Tom Gaffney)表示，「我們會看到中國香港購物街的格局發生變化，這對於零售業是件好事，因為該行業現在有些無趣，手錶店和珠寶店太多。」

九龍建業今年中國香港售樓目標逾50億

樓市熾熱，發展商紛紛出貨。九龍建業主席柯為湘（圖）預期，集團今年推售中國香港樓盤套現目標將達50億至60億元，而下半年推售新盤將以細單位為主。

九龍建業今年中國香港售樓目標逾50億

點擊查看更多中國香港房產

柯為湘表示，下半年將推中國香港仔田灣登豐街項目及紅磡「環」字街項目，前者約150伙，後者逾1000伙，兩者均主打約300餘方尺細單位。至於集團旗下牛池灣清水灣道安老院項目，已完成規劃，惟仍要與地政署磋商補地價事宜，料未來兩至三個月內會有結果，該項目市值逾100億元。另同系旺角麥花臣匯已售194伙，佔項目總伙數66%，現余約99伙。另堅尼地城加多近山亦只餘約50多伙。

另外，對於中國澳門近日博彩業營業額下跌，集團於該地亦有發展住宅項目。柯指，賭業受挫對樓市有所影響，但不一定有關。他亦留意到部分樓盤價格曾出現下調，惟近期已回升。集團兩個東方明珠的住宅項目，早前已預售逾200億元的單位，現余市值約400億元單位待售，預計明年於中國澳門賣樓目標可達50億元。

中國香港房市：餐飲業承租力不及零售業

中國香港被譽為美食之都，餐飲業發展蓬勃，不過在近年來舖位租金高企，加上大型連鎖店又要維持在核心區設有適量的據點，令不少飲食界企業面對激烈的行業競爭外，更要面對「捱貴租」，中式酒樓由於需較大型樓面，受影響更大。

中國香港房市：餐飲業承租力不及零售業

點擊查看更多中國香港房產

有業界人士表示，食肆由街鋪搬至商場鋪，租金上升壓力雖然較街鋪少，但面對部分連鎖零售品牌動輒租用數層樓面的經營方式，加上餐廳食肆不如零售行業，往往要等一枱客人用膳後，才可接待其他客人，削弱負租能力，因此長遠而言，酒樓食肆行業購入自置舖位才可保障業務平穩發展。

敍福樓：落戶商場減低租金成本

敍福樓執行董事黃傑龍亦表示，雖然最近核心區舖位租金略為回軟，但租金及售價依然處於高水平，故暫未打算再購買舖位。不過，面對成本高漲，加上同行競爭，近年集團已調整選鋪策略。黃傑龍表示，現時旗下分店大多落戶商場，並採多元化發展，冀藉以抵消租金及人工等高昂開支。

東海擬轉租鋪王物業

去年底接力東海．海都酒家集團、「鋪王」鄧成波孻仔鄧耀升早前曾透露，現時旗下有14間分店，當中只有兩間租用鄧氏家族持有的自置物業，其他舖位均面臨租金壓力，未來目標希望可把半數酒樓鋪址搬到家族持有的物業，其餘選商場鋪，以減低租金支出。

財經專家曹仁超：港地產股低估值反映行業「衰老」

恆基主席李兆基近年不斷說買地產股好過買樓，原因是地產股價與有關公司的資值折讓大，他也身體力行的不斷增持恆基，而事實上恆基股價去年升了35%，遠遠跑贏樓價指數的13%升幅，而今年以來恆基股價升幅亦是高於樓價升幅。

財經專家曹仁超：港地產股低估值反映行業「衰老」

點擊查看中國香港精品房源

不過，最近知名財經評論人曹仁超接受《灼見名家》訪問的一段有關地產股與樓市的說話，卻值得關注：

他說：「中國人的經濟，到了某個階段，往往人人尋租，統統做收租佬。從經濟學來說，收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。今時今日我們以中國香港有李嘉誠、李兆基為榮，真是貽笑大方，笑死鬼佬！我真要批評一下，這30多年來他們的建樓技術有進步過嗎？外國的預製房屋、倒模式技術，中國香港都沒有。房地產商這些年來毫無技術創新，最擅長就是賺地價（asset inflation）。」

曹又指出，整個 asset inflation 始於1971年美元與黃金脫鈎，至2014年10月隨QE3完結。「因此將來若還想賺地價，這個方向我是會擔心的。可以見到現在上市地產股的市值是低過 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市場告訴你，他已不是成長的行業，而是衰老中的，只是還未浮面。」

最近基金經理黃國英也在《明報》的投資講座指出，不少人以中國香港的股票市盈率偏低來說港股較其他地方抵買，事實是中國香港佔頗有比例的上市公司屬「資產型」公司，根本欠缺持久爆發的增長力，資產升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已，與公司領導的創造力無關，所以難出現如騰訊的可以正正經經升幾百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等為社會作出重大貢獻，而令股價有無限上升空間的公司。

可以這樣說，中國香港股市要靠北水和外資炒起，又或人人只懂買樓收租，沒有打拚創意，其實反映中國香港的前景確有隱憂。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀

中國香港写字楼租金蝉联全球第一

全球最貴的寫字樓在哪?不是紐約，也不是倫敦，是中國香港！

國際知名房地產諮詢公司萊紡近日發佈的2015年《摩天大樓報告》追蹤全球18個市場的優質寫字樓租金。報告指出，中國香港的摩天大樓在低空置率及中央商業區供應有限的情況下，年租金達到每平方尺250.50美元，這一價格也使其大幅拋開全球其他大城市，蟬聯全球摩天寫字樓租金最貴市場。紐約摩天大樓的租金緊隨其後，萊紡分析，這可能是美國經濟復甦推動了北美主要城市的投資者和租戶的寫字樓需求。

中國香港寫字樓租金蟬聯全球第一

點擊查看更多中國香港房源

萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，中國香港在2014年為全球摩天大樓租金增幅第三高的城市。由於供應量的短缺，萊紡預計今年中國香港核心地塊甲級寫字樓的租金將再上升5%。

報告還顯示，由於今年北京、上海和廣州將有大量甲級寫字樓投入市場，因此租金很有可能會下跌。萊坊全球摩天大樓租金排名也同時反映了內地多個一線城市的表現，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球領先的房地產服務運營商戴德梁行本月發佈的一季度北京寫字樓市場報告顯示，受宏觀經濟的不確定性影響，北京寫字樓項目招租壓力持續加大，今年一季度北京甲級寫字樓市場平均租金環比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十幾年，全球摩天大樓的建設應該用「狂飆」來描述。

2000年以來，倫敦增加23棟全新的摩天大樓，而在40年前僅有17棟。美國紐約去年也已增加4棟全新的摩天大樓，其中就包括地標性建築世貿中心一號樓。

中國自然沒有錯過這次「盛宴」。有數據顯示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大樓共97座，其中有58座在中國，數量比2013年高出61%，不過這還遠遠沒完。

知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕在去年發佈的調查報告《亞洲超高層建築的湧現》中甚至指出，未來五年，中國將主導超高層建築的開發市場，佔據全世界超高層寫字樓建成總數的71%，其中51%來自二線城市。

世邦魏理仕策略顧問部董事黃易此前接受媒體採訪時表示，超高層建築多出現在區域中心城市，當這些城市的經濟發展到一定程度後，一方面核心區域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲；另一方面開發商經過多年建設普通高層，積累了大量經驗和資源，這時上馬超高層建築項目便水到渠成。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt稱，去年全球高於333米左右的摩天大樓中近40%位於中國內地，這無疑凸顯出了中國在國際市場上的重要性。