自居外名家专栏推出以来，许多用户通过我们、或直接与专栏作家联系，希望专栏作家能帮他们解答海外各国投资的相关问题，涉及海外购房、移民、留学等各个方面。为此，我们从中精选出一批颇具代表性的问题，刊登与此，希望能为更多读者的海外投资提供参考。
如您有关于海外买房、移民方面的难题，欢迎来信，我们将与专栏作家团队共同为您解答，完全免费！您的海外投资难题，居外专栏作家为您解答！
1、Q ：我是澳洲的永久居民，已经递交了父母的移民申请，现在正在排队。现在父母看中了一套二手的房子，正准备在两年内拆掉原来的房子，建两幢房子的理由来申请FIRB的批准。 现在我的问题是，如果得到FIRB批准的父母以外国人的名义买下了房子，但如果父母在今年内拿到澳洲的居民身分，那是不是可以不拆房子， 不再受外国投资者的购房限制呢？
A ：通常来讲，买家获得永久居住权后，不再受到 FIRB许可下的限制。 但一般我们不建议买家通过这种方法购房。 且目前由于FIRB法案正在修正中，不确定因素较多。 同时建议你父母获得永居时应当通知FIRB委员会。
居外点评： 相信大家对在澳洲买房第一个想要知道的问题是：外国投资者是否有权在澳洲买房？简单来说，外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。 其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。 这一点，从澳洲投资审批委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的相关政策就能看出来。 澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的具体相关规定，可阅读杨泱律师的专栏文章：http://www.juwai.com/news/66684.htm
2、Q：杨泱律师：你好！ 看了你的“省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房”很感兴趣。 我马上就要退休了，很想能到澳洲买地建房养老，不知道能否可以？
A：目前澳大利亚政策是允许海外人士到澳购地建房的。 贷款细节则需要根据买家自身情况做出进一步判别。
居外点评： 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。为此，澳大利亚持牌律师杨泱就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解：http://www.juwai.com/news/80902.htm
3、Q：海外投资者是否可以购买原业主重新建造的房屋（旧房屋推倒重建）？
A：海外人士是可以购买全新物业的，如果推倒重建的物业符合此要求，则可以通过申请购买。
居外点评：在澳洲对外国投资法规的限制下，海外投资者在澳洲必须购买新房，只有在如下情况下才能购买澳洲的二手房：他们打算再细分地块，建造2套房产；他们可推倒重建那些“已遭废弃、无法居住的”房产。
4、Q：请问我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们想在墨尔本买二手房，那么据说需要以我太太的名义去购买才可以，我的问题：我是否可以加进房产证，如果我加进来，是否还算澳洲公民购买还是海外投资？ 还可以买二手房吗？
A：如果你的太太是澳洲公民（永居持有者不在此范围），且两位以自然共有权益（ joint tenancy）的联名方式购买澳洲房产（包括二手房）是有豁免不需要提出申请的 ； 如果以你本人名义买房，则只能购买新房或空地，并需要递交买房申请。
居外点评： 如果澳洲房地产是共同拥有，即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。
5、Q ：前一阵，一个墨尔本的房产中介朋友介绍了当地的期房公寓给我，一开始觉得还不错，因此交了500澳元定金，之后中介发了份房产销售合同给我，让我签字，并在一个月之内支付房产总价的10%。 由于我在中国国内，只能签字后扫描件邮件给他了，未寄正本。 一周后，我收到他的合同电子版，开发商已经在上面签字。 但当时已经不准备买了，所以向中介提出，但中介称开发商态度强硬，声称我已经过了冷静期，如果我不支付10%押金的话，可能要起诉我。
1、在维州，合同的电子版是否有效?
2、如果合同的电子版有效，那么合同生效之日是开发商签署之日，还是我收到合同电子版的邮件之日 ？
3、冷静期 的起始之日是开发商签署合同之日，还是我收到其签署的合同电子版的邮件之日 ？
A： 1、简单来说，签名电子版是有效的。但一般会由双方（或其代表律师）事先联系协商好，并在规定时间内补上签名原件。
2、合同生效日为最后一位合同方签署合同的日期。 在买房过程中，一般都是买家先签合同，卖方后签。 所以合同生效日应为卖方签名的日期，这个日期也会在合同上显示。 请看一下收到的卖方签署的合同以及其中写明的日期。
3、一般情况下，冷静期由合同生效日开始计算。 过了冷静期后，买家不可再取消合同。
居外点评： 澳洲买房绝大多数情况下双方都有自己的代表律师。你的代理律师不光要向你解读合同内容，还涉及到后续很多房产过户的问题。 请赶快联系自己的律师了解你的权益和义务。
6、Q：想了解一下多伦多公寓出租情况。
A ：多伦多的公寓出租市场非常良好，其公寓出租市场空置率 2014年第4季度低到0.8%-2.1%，应因各个区域或不同的楼盘，会有一些区别。多伦多的公寓出租，基本上没有现金流，想通过公寓出租获得现金来生活是不现实的。
在过去 10年，多伦多的公寓价格每年能有8%-12%的升幅，预见未来其长幅将会低于前十年。 多伦多的公寓出租所得租金，在支付首期（ 20%-30%）后，大都能完全抵消公寓的所有开销，即是个长期投资的好市场，投资者不仅可坐享房屋的升值，还能有人给你供房。
购买多伦多的公寓，银行借贷率低到 2.85%-3.09%，应因借贷年限和信用纪录好坏而有不同，有力于利用银行的钱，拱杆原理来做长线投资。
多伦多的公寓出租市场，应因不同的区域和楼盘，其情形会很不同，只能具体各个案例分析，欢迎具体资料提供后，进一步详解。
居外点评： 多伦多租赁公寓市场看好的原因很简单，就是多伦多任务作机会多，人口增长快。 大多伦多的供租赁用的公寓空置率相当低，长年维持在1%左右，市中心的空置率更低；而房租增长很快，出租公寓相当有利可图。大多伦多地区的公寓租金地区差价也极大，在最热门的市中心卑街（Bay St.）一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租可达将近3000加元，比多伦多东北和西北地区的同样单位高出约一倍。了解更多：http://www.juwai.com/news/112113.htm
7、Q：我想咨询澳洲贷款房产，多久不还房贷会被强制拍卖。我家里前些年买了套公寓，一直弟弟在澳洲管理，最近刚回来才说有半年多没有还房贷了，听说会被银行强制执行拍卖，需要律师专业意见，能否等到过完年回去一次性还上。 万分感激。 谢谢！
A ：谢谢来信。这种情况比较麻烦，如果一旦上了银行黑名单以后贷款都会有问题，信用记录也会非常不好。 请尽快提供客人全名，物业地址，银行名称，并授权我们向银行确定事态具体情况，以便及时采取行动，看能否和银行协商补上欠款。
居外点评： 信用纪录的好坏直接影响着你未来的财务决策。小到签约手机，大至买车、买房的贷款申请。 一般金融机构对于信用不好的客户通常比较谨慎，甚至有时候直接拒绝服务。 反之，良好的信用报告有利于为你获得更优惠的利率。 贷款经理人在你申请贷款之前都会通过你的信用报告和信用纪录进行评估。了解更多：http://www.juwai.com/news/48746.htm
8 、Q ：您好，目前我正在了解有关澳洲房产投资的事宜。 我在澳洲地产商的网站上，看到了他们的房地产基金投资产品，我想向您请教一下：
1、澳洲地产商因开发住宅型楼盘需要，一般向银行借贷的还贷利息是多少百分比？
2、澳洲地产商以基金形式对房产进行销售，请问这样的操作目的是什么？是为了少向银行贷款么？
3、请问在澳洲，房地产基金都有哪些运作形式？ 对外国投资者有什么门槛限制？
A：感谢您的来信，对于您的问题我简答回答如下：
1、根据不同的项目条件（例如，购房金额、贷款金额、还款能力、已有贷款等）银行会给出不同的贷款条件及利息。大型的项目需要预约银行经理商谈项目利息及条件。
2、设立信托基金的目的最主要为规避风险及避税。 其实不光是地产项目，商业运作通过信托的模式来运作都会有很多利处。 当然，对于买家来说，将会很难追索开发商的责任。
3、信托大致可分为单位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。 设立信托基金的基本要求与公司类似，主要看控制权是否在海外人士/公司手中。
居外点评： 澳洲重大投资者签证（ SIV）的改革现已实施！ 其中部分政策修订涉及到来信读者所提及的房地产基金。
查看 SIV PIV的政策变动细则：http://www.juwai.com/news/123093.htm
9、Q ：我和先生对澳洲房产感趣，有几个问题想请教下：
1、 新西兰公民能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？
2、新西兰永居能够在澳洲买二手房吗？ 并且不住在澳洲以后，必须要将房子卖掉吗？
A：新西兰公民是可以在澳洲购买二手房的，大部分情况不需要申请许可（例外情况例如，购买农业用地或商业房屋等）。 目前没有规定需要在离开澳洲后出售该房屋。 简单来说，新西兰永久居民被视为海外人士，所以不能随意在澳洲购房，都需要进行申请。
居外点评： 根据《澳洲海外投资政策》，新西兰公民在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制。 更多关于外国投资者在澳洲买房投资的相关规定的详解，请浏览：http://www.juwai.com/news/66684.htm
10、Q ：请问，悉尼的哪个区域公寓机会大，墨尔本西南区别墅有投资价值吗？
A：悉尼 、墨尔本都是澳洲最好的城市 。悉尼公寓的优势在于其租金回报；而墨尔本的西南区别墅就像十年前的浦东，海边的项目处于价格洼地，今后的潜力不可限量！ 澳洲土地私有，所以，包括澳洲当地人都是投资有土地的别墅。
居外点评： 很多澳洲人都觉得房子很贵，尤其是在悉尼和墨尔本，但在外国买家眼中并非如此。 澳元贬值令澳洲房子对海外买家更有吸引力，尤其是中国、新加坡和中国香港等地的投资者，他们不一定追求短期的升值，只是想找个地方安放资金。 悉尼和墨尔本房价增幅强劲，年比增长率分别是18.4%和11.5%。了解更多：http://www.juwai.com/news/141041.htm
11、Q：我们是457签证持有者，请问买二手房是只可以买一套自住吗，如果再买一套是否可以？
A ：457签证持有者可以在澳买一套二手房自住，不可以投资出租。 如要购房作为投资出租使用，则只能购买楼花或者新房。
居外点评：457签证是澳洲政府为澳洲企业从海外引进各类专业人士或者技术工人而设立的一种临时工作签证。 可办理457签证的工种有400多个，其中包括各类经理，专业人员，技工等。 签证的有效期为3个月至4年不等，雇员在澳洲工作满2年后可以申请186永久居民（即PR）。 在澳洲独立技术移民和投资移民政策不断收紧的情况下，雇主担保移民渐渐突显出其优势与竞争力，成为留学生、技术人员与公司高管获得永居的一种选择。了解更多：http://www.juwai.com/news/123383.htm
12、Q：我刚来美国，想在曼哈顿购房，我看到炮台公园一带环境很好，但朋友说该区域是管理公司向政府租用的土地，怕有风险。 我想咨询一下，这片区域是否存在土地租赁风险？ 价格如何？ 是否有升值空间？ 买后出租情况是否会乐观？ 谢谢！
A：每个楼情况不一样，要看租赁年限，具体地点，具体楼。 纽约是一个楼一个价，一条街一个价。 炮台公园环境幽雅，有人喜欢。 但是售价相对于其它地区不高，和它的土地是向政府租的有关。 租赁不存在风险，很容易出租。
居外点评： 如今的曼哈顿下城已经从“911事件”中恢复过来，吸收了超过300亿美元的投入，将成为美国第三大商业改进区，仅次于曼哈顿中城、芝加哥Loop和华盛顿。 曼哈顿下城每月都迎来新设施、餐馆、商店和新居民。 在此或附近的炮台公园投资也是精明之选，除了能获得可观的租金回报，低可售库存亦保证将房价抬高。
13、Q：有个贷款问题需要你帮忙，我太太是澳洲公民，我是中国公民，我们准备在澳洲买二手房，经与政府机构了解，是可以的。 但只以我老婆的名义去贷款，这样可以享受哪些优惠？ 可以贷到80%吗？ 如果以我们共同的名义去贷款，是否被看做海外投资贷款，那么利率是多少？ 可以贷多少比例？
A： 一般银行规定房产证写两人名字贷款必须两人联名。 房产证写一人名字可以选择该人贷款或夫妻双方共同贷款。
居外点评： 越来越多急于步入有房者行列但无法负担高额房款的第一次购房者在银行的怂恿下，背负上长达35年、40年甚至45年的按揭贷款。 为了抵消高利率的影响，银行建议采用共同贷款，这种贷款可以让夫妻二人借到的钱更多，并且延长贷款时间。
14 、Q ： 我是一个投资者，计划在美国买房。 做了很多研究， 发现贷款可能是一大问题。 如果我要买15套房，总价美金200万，首付30%， 有什么选择？多谢。
A：据我们了解，在美国能给海外投资者提供贷款的银行非常少。 不过如花旗银行与汇丰银行都是可以向海外投资者提供贷款的。 不过，他们都需要海外投资者在自己的银行内设有账户及有一定数额的存款，甚至有的银行对于房贷是限制的，比如，每次只能为4套房屋贷款。
如果您是想要购买 15~20 套房屋的话，只要您符合银行及美国所规定的相应要求，也是能获得贷款的。 不过现下，很多中国投资者在购买小数额的房屋时，都会选择现金付款，因为相对便捷。
居外点评：有美国房产商表示，50万到700万美元的房产，很多由中国人以现金方式购买。 据统计，中国人在美购房76%都是现金支付，其他的是一些投资房地产的商家，用贷款方式购房。
15 、Q ：请问如果先生为了退税买投资房，买房时做成他99%太太1%的形式，万一将来离婚，这套房子也是根据这个形式分配财产的吗？如果这套投资房不写太太的名字，将来是不是不能作为共同财产分配？谢谢。
A：这个答案没有明确答案。根据澳大利亚法律，无论财产在哪方名下，都属于夫妻共有财产（书面协定的除外，例如财产协议等）。关系破裂时根据各方对婚姻和关系的贡献就双方所有共有财产进行分配。目前的物业比例对将来所有财产的分配比例可能有一定影响。
居外点评：我首先来了解一下澳大利亚与中国婚姻法的不同之处：在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。也就是说，一旦双方结婚或同居（澳大利亚法律认可的事实婚姻），所有财产都会被视为婚姻共同财产。如果今后双方分居或离婚，所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。了解更多：http://www.juwai.com/news/124683.htm
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