挑社區是個技術活兒，這不是在地圖上按一顆圖釘那麼簡單的事情。
買房子對於很多人來說是這輩子最大的投資。大鵬地產資深經紀高岩松Jason Gao提醒我們，買房時挑個好地段無論是自己住還是以後房子轉手都有保證，好地段的房子一般都是最抗跌的。
那麼，在多倫多，哪些地區最抗跌，哪些地區物業出手最快呢？請看我們嘔心瀝血分析的1996至2019年，多倫多35片地區房價趨勢及銷售周期報告。
Jason 向我們展示了上面這張圖表。圖表2顯示自1996年至今，多倫多市所有社區物業價格平均年增值。數據顯示，自1996年以來，多倫多市住宅價格平均增長率約為400％（或每年平均增幅13％）（未考慮通貨膨脹）
同時，為了讓您更好的了解不同街區之間的增長率差異，我們可以對比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋價格走勢圖（圖3）。圖4和圖5分別顯示了多倫多增長最快和最慢的5個區，房價從1996年至2019年的變化趨勢。
有一點需要注意， 一些區，如北約克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年間顯示出相對較低的住宅價值增長，這主要是因為這些街區的以公寓(CONDO)市場為主，總價低於獨立屋、鎮屋等類型物業。
從圖6，我們對Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三個街區物業價格進行了比較。
在過去10年中，Yonge-Eglinton（C10）區CONDO銷量約占該區全部住宅銷量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)兩個地區中，CONDO銷量僅占全部住宅銷量的20％至30％。當我們進一步對這三個區房價的年增長率進行分析時，可以看到以上三個區的相同類型住宅（低層別墅與高層公寓）自1996年以來幾乎以同樣的速度增長。（如圖7所示）。
自1996年20年來，三個增長最快的地區是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，這三個地區在地理位置上緊挨在一起。圖8顯示2009年至2019年10年間街區房價增長率（指數為2009年房價）。從圖8，我們還可以發現一個巧合，2009年至2019年十年間，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)這些地區房價增幅最大，這與1996至2009年間的增幅相似。而在圖8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)這幾個地區的增幅低於多倫多的平均增長線。
從圖9我們可以看到從2017年4月至今，多倫多35個地區的住宅價格波動比率。(以2017年4月為參考值).
從上圖可以發現一些有趣的規律：
•截至2019年5月，多倫多的平均住宅價格幾乎恢復到了2017年4月的歷史峰值。
•市中心價格增長（C01和C08）主要依賴市中心公寓(CONDO)價格的持續增長。
•自1996年以來三個增長最快的地區Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表現出極大的穩定性。
我們可以看一組房價對比，圖10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)兩個街區2017年4月以來的房價表現。從2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增長了近20%，與之相反，Don Mills (C13)價格降低了33%。
下面，我們通過分析房屋在市場上的平均銷售天數和歷史上的庫存月數，來了解各社區的物業需求強度。
下圖（圖13）是從1996年開始，多倫多35個地區每6年在售物業庫存月數。從圖表可以看出，最近6年，庫存月份處於最低點，僅低於1996年至2001年的周期。平均庫存月數最低的社區為Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，這些地區同時也是增值表現最佳的社區。而在一些最富裕的社區和最貧困的社區，在售物業的庫存月數都比較高。 從圖13還可以看出來，物業在房地產市場上停留的天數有所下降。與1996年至2001年這6年相比，最近6年來物業在市場上停留的天數減少了一半。
小結： •那些房價增長率最高的地區，往往也是銷售最快的地區，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)這三個街區。
•與1996年至2001年期間相比，過去6年中（2014-2019年）多倫多的物業在市場上銷售的時間減少了一半。
•與物業在市場上的天數相比，物業的庫存周期顯示出更高的穩定性，但過去6年顯示物業銷售更迅速，庫存約為1.9個月，這意味著在一個月內掛牌上市的19個物業中賣出了10個物業。
責編：Adam Chen
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