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高岩松Jason——加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

加拿大逐步重啟經濟安省強力助燃房地產恢復！

安大略省因進入冠狀病毒爆發而進入緊急狀態並下令關閉企業後，已經進入第8周。省府4月底發布在疫情期間逐步重新開放經濟的框架計劃，將逐步放寬對社交隔離的限制，並計劃在未來幾個月內重啟經濟。當安省重啟後，政府將協助房地產恢復以重燃人們的信心。【閱讀原文】

面對疫情，加拿大房地產經紀的硬核操作

在這個社交疏遠的時期，房地產業不能像往常那樣開展業務，傳統房地產買賣所依賴的面對面互動機會減少，特別是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋開放日活動。那麼，房產經紀是如何應對疫情的呢？【閱讀原文】

事實證明：多倫多買房確實要挑個好地段

買房子對於很多人來說是這輩子最大的投資。買房時挑個好地段無論是自己住還是以後房子轉手都有保證，好地段的房子一般都是最抗跌的。那麼，在多倫多，哪些地區最抗跌，哪些地區物業出手最快呢？請看我們嘔心瀝血分析的1996至2019年，多倫多35片地區房價趨勢及銷售周期報告。【閱讀原文】

沒有對比就沒有傷害：在加拿大買房可以白撿的那些面積

在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時，大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少？然而，加拿大的房地產市場觀念中，並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋，不論是公寓，聯排別墅還是獨立屋，所有人在買賣房屋時，都是按一整棟/套房屋來標價的，即一棟/套房屋開出一個價格，而不是按每平方英尺出售。【閱讀原文】

加拿大逐步重啟經濟安省強力助燃房地產恢復！｜居外專欄

當安省重啟後，政府將協助房地產恢復以重燃人們的信心。

安大略省從3月17日宣布因進入冠狀病毒爆發而進入緊急狀態並下令關閉企業後，已經進入第8周。省府4月底發布在疫情期間逐步重新開放經濟的框架計劃，將逐步放寬對社交隔離的限制，並計劃在未來幾個月內重啟經濟。經濟重新開放將分三個階段進行，每個階段持續兩到四個星期，並由衛生官員密切監測，衛生官員將根據需要調整措施和時間表。

根據該計劃，安省所有有街道入口的零售商店於5月11日開門營業，提供路邊取貨和送貨服務。省立公園也打開大門，向市民開放。

“我們支持省府關於逐步重新開放的公告。”安大略房地產協會（OREA）首席執行官Tim Hudak在一份聲明中表示。“這是一個謹慎的框架，它是基於醫學界，一線工人和像OREA這樣的行業協會的最專業的建議制定。”

安省的房地產經紀服務一直被列為必不可少的行業之一，在緊急狀態期間仍可以正常運行。但是，對於買家和賣家來說，這都是一場令人焦急的等待，人們在等待可以再次進行傳統意義上的看房。4月初，省政府禁止房地產經紀舉行開放日以限制病毒的傳播。從那時起，現場看房就被線上看房所取代，而房產經紀也利用視頻和其他工具發揮創意，向不能親自訪問的買家展示房屋。

Hudak預測，當越來越多限制解除，經濟重啟時，由於全家人被“禁錮”在家裡度過了幾個月的時間，將催生出一批剛需買家，很多人會考慮買房。買家會再次進入市場，親臨現場看房，Hudak表示，買家將會縮小選擇範圍，而不是漫無目的的隨機看房。在“新常態”下，所有的房屋展示都將遵循嚴格的健康和安全預防措施。

作為經濟重啟的一部分，省議員和安省就業與恢復委員會將與各行各業的代表進行磋商，以制定重啟政策。Hudak證實，OREA一直與委員會保持溝通，並提出了建議供他們考慮。

房地產業是安大略省GDP的最大貢獻者之一。每年創造成千上萬的工作機會，支持安大略省的經濟。

Hudak指出，“房地產的恢復可以在安大略省的經濟和信心恢復中發揮領導作用。”

多倫多最大的華人房地產公司，大鵬地產公司資深置業專家Jason Gao表示，“過去的幾個月，無論買家還是賣家的需求都被壓制了，等疫情過後，估計在6-8月會有一個窗口期，一定會有一個銷售的放量，隨著成交量的爆漲，價格會有明顯變化。建議在這個窗口期，賣家應盡快出手，買家要做好准備，動作要迅速。在這個窗口期，特別是剛需房的成交會比較火熱。今年下半年，疫情對於經濟的影響就會表現出來，房市的走向很可能進行分化，但從長遠看，加拿大的房價，肯定還是會穩步上漲的。”

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
為您一站式解決新移民、學區購房
聯系郵箱：jasongao.toronto@gmail.com

面對疫情，加拿大房地產經紀的硬核操作｜居外專欄

在這個社交疏遠的時期，房地產業不能像往常那樣開展業務，傳統房地產買賣所依賴的面對面互動機會減少，特別是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋開放日活動。那麼，房產經紀是如何應對疫情的呢？

根據多倫多最大的華人地產公司大鵬地產資深房地產專家Jason Gao介紹，如今，在COVID-19大流行期間，雖然面對面的房屋銷售仍然是售房過程的重要組成部分之一，但是房產銷售代表比以往任何時候都更傾向於使用先進的視頻和電子商務手段展示房屋。

Jason Gao說：“買房是一筆大投入，除非您投資樓花，否則每個人都希望能看到物業。對於這麼多錢，人人都希望能看到他們所購買的樓盤。”

3月下旬，安大略省正式宣布全省進入應對疫情大流行的緊急狀態，暫停省內所有非必要服務及非必要工作場所。僅一周之後，房地產經紀人Jason Gao為客人在多倫多市掛牌出售一套聯排別墅和出租一套位於市中心的高層公寓，他使用了先進的視頻展示技術協助進行房屋展示。依靠視頻的協助，聯排別墅僅用3天就以房主滿意的價格售出，高層公寓在對租客進行精挑細選之後，也在3周內成功租出。在這個市場近乎停滯的情況下，著實令客戶及業界朋友刮目相看。

在新冠大流行對多倫多住房市場的影響持續迅速發展的同時，Jason在iPhone上錄制了虛擬開放日視頻，他從走廊開門進入房間，逐一講述了房間的功能，特點，就像他在往常開放日中向前來參觀的潛在買家介紹物業一樣。

Jason解釋說，在傳統的虛擬看房中，只顯示串在一起的室內照片，因此很難理解房間比例和細節。照片的展示空間有限，因此詳細說明賣點可能會受到限制。錄制的看房視頻可以幫助買家集中精力了解最有興趣的細節。

他說：“我認為這可以讓買家更加深入的了解物業。” “我可以帶領買家進入（房間），並向他們展示我認為對他們來說一些重要的賣點，因為他們無法真正的站在房間裡面。”

虛擬開放日可能不是我們以前看到的經過圖片編輯的超精致加工視頻版本，但是Jason解釋說，人們更喜歡這種樸素又寫實的視頻。

Jason說：“我認為這樣的視頻短片使物業變得更加現實，更加可信，如身臨其境。” “視頻短片不是那麼完美。這只是我一個人的力量，缺乏足夠的想像力和後期制作，所以它不像是經過精心打磨的廣告片，更像記錄片。不過我認為這也很重要。”

這些視頻通過潛在的買家網絡進行共享，本來計劃在虛擬開放日在社交媒體公布。但是，該視頻還沒來得及在網上公開發布，就迅速引起了感興趣的購買者的注意。經過談判後，位於多倫多的聯排別墅在3天內以$ 67.8萬的加幣價格售出，遠遠高出要價($59.9萬)。Jason表示，今後他們可能會再次使用此視頻售房策略。

Jason說：“我們為賣方客戶感到高興，也為買方客戶感到高興。” “這恰好對每個人都有效。我認為大家找到一個地方，雙方都可以感到放心，因為在疫情大流行期間，誰都不願意出門去尋找房源，但確實需要一個地方可以展示和了解物業。”

Jason表示，雖然使用新技術可以使工作變得輕松，但房地產是一個面對面的行業，當場展示不太可能被完全取代。如果有一名可依賴的專業房產專家可以進行指導就大大提高了虛擬看房的可行性。

“我的父輩使用復寫紙，後來開始使用傳真，現在我們在售房過程中普及網絡電子簽名，隨著科技的發展，我們融入新技術，使房地產來變得更加方便，不需要實際見面即可完成整個買房、售房流程已經成為可能，但是我認為科技永遠不會取代人的核心部分”他說。

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
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聯系郵箱：jasongao.toronto@gmail.com

事實證明：多倫多買房確實要挑個好地段｜居外專欄

挑社區是個技術活兒，這不是在地圖上按一顆圖釘那麼簡單的事情。

買房子對於很多人來說是這輩子最大的投資。大鵬地產資深經紀高岩松Jason Gao提醒我們，買房時挑個好地段無論是自己住還是以後房子轉手都有保證，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那麼，在多倫多，哪些地區最抗跌，哪些地區物業出手最快呢？請看我們嘔心瀝血分析的1996至2019年，多倫多35片地區房價趨勢及銷售周期報告。

Jason 向我們展示了上面這張圖表。圖表2顯示自1996年至今，多倫多市所有社區物業價格平均年增值。數據顯示，自1996年以來，多倫多市住宅價格平均增長率約為400％（或每年平均增幅13％）（未考慮通貨膨脹）

同時，為了讓您更好的了解不同街區之間的增長率差異，我們可以對比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋價格走勢圖（圖3）。圖4和圖5分別顯示了多倫多增長最快和最慢的5個區，房價從1996年至2019年的變化趨勢。

有一點需要注意，一些區，如北約克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年間顯示出相對較低的住宅價值增長，這主要是因為這些街區的以公寓(CONDO)市場為主，總價低於獨立屋、鎮屋等類型物業。

從圖6，我們對Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三個街區物業價格進行了比較。

在過去10年中，Yonge-Eglinton（C10）區CONDO銷量約占該區全部住宅銷量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)兩個地區中，CONDO銷量僅占全部住宅銷量的20％至30％。當我們進一步對這三個區房價的年增長率進行分析時，可以看到以上三個區的相同類型住宅（低層別墅與高層公寓）自1996年以來幾乎以同樣的速度增長。（如圖7所示）。

自1996年20年來，三個增長最快的地區是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，這三個地區在地理位置上緊挨在一起。圖8顯示2009年至2019年10年間街區房價增長率（指數為2009年房價）。從圖8，我們還可以發現一個巧合，2009年至2019年十年間，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)這些地區房價增幅最大，這與1996至2009年間的增幅相似。而在圖8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)這幾個地區的增幅低於多倫多的平均增長線。

從圖9我們可以看到從2017年4月至今，多倫多35個地區的住宅價格波動比率。(以2017年4月為參考值).

從上圖可以發現一些有趣的規律：

•截至2019年5月，多倫多的平均住宅價格幾乎恢復到了2017年4月的歷史峰值。

•市中心價格增長（C01和C08）主要依賴市中心公寓(CONDO)價格的持續增長。

•自1996年以來三個增長最快的地區Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表現出極大的穩定性。

圖10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社區2017年4月以來的平均房價變動

我們可以看一組房價對比，圖10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)兩個街區2017年4月以來的房價表現。從2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增長了近20%，與之相反，Don Mills (C13)價格降低了33%。

下面，我們通過分析房屋在市場上的平均銷售天數和歷史上的庫存月數，來了解各社區的物業需求強度。

下圖（圖13）是從1996年開始，多倫多35個地區每6年在售物業庫存月數。從圖表可以看出，最近6年，庫存月份處於最低點，僅低於1996年至2001年的周期。平均庫存月數最低的社區為Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，這些地區同時也是增值表現最佳的社區。而在一些最富裕的社區和最貧困的社區，在售物業的庫存月數都比較高。從圖13還可以看出來，物業在房地產市場上停留的天數有所下降。與1996年至2001年這6年相比，最近6年來物業在市場上停留的天數減少了一半。

小結： •那些房價增長率最高的地區，往往也是銷售最快的地區，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)這三個街區。

•與1996年至2001年期間相比，過去6年中（2014-2019年）多倫多的物業在市場上銷售的時間減少了一半。

•與物業在市場上的天數相比，物業的庫存周期顯示出更高的穩定性，但過去6年顯示物業銷售更迅速，庫存約為1.9個月，這意味著在一個月內掛牌上市的19個物業中賣出了10個物業。

責編：Adam Chen

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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沒有對比就沒有傷害：在加拿大買房可以白撿的那些面積｜居外專欄

多倫多最大的華人地產公司大鵬地產2018年Top 10 Listing Team團隊經理Jason Gao，在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時，大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少？然而，加拿大的房地產市場觀念中，並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋，不論是公寓，聯排別墅還是獨立屋，所有人在買賣房屋時，都是按一整棟/套房屋來標價的，即一棟/套房屋開出一個價格，而不是按每平方英尺出售。

在中國買房，無法避免“公攤面積”這個坑。“買100平米的房子只得70平米。”這就是為何絕大多數中國人在買加拿大買房的時候會計較房屋面積的原因。

加拿大的房屋面積不包括公共部分。公攤就是公攤，不能拿出來賣錢。

而在加拿大，賣家並不提供房屋面積的多少，實際上大多數人也不知道自己的房屋准確面積。即便有時候賣家提供房屋面積，但也會加一個賣家免責的條款“所有數據不一定准確”。Bo, The Real Deal ! 團隊經理Jason Gao指出，一個房屋的價值是由很多因素決定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的狀況、前後院和車道的狀況等等，房屋的面積多少只是其中一個因素，有時候還不是主要因素，並且加拿大房屋銷售合同中的價格都以“套“計算，不換算到單位面積價格，所以房屋面積只是一個參考，無需糾結具體數字。

土地面積和房屋面積

加拿大的房屋可分為帶土地的低層別墅和不帶土地的高層公寓兩種。

加拿大房產的土地面積

加拿大帶土地的別墅價格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、車道、車庫、前後花園，甚至游泳池等。

別墅一般會標有一個土地面積（Lot Size），一般會標注如50X120FT、10X35Meters等，分別指地皮的長度和寬度。

例如下圖的雙拼別墅，土地面積是29.75X137.79英尺，可以看出，這幢房屋的LOT比一般房子要長，一般LOT長是120尺。

如果遇到不規則四邊形（irregular Lot）的地皮的話,前一個尺寸代表臨街一邊的尺寸,後一個尺寸則代表地皮縱深較短的那個邊的尺寸。

加拿大房產的房屋面積

房屋面積對於加拿大的買家來說，一般是依據政府最後驗收時候測量的數據（MPAC房屋面積資料），或者開發商，或者賣家經紀測量出來的，可能會具有一定誤差，只是一個參考數值。但誤差並不能影響房價。

Jason Gao指出，對於公寓來說500平方英尺以下是一個級別，500平方英尺以上每100平方英尺是一個級別。但對於獨立屋（半獨立、鎮屋等）來說，每500平方英尺作為一個台階，比如1500到2000是一個級別，2000到2500是一個級別。

比如，房屋面積一般指的是使用面積，而這個使用面積不包括地下室、車庫和游泳池等。

加拿大對房屋面積的計算，雖然全國並沒有一個統一的公式，但也算有一個大多數人認可的標准。

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

按 Floor Space（地板面積）來計算

【計入面積】

主層、二層、三層或閣樓，但屋頂若有坡度，第三層或閣樓的房屋面積會酌情折減。

【不計入面積】

陽台、露台等不封閉空間不計入面積。

地下室一般不計入房屋銷售面積內。

地面以上的非供暖建築空間，如車庫、泳池、工具房、臨時儲藏室等地方的面積是不會計算在房屋面積以內。

居外推薦加拿大多倫多呈現出法式情調的聯排別墅。位於濱水位置，為尋求私密性和壯麗自然景觀的住戶量身打造。該物業位於靜謐小巷，能看到舊磨坊（Old Mill）社區和漢波河公園（Humber River Parklands）全景，而且靠近令人夢寐以求的頂尖學校。建築面積316平方米，土地面積240平方米，房型4 臥4衛3車庫，共3層，價格約¥1414萬。
居外物業編號：48848583 點擊查看房源詳情

公寓面積認可標准

一般指套內的建築面積, 從牆內的一半測量長與寬。【不計入面積】

公寓陽台、公寓樓梯間、電梯間，小區花園、小區外圍綠化帶，和地下公共車庫等中國國內計算的公攤面積在加拿大房產中就幾乎不會被計入公寓的房屋面積內。

其實在加拿大人們更注重房屋的質量和窗外的景色，對面積的多少不會那麼的斤斤計較。

如果您在房產投資方面有任何疑問，歡迎隨時聯系我！作為加拿大最大的華人地產經紀公司Homelife Landmark — 大鵬地產主席大獎獲得者、地產超級精英俱樂部會員，Bo, The Real Deal! 團隊願為您提供從選房、賣房、貸款、律師、物業管理等一條龍服務！