古巴，这个谜一般的国度随着去年10月宋慧乔在哈瓦那海滨大道拍《男朋友》一剧又火了一把。
曾经被嘲笑为离开祖国的低等“蛆虫”，现在他们口袋里现金充裕，他们被财政紧张的政府伸开双臂欢迎回家，冀望他们像蝴蝶一样，扇动一场市场经济革命。这不是改革开放之初的中国，而是今日的古巴。
60年前为了摆脱美国的控制，卡斯特罗兄弟与国际主义战士切·格瓦拉等领导的古巴革命让全世界记住了这些大胡子。然而到了今天，古巴年轻人80%亲美，在哈瓦那城市博物馆做公务员的讲解员大妈在对笔者解释时则保持一种复杂的矜持——“古巴今天的问题无关政治，都是经济问题”；古巴革命60周年之时，不得不说是革命的悲哀。
赤脚游荡在哈瓦那海滨大道的马里奥·加西亚像雪茄一样是古巴产，而他在国外流亡16年后的回归是共产党执政下古巴新兴房地产市场背后人口经济学的一部分。
自2013年以来，估计有40,000名像他一样的古巴人被政府的市场化改革和移民回归政策所吸引从国外返回（古巴人口约1100万），这些政策方便于外籍古巴人回国并购买房产。
如同1978年改革之初的中国，热烈拥抱港澳台华侨，古巴则张开双臂欢迎当年流亡的政治难民——他们往往是肤色较浅的富人阶级。
2011年劳尔·卡斯特罗上台后的一项改革，允许古巴人购买和出售房地产。他哥哥于1960年的住房改革禁止房地产销售，同时古巴人不能拥有一套以上的城市住宅，一纸法令也让成千上万的租户与佃农变成业主与地主，尽管窝在手里无法出售，这正是“居者有其屋”的社会主义理想。然而这无法阻止古巴人交易房产；那时古巴人发明了自己的方式交易——换房，只要两家觉得彼此条件差不多或者吃亏一方获得其他形式补偿，于是双方就都有了新居，一举两便。
房地产销售在1100万人口由国家主导的经济体在2012年有4.5万桩交易，2013年8.8万桩，2014年达到10万桩，2015年略有回落，规划官员加西亚·普莱安说，这位来自加泰罗尼亚的西班牙人因仰慕古巴革命来到这里至今超过半个世纪。
古巴地产并未完全向外资开放，通常需要合资公司，由当地自然人或机构控股，譬如古巴新开的凯宾斯基酒店。革命之后，如同中国一样，没收了帝国主义资产，古巴只有国有酒店，价格又贵服务又差，通常服务于外国游客，一晚房费往往超过100美元，而古巴收入较高的医生阶层，月收入还在30美元到50美元之间徘徊。
而哈瓦那国会大厦对面的那家笔者曾点过炸虾的意大利餐厅则据称是尤文图斯俱乐部合资的产业。
2015年第35届古巴国际旅游交易会即将闭幕的时候，北控集团与古巴政府签署了建造高尔夫度假项目的意向书。
很难想象，古巴在知名旅游度假胜地瓦拉德罗原本只拥有一座18洞的高尔夫球场，中国北控集团与古巴合作在古巴北部海岸的贝洛蒙特地区(Bello Monte)建立一所新的高尔夫球场和度假村，该地区位于首都哈瓦那和瓦拉德罗之间。
39岁的玛格达·莫拉在意大利和迈阿密工作了14年后于2012年回到哈瓦那，在该市Vedado区的中心位置购买了一块3,300平方英尺的复式公寓，进行了翻新，现在与家人一起住在楼上，将下层单元改造成迷你宿舍。它有五个房间，每个房间每晚35美元，在TripAdvisor上获得好评。
根据《迈阿密先驱报》2018年9月的报道，目前古巴待售房产超过8000处，其中五分之四位于哈瓦那。而且大部分房源都位于哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado区和Playa区。这些街区的典型三居室，双浴室公寓的售价约为60,000美元，而那里的联排别墅或者独立别墅的价格也不过10万美元。去年旅游业的激增使得该市酒店客房严重短缺，如果新上台的民主党众议院推动取消特朗普上台后的旅行限制，预计未来几年将有数百万美国游客入境。由于最近Airbnb等短租平台入驻促使美国人在网上预订房间，因此该市最令人向往的街区公寓很快就被包装为客栈（Casa），日租价格已比2012年笔者在古巴时翻了一番。
而且幸运的是，由于旅游业，靠近机场和沿海地区的一些物业相对维护得很好。因此，您可能需要考虑投资哈瓦那老城区、Vedado区和Playa区，旅游胜地瓦拉德罗，圣地亚哥和Cayo Largo海滩等地区；事实上旅游业是古巴收入最高的行当，为涉外旅行社开车的司机日薪都超过80美元（主要来源是欧美旅客的小费），即使开黑车月收入也能达到1000美元，这在人均月收入不到30美元的古巴简直是天文数字。房屋修缮业也随着地产交易的放开而蓬勃发展，新的浴室设备从南佛罗里达州Home Depot（家得宝超市，美国知名建材连锁）源源不断的海运过来。哈瓦那熟练的电工和管道工一天的收入已高于医生一个月的收入。
古巴不同于世界上任何成熟的房地产市场。首先，房地产经纪人很难找到。此外，如果确实有人帮助您完成房产交易，请不要指望他们知道您感兴趣的房产的准确价格，在市场化价格形成之前，成交极度依赖于本地化的知识与人脉。
虽然现在允许当地人拥有，购买和出售房产，但政府仍然对整个市场保持非常严格的控制。任何对古巴房地产感兴趣的外国人都需要熟悉第17.1条第6章。在进行任何投资之前，请咨询居外以获得更多信息。
如果您不是古巴公民，只有以下三种方式可以在古巴购买任何类型的房地产：
1. 迎娶/嫁给古巴人
与古巴人结婚的外国人可以申请永久居留许可。这使他们享有与当地人相同的权利，包括房屋的所有权。如果您有古巴配偶，您可以直接从当地购买该国任何地方的房屋。
需要注意的是，如果婚姻结束，古巴公民有权保留房产（如果你没有入籍则可能失去房产）。由于不少古巴留学生认为古巴处于市场化前夜，与古巴人结婚也并不新鲜。加之古巴公民获得美国绿卡曾有特殊政策（即干湿脚政策，截至2017年1月，凡不经第三国登陆美国的古巴公民，一旦成功登岸即可获得美国绿卡），更加诱人的是在古巴结婚，花费仅为5000土比索，仅相当于200美元左右。当时就读于哈瓦那医学院的A同学咨询过老师之后简直不敢相信，后来他任职于北控驻哈瓦那办事处，并迎娶了当时还在读大三的古巴同学，早早买了房。
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2. 以古巴亲戚的名义购买或合资
临时居留签证的外国人通常以其古巴亲属的名义购买财产，这些亲属也可能是配偶或子女，或者与可靠的古巴人合资，不幸的是，这使外国所有人几乎无法控制他们的物业。
另一个需要考虑的挑战是，即使是公民也不得在古巴拥有两所以上的房屋;一个是住宅，另一个是度假屋。不过很多古巴人通过子女、配偶父母的名义来购置房产。
3. 从另一个外国人购买房地产
在20世纪90年代初，古巴政府允许在哈瓦那建造一些公寓式建筑。当时允许外国公民在这些建筑物中购买公寓。当时购买房产的人仍然可以将其出售给非该国永久居民的其他外国人。
然而特朗普上台之后于2017年11月9日重启对古巴的制裁政策，限制美国与古巴之间的贸易与旅行，“削弱了投资潜力和投资者对房地产市场的兴趣，“古巴规划官员加西亚·普莱安表示。
“但是，从长远来看，潜力巨大，并将再次上升，”他说，并补充说，古巴的房地产行业最终可能对外资开放，即使这可能会加剧价格飙升。“
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来源：迈阿密先驱报、华盛顿邮报、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG
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