公證師，其實對於我們中國移民來說都不陌生，因為中國也有啊。不過15年前當我剛開始三年的律師助理學習生涯時，才真正了解了公證師在魁北克的特殊地位。當時上課的老師中有3-4個都是公證師出身，因為當年地產低迷，老師們都紛紛關了辦公室來學校教書了。等2005年我畢業時，地產開始熱火起來，其中大部分又紛紛回去繼續執業了。那時我才發現，原來公證師和地產買賣有著這麽密切的關系啊：).
上面是說笑了，但公證師真是所有不動產買賣中不可避免的人物，不管是自有住宅，還是涉及到不動產轉讓的生意買賣，都必須要在公證師那裏辦理買賣手續。
公證師與律師有什麽不同？
因為魁北克特別的民法體系，加拿大只有魁北克省才有“公證師”這類特別的法律服務人員。但其實公證師和律師一樣，都需要在法學院經過長年專業的法律培訓。只是這些法學院學生在畢業後做出了不同的選擇，有人選擇當律師，有人則決定當公證人。除了不能象律師那樣上庭訴訟外，公證人和律師可以做一樣的事，不過他們大多數專門從事遺囑，婚姻合同和房地產方面的法律服務。
讓我印象很深的是，公證師最重要的特性是公職人員（PUBLIC OFFICER）。這也就意味著他們在處理事務中必須是公正中立的，不偏袒任何一方。所有的公證師都是魁北克省公證師委員會（Chambre des notaries du Quebec） 的一員，現在全省約有3800多名公證師
在房地產交易中，公證師做了哪些事？
在魁北克，房地產交易買賣必須經過公證師確認才有效。一旦買家的OFFER被接受，並完成驗房及貸款等所有條件，那剩下的最後一步就是找公證師，確定最後的交易時間，進行正式買賣合同簽字了。這是購買房屋過程中唯一強制性的法律步驟。在此之前，賣方經紀會把所需要的所有文件交到公證師手裏，由他進行最後的確認。公證師需要進行大量細致周全的調查工作：
- 確保清晰的產權。公證師通過調查並確認：
——賣方是該物業的真正所有者
——賣方有權利並有能力出售它
——賣方的配偶或任何其他人必須同意出售
憑借著土地產權證（the certificat of location）公證人還要確認：
—— 土地面積大小是否正確的
—— 該建築物是否正確地處於在待售土地上
—— 鄰居的物業是否侵犯了這個土地
—— 窗戶是否符合法定標準
—— 是否有特別的指控或相關權利可能影響或限制買家對該物業的所有權，例如抵押，判決等。還將核實所有稅款已經支付，並且賣方不欠任何債務。
- 起草買賣合同
公證師需要詳細了解買賣雙方的房屋交易信息，所起草的買賣合同包括預購ＯＦＦＥＲ中的所有內容。公證人需要解釋雙方權利至關重要的條款和條件。
- 調整金額：
公證師需要仔細算清買賣雙方即將進行的金額交付細節，並針對具體情況及交易時間對金額進行調整。一般會有一個詳細的金額調整表，說明雙方需要付的有關費用，如首付款，銀行貸款，分擔房產稅，租金，或共有費用等。買方需要在交易時帶上一張空白支票，以及時付清所有款項。
- 在土地登記處登記買賣合同
當雙方在買賣合同上簽完字後，為了正式指定買方作為物業的新所有者，公證人需要將買賣合同登記在土地登記處。所有的房地產交易都在土地登記處公開。
誰來選擇公證師？
一般已經建成的房子，在交易中由買家指定公證師。但買新房或是期房時需要用開發商指定公證師。如果買大型包含物業的生意，由賣家貸款一部分給買家，賣家也有權利指定公證師。
公證師的費用大約是多少？
一般1000－2000元不等，如果大型交易，費用更高。其實有時價格並非最重要，而是要找一個有經驗的公證師幫你起草好合同、作好產權檢查最重要。筆者就曾見證過一個酒店買賣合同因為公證師經驗不足，需要多加好幾萬的歡迎稅，後來幾經波折才解決了。所以一個好的公證師非常重要。
當然如果你發現公證師有失職之處，也可以到他們的委員會討個說法。
總而言之，在不動產買賣過程中，公證人扮演著不可缺少的重要角色。在買賣雙方達成共識後，由公證人確保所有與購房有關的書面文件（證書，契約，貸款等）以便完成交易。公證人會檢查合同條款和條件的有效性，並會根據法律作出任何查詢或任何更改以完成交易。但也許更重要的是，公證人負責房地產交易中的所有資金交換。他們與抵押貸款機構密切合作，協助賣方完成原貸款銀行的還款並向政府要求清除借貸記錄，分配完成交易所需的任何資金。一旦最終確定，公證人通常會在48小時內將交易中的任何資金分配給買方和賣方。
責編：Adam Chen
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