老王手上有一，二十萬閒錢，考慮買個房子出租，想知道出租投資房是否划算，諮詢身邊朋友和行業人士，得到的回饋卻各不相同，數據也五花八門，有的朋友告訴他投資房子出租是虧錢的，比存款還差，每月倒貼錢；有的說還可以，不算差，有6%以上吧；有的說至少每年有10%以上的回報，還有的說至少20%，到底出租物業的回報有多高呢?
加拿大房產出租回報率實例分析要說請投資回報到底有多高，首先得搞清投資回報的定義，是指租金回報率還是首付款的淨資產回報率，是稅前回報還是稅後回報。計算回報假設的條件，貸款利率，首付款比例，租金水準，空置率，管理費高低，是否折舊等多種因數都會對出租物業的回報產生較大影響。因此，需要分不同情況，按照不同假設預期來分析。我這裏用內部收益率(IRR)法做個分析, 算是拋磚引玉。
老王要買的房子是學區房，有管理費的Townhouse,小學初中及高中都在安省名列前茅，房價約$55萬，租金約$2,100/月，管理費約$330 /月，包物業保險和維護,水費，剪草鏟雪等，地稅為$3,000/年, 維護費為$1,200/年,管理維護費和地稅每年增長3%, 租客支付電費，氣費，供暖費和租客保險。假設房產首付款比例為30%，持有期為10年，房租每年增長2%，空置率為5%，購房費用包括地產轉讓稅, 律師費等為房價的2%，房價每年平均增長為6%，貸款利率為4%，貸款攤還期為30年, 賣房費用為出售時房價的3.5%, 邊際稅率為40%，持有期間不提取折舊。
假設沒有貸款, 現金付款買房。採用內部收益率法(IRR),考慮投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素,若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:
(561,000) 15,700 16,000 16,300 16,600 16,800 17,100 17,500 17,900 18,200 969,092
該投資的內部收益率IRR為7.84%(稅前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得現金流,到第10年買房收回$96,9092, 其年複利回報為7.84%,若考慮稅賦,年稅後複利回報為6.15%。
假設貸款比率為70%。採用內部收益率法(IRR),若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:
(176,000) (6,400) (6,100) (5,800) (5,500) (5,300) (5,000) (4,600) (4,200) (3,900) 643,692
該投資的內部收益率IRR為12.13%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流的年複利回報為12.13%, 若考慮稅賦,稅後IRR為10.50%。在有貸款的情況下, 投資回報增加較多, 這是因為使用了杠杆，房子增值6%是基於整個房價，而貸款只有房價的70%,貸款成本4%低於房子增值率6%。
考慮更保守的情況,假設房價每年上漲為3%, 貸款利率為5%,10年的淨現金流(稅前)如下:
(176,000) (9,100) (8,800) (8,500) (8,200) (8,000) (7,700) (7,300) (6,900) (6,600) 393,884
該投資的內部收益率IRR為5.44%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流,10年後收回$393,884,年複利回報為5.44%, 若考慮稅賦,稅後IRR為4.98%。可以看出, 在貸款利率高於房價增長率的前提條件下, 貸款杠杆可能是負向的, 投資回報可能不如現金購房的回報高。
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