危机时期投资大马房产，是正确的决定吗？

新冠状病毒疫情大爆发，但是你恰好想在马来西亚买房 ？

老实说，这可能是你所面临最棒的财务决策！

为什么？

为了应对全球经济重挫，举银行贷款为例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化宽松政策（Quantitative Easing measures）”。

与2008年的全球金融危机中的次贷危机1相似，当时美国推出了2万亿美元的刺激计划，并将利率下调至接近零。马来西亚则是宣布了调低了法定储备率（SRR）——银行需在国行存入的储备金，从3%下调100个基点2至2%，此项措施预计为金融体系释出近300亿令吉流动性，亦让银行有更多现金用于借贷。

其次，马来西亚政府近期3次下调隔夜利率（OPR），目前下调了75个基点、降息至2.5%。OPR3大幅下跌也导致了商业的发展和银行存款的减少。我们会见证的是前所未有的量化宽松政策 4，和正在影响我们每一个人的货币政策。

你可能会问：这对日常消费者有什么影响？

流动性（Liquidity），即可用的现金正在涌入市场，而其效应则是法定货币5 比如说美金或是马币，会显著性减少、人们会开始购置资产而非货币。经验丰富的投资者都知道，在不久的将来，我们会需要更多的现金来置产，比如房地产。

这些是与次贷危机中相似的举措。而当时，这也导致了许多国家的房地产繁荣景象，包括马来西亚，在2008年至2013年间，房地产的价值翻了1至3倍之多。

当然量化宽松政策和隔夜利率，并非政府仅有的经济刺激手法。

在接下来的12到18个月，预计将有更多的措施，协助推动房地产市场：

1. 调整或废除RPGT

RPGT6 是产业盈利税，在出售产业或是产业公司股权时，需要依据其盈利缴纳的税务。

通过减低其利率或是废除，政府都能鼓励更多人进行产业交易。

2. 取消或调低抵押贷款的贷款价值比（LTV）

LTV7是指贷款金额和抵押品价值的比例。通过允许银行针对单一房地产借出更高金额，客户将无需挪出大笔现金充作抵押金，这将会使他们更容易购得房地产。

3. 重新引入“发展商承担利息计划（DIBS）”

发展商承担利息计划（DIBS）是在房屋建筑期间，由发展商从购房者的房贷中吸收房贷利息的措施。

如果你购买在此计划下的房屋项目，发展商将负责原本由你承担的、房屋建筑期间的房贷利息（通常为项目推介后36个月），之后再如常缴付房贷和利息。基于未完工前无需缴付这些承诺费，重新推行DIBS会让购房者更容易购置房地产。

4. 放宽外国人购买门槛

减低外国人购房门槛，将对国外购房者有相当的吸引力。

试想想，假设上述政策被提出将对房地产行业带来的影响。当然，这也一定程度取决于新冠疫情的减缓的状况。

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你可能会问，为什么政府要帮助房地产市场？

这个原因颇为简单，主要因为房地产行业背后有最少过百个甚至过千个产业在运行。协助房地产，等同协助整个房地产产业链背后的过千个不同产业。

目前已经获得房贷的购房者，可以说是享有特权的幸运儿。因为这是不能错过的投资窗口，就如同2008年至2010年的那段时期。

注意安全、静待家中、保持投资。

专业术语表

  1. 次贷危机：全称次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），在2008年爆发并大幅冲击抵押贷款行业，主要因为借贷者获批他们无法负担的贷款金额。因此导致大批的抵押品赎回权被取消，并且很大程度冲击了需要贷款机构和对冲基金。
  2. 基点：100个基点等于1%（主要用于表达利率的差异）。
  3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由马来西亚国家银行设定并用于金融政策导向，这是国行每日流动性操作的目标利率。
  4. 量化宽松政策：Quantitative easing (QE)，一种由中央银行采纳的非常规货币政策，用来增进国内货币供应和刺激经济活动。它通常舍弃中央银行长期购置政府债券及其他类型资产，比如不动产抵押贷款证券（MBS）。
  5. 法定货币：Fiat Currency ，简称法币，依靠政府的法令使其成为合法通货的货币。美元是法币，欧元和其他主要世界货币亦然。这种货币和某些以实物为基础的货币不同，比如黄金或白银，它们一般被称为商品货币（commodity money）。
  6. RPGT：产业盈利税，因出售不动产产业或不动产公司（RPC）股权所产生的收益而被征收的税务，其范围包括出售地皮和房产。
  7. LTV：贷款价值比，一种财务术语，贷款人用于表达该贷款和所购买资产价值的比率。

 

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原文发布于IQI Global
责编：Zoe Chan