加拿大計劃2021年起對房產開征海外買家稅，馬來西亞企業家、亞洲最大房產科技集團居外IQI董事總經理何丹尼分享了他對征稅計劃的一些看法和預測。
1. 這樣的稅收會對加拿大房產的需求和價格產生怎樣的影響？
“我想說加拿大征收房產稅可能更多的是做出一種姿態而不希望且無法影響市場，我沒有說得太過分。大城市的大多數加拿大人認為外國買家是房價上漲的原因，所以這項措施受到了很多關注，盡管它的影響可能很小。
“征稅只會產生很小的影響，因為大部分外國買家都是為自用而購買，這就使得他們可以免於征稅。對空置業主的影響規模將取決於稅收的大小。如果是每年2%至3%，可能會讓少數原本打算在加拿大購買不會真正居住的房屋的買家望而卻步。這筆稅款可能會促使一些業主將其未入住的房產轉為出租，相當於房產空置稅，目前還不清楚有多少人可能會將房產轉為出租，但在全國範圍內可能會有幾千人或更多。”
2. 今年和去年外國對加拿大住宅物業的需求如何？
“加拿大房產仍然很受大中華區和亞洲其他地區買家的歡迎，當然冠狀病毒給一些外國投資帶來了阻礙。2020年能夠完成交易的買家，只有已經在加拿大居住的買家，或者是遠道而來，沒有親眼看到過房產的買家願意進行交易。這雖然是一個不小的數字，但比起正常年份還是要小一些。
“加拿大新房網上直播活動可以吸引成千上萬的瀏覽量。購房加拿大期房公寓與在中國一線城市購買類似的房產沒有太大區別，甚至難度更大。從某種程度上來說，它更容易，因為中國一二線城市的房產投資受到了嚴格的限制，如上海、北京等城市，相比之下加拿大房產受到歡迎。
“我們預計亞洲的需求將在2021年反彈，尤其是下半年，因為冠狀病毒的相關限制被放寬，人們又開始自由地旅行，經濟也會反彈。加拿大正受到來自亞洲的學生的歡迎，隨著美國特朗普政府為留學生及移民設置了重重障礙，學生和他們的家庭占了外國買家的重要部分。”
3. 這種稅收真的能有效抑制房價嗎？
“在多倫多和溫哥華這兩個最受外國買家歡迎的地方，已經有類似的地方性稅收。這些稅收可能已經榨干了橙子的大部分汁液。如果它們已經促使空置的業主將其房產轉為出租、占用或出售，那麼聯邦稅可能毫無意義。聯邦政府可能會發現，沒有那麼多空置的業主會受到他們的稅收影響，而剩下的那些人寧可交稅也不會放棄他們的加拿大住宅。
“通過增加溫哥華和多倫多的總稅收負擔，新的聯邦稅可能會將買家驅趕到蒙特利爾。那裡仍將適用全國性的稅收，但沒有相同種類的地方稅，這意味著業主的總稅收負擔將減少。”
“加拿大想在全國範圍內做的事情，和不列顛哥倫比亞省在溫哥華市做的事情是一樣的。如果你不住在加拿大，也不交地方稅，但在那裡有房子，你可能要交空置稅。
“新稅要到2021年以後才會生效。加拿大政府還沒有搞清楚所有的細節。政府只發布了兩段關於擬議中的稅收的聲明，這讓很多細節有待想像。
“當過去的外國買家稅首次生效時，由於外國買家試圖在稅收生效前完成交易，購買量激增。這次不會出現這種情況，因為這是一個持續的稅種，與外國在加拿大的房屋所有權有關，而不是與購買交易有關。
“這個稅在加拿大會很受歡迎，因為很多加拿大人把高房價歸咎於外國買家，盡管經濟學專家們都說他們不是房價無法負擔的原因。加拿大儲備銀行在一份房市報告中寫道：‘我們從來沒有清楚地看到，（外國買家）對全國的房市構成了威脅’。
“真正的原因是歷史性的低利率，買家搬進新近流行的郊區的浪潮，央行用現金充斥市場，以及投資者拼命尋找某種能產生現金流的資產來為他們的退休生活提供資金。除此之外，每年約有35萬移民和60萬國際學生來到這個國家，需要有居住的地方。錦上添花的是，像溫哥華這樣的熱門城市與外部需求被捆綁在了一起。
“亞洲買家，包括來自中國的買家，更注重新房，而不是現房。當開發商能將新項目10%或更多的比例預售給外國買家時，他們就能獲得建築資金可以開工建設。本地買家不喜歡用這種方式購買。因此，如果沒有外國買家，新的公寓就會減少，建造的房屋也會減少。建築業對經濟有利，對住房的可負擔性也有利。世界各地的城市，如洛杉磯、悉尼、倫敦和曼谷，都是依靠外國買家提供這種服務的。”
4. 今年和去年中國大陸和中國香港買家對加拿大房產的需求如何？
“前三季度，與2019年同期相比，需求下降了4.5%。這是以買家咨詢量來衡量的。然而，與往年相比，我們認為這些詢盤量最終帶來的交易數量會有所下降，我們沒有關於交易的數據，這是我們從買家和合作伙伴那裡獲得的印像，因為今年旅行和看房困難導致交易難度增加。
“我們相信，對於海外買家來說，加拿大是一個極好的長期投資目的地。政府可以對外國人空置住宅征稅，但不太可能有效降低房價。購房可負擔性的危機更多的與復雜的因素有關，而這些因素很難用政策來解決。”
“生活方式、教育、穩定和機會是外國人喜歡在加拿大購買的主要原因。它是一個穩定、繁榮的國家，為潛在的投資者或當地居民提供了很多機會。許多富有的亞洲買家希望有一天能在加拿大退休，或者在加拿大和他們的祖國兩邊居住。”
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
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