如果说，多伦多之于加拿大，就如东京之于日本，有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同：日本弹丸之地，加拿大地广人稀，但是多伦多和东京的共性则比较明显：一是人口规模，两者都是其本国最大的城市；二是房价，两地的房价过去几年一直上涨，并且，东京因为什么原因上涨，多伦多亦然。
其实两个共性归根到底只是一个，东京房价因为什么原因上涨？人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据：房价涨跌的人口密码》，很有同感。文章论述道：房价表现与区域人口增减关系密切，东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；人口流入与房价涨跌基本成正比，流入得越多的，往往涨得越快，无流入或净流出，房价上涨乏力。”
这段话换一种说法就是：由于日本中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而大城市的经济发展明显好于中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入大城市，东京外来人口多，住房需求旺盛，房价自然水涨船高。道理很显浅，说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。
其实也不止用东京做比较，哪里都一样。文章里面继续说道：2014年，中国人口净流入超过100万的城市共有22个，房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟着是广州、厦门。今年春节期间，中国五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多？因为平常人口流入多，一到春节就都回家过年了。
该文深入探讨到：而人口流入流出的密码是什么？是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模，还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价，所以归根到底，还是产业决定房价。
其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力，因此，产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短，房地产市场增长空间则很有限。
以洛杉矶为例，其房价30年前比纽约低不少，但现在和纽约基本持平，这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例，深圳是中国南部最大都市圈——粤港都市圈中最繁荣的城市，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。
相反，那些依托于自然资源的重工业驱动型城市，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产需求量多由本市居民支撑，房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退，“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌，卡尔加里顿显萧条，这就是产业结构单一的结果。
再看日本，根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。
再看看多伦多：多伦多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多伦多作为加拿大的经济中心，在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一，多伦多证券交易所是世界第七大交易所，多数加拿大公司在这里上市。
而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈，这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模，资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地，如果说温哥华是富有移民退休的好去处，那么多伦多才是年轻人向往的明日之星，前景不言而喻。投资房产，舍多伦多其谁？