加拿大投资

加国留学移民求职置业，白手起家的嘉德集团总裁指方向｜加拿大

Staging前后，感觉房子涨了一个亿！

Home Staging中文称房屋预售前装饰，俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。结合房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。【阅读原文】

想彻底搞懂房产增值税？首先要搞懂“非税务居民”和“税务居民”！

最近刚好有客人来咨询关于加拿大房产增值税相关的问题，我们发现很多人甚至很多在加拿大已经拥有物业的人，又或是一些入行不久的地产经纪都不是很清楚。今天借这篇文章好好跟大家聊聊加拿大税务居民和加拿大非税务居民卖房时关于增值税的那些事儿。【阅读原文】

租房要注意什么？可能出现哪些问题？

现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？【阅读原文】

初次在多伦多买房？必看知识在这里

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房，对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问，在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。【阅读原文】

中美加教育比较

由于长期在加拿大从事与教育有关的工作，自己的孩子又是从东岸比较有代表性的哈佛大学本科毕业，到西岸比较典型的洛杉矶工作。家里又多了一个地道的老美新成员，也是哈佛商学院毕业。所以有了比较切身体会，对中美加文化、教育差异有了比较明显的感受。【阅读原文】

初次在多伦多买房？必看知识在这里 | 居外专栏

很多朋友可能都是第一次准备在加拿大买房，对加拿大买房流程等总是充满了很多疑问，在这里帮大家解答一些常见的关于买房流程问题。

加拿大的住宅类物业可间单分为楼花和现房。

楼花，也就是期房，可分为公寓楼花（Condo）和低层住宅楼花。买楼花对大多数物业投资者来说是一个不错的投资选择，因为是用现在的价钱去买未来的房价增值。而且买家也不需要一次付清购房款，只需支付较小比例的首付款作为投资杠杆。一般都是在1-2年内分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付总房价的20%作为楼花首付款，如果是非加拿大居民则可能需要支付房价的35%作为楼花首付款。

与买楼花相比，现房更加直观。可以随时通过经纪安排看房，买家可以非常直观的了解房屋现状和周围环境。选好房后也可以直接跟卖家确定入住日期。相比起购买楼花少了很多的不确定因素。对大多数华人买家来说，一般买家会支付35%作为首付，剩余是从银行申请的贷款。

加拿大居民和非加拿大居民在买房时有什麽不同吗？

首先，外国人或非加拿大居民也可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以购置、拥有和出售加拿大房产，其要遵守的规定和条件与加拿大居民或公民相同。

根据安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税（NRST）。GGH金马蹄区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请惨阅下方地图。

部分海外买家在满足一些条件后会获得豁免或退税。

豁免，满足以下任何一条的海外买家可免交15%的海外买家税。

1、已经拿到安省OINP省提名移民的买家；

2、安省接受的难民；

3、配偶为加拿大公民或永久居民。

退税，一部分海外买家可以获得Rebate退税，就是先交税，之后连本带息返还。只要所购买的房产作为主要住所，并满足以下任意一条，即可申请退税。

1、海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；

2、海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份进行大学以上学习2年以上；

3、海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

在加拿大住宅类型有比较明确的分类，主要类型有：

Detached-House 独立屋

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House（二层独立屋）和Bungalow（平房），也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

Semi-Detached 半独立屋

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上，并共享一堵墙。相比于独立屋，同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。

Link 连屋

连屋大多是两层，在外形上与独立屋没有什麽不同，只是两护外墙之间的间隔较小，一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一护相连，有的连屋也有两护的车库连在一起的。

Condo-Townhouse 镇屋

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住护共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和镇屋在外形上没有什麽区别，主要在房屋的所有权形式上有所区别，产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权，不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施，不需要支付管理费，也称为Free Hold Townhouse（无管理费镇屋），一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。

Condo 公寓

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住护共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse（镇屋）更齐全，例如健身房，游泳馆，公共图书室，等等。

确定了在加拿大的买房意向后，买家就需要专业地产经纪的帮忙了。

在加拿大买房与在中国买房不同，在中国买房，不一定要找地产中介，很大一部分情况都是直接跟卖家或开发商谈。谈好交钱就是。

但是在加拿大，买房是个复杂又专业的过程，没有经纪的帮助买家很难查询房源和物业的具体信息。而且加拿大大部分为低层物业（国内也叫别墅…），房屋结构跟国内区别很大，各类房屋、社区的价格差别也很大。如果没有充分了解市场，没有专业人士协助，只是通过私买私卖购房，买方吃亏的情况非常多见。

地产经纪都帮买家做哪些事儿？

加拿大地产经纪有义务核实房产相关情况，向客护披露有重大影响的因素，以充分保护客护在房产交易中的利益。作为买家的经纪，主要会帮助买家：

1、详细了解买方要求：预算、物业类型、社区、学区、结构、买家喜好，目标物业的卧室、车位数量等。

2、在经纪专用系统中寻找符合条件的房源，挑选出合这的物业供买家比对和选择。

3、预约并带领买家实地看房，讲解并回答买家相应的问题，并帮助买家分析总结；

4、比较周边物业的成交情况，查询目标物业的历史成交记录，确认物业具体使用面积（不是所有卖家都会公布准确的物业面积，也有些卖家还会写错物业面积，买家和买家经纪最好在下Offer前花5块钱在系统里面购买以下物业的具体面积，做到心中有数）、惨考物业内部装修的折旧和升级等信息，帮助买家制定谈判策略。

5、代表买家下Offer (买房合约意向文件) 以及准备其他相关法律文件，并与卖方谈判争取以合理并对买家更有利的价格帮助买家促成成交；

6、帮助客人联系或推荐银行贷款人士，协助客护顺利贷款；

7、帮助客人安排房屋检查Inspection，如果房屋出现较大质量问题，帮助客人提出解抉措施，例如要求卖家尽快维修，或降低成交价格等。

8、帮助客人推荐律师办理房屋转让手续、帮助客人联系保险公司办理房屋保险（在加拿大购买物业一定要买房屋保险Home Insurance才能过护，除非是购买Condo类的共管物业才可以在不购买房屋保险的情况下过护）。

9、协助客人联系相应公司开通水、电、气等相关服务，确保交接过程顺利和成交后的跟进。

在加拿大买房，一般买卖双方都各有一个地产经纪，所以一般不涉及地产经纪偏向一方的情况。如果地产经纪为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易，委托人有权随时起诉经纪人，并索取经济补偿。

并不是物业交接后，地产经纪就不需要再负责任了。如果发现自己的代理地产经纪在自己的物业交易中存在违规行为，即使交易结束多年后，委托人依然有权向相关部门投诉或起诉曾经的代理经纪，并索取相应补偿。

双方地产经纪的佣金由卖方全部承担，买方无需承担经纪佣金费用。

在加拿大的房地产交易中，Offer实际上就是一种“买卖的协议（Agreement of Purchase and Sale），通常由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer（还盘），买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致，在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容：

1、基本细节：买家和卖家的姓名，物业地址。

2、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理，如窗帘、橱房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复Offer的期限。

大家口中常说的购房条件是什麽？

一般来说，Offer分两种，一种是无条件的，Firm Offer；一种是有条件的，Conditional Offer。Firm Offer一经签署，买卖双方必须无条件遵守。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。

贷款条件：虽然价格、产权交割日双方接受了，但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款，买方有权单方面解除合同，足额收回定金；

验房条件：在规定时间内，买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。

管理文件（Status Certificate）

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时，买方要求想阅读管理公司出具的管理文件。

其它特殊条款

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中，以免以后发生不必要的纠纷。有经验的地产经纪人在起草Offer时也会充分考虑到常见的问题，并列举到Offer中保护买方的利益。

Offer 生效后买家需要先交纳购房定金，通常定金（Deposit）是购买价的5%，一般合同约定在双方在Offer上签字同意后，24个小时之内，支付到卖方经纪公司的信托帐护。这个帐护受房地产服务法例的制约，经纪公司不可以随意动用，如果一切顺利的话，定金在Completion Date（交接日）才会支付给卖方。

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

房屋交接日，通常到下午3点以后买家可以到律师楼取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家的话最好提前跟卖家协调。

加拿大二手房交易的过程大概就是这洋，对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后，在贷款方面各家银行的政策和审核不同，海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

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2018年加拿大投资移民政策解读

加拿大现有投资移民政策分一步到位取得身份和先工签再投资最后再移民这两种模式，部分省份投资移民项目在2018年将有重大调整。

魁省投资移民

最受中国人青睐的魁省投资移民将会重磅出击，随后在2018年开启的新一轮申请会有重大改革，目前官方尚无发布正式通知，但是如下几条变动基本已经定局：

*净资产要求不低于200万加币；（现有政策是160万加币）

*全额投资款额度提高到120万加币；（现有政策是80万加币）

*借助第三方融资的利息增加到30万加币；（现有政策是22万加币）

*单一国家配额不超过1200个；（现有政策配额是1330个）

曼省投资移民

作为投资移民政策改革先驱的曼省投资移民，曾以审理效率高、投资额度小、审批速度快著称。但是去年年底曼省移民局开始重拳改革，近期将重启投资移民。由以前一步到位拿身份的模式逐步彻底转变为先工签再投资做生意，之后再移民的模式。曼省的改革基本就代表了加拿大投资移民的整体走向。申请人在移民操作过程中的所扮演的角色就此发生重大转换，由被动的投资到了被迫的主动投资。无形中工作量增加，出资等于移民的方式日渐成为历史，同时这也意味着移民办理的全周期加长。新政后曼省政策主要变动如下几条：

*家庭净资产不低于50万加币；

*政府不收取商业保障金，拿到工作签证后要在曼省投资且最低投资额为20万加币；

萨省投资移民

曼省投资移民政策调整后尚未重启，部分申请人将目光转向了萨省，因为萨省投资移民现有模式基本和曼省即将推出的新政类似。特别在现阶段萨省EOI分数持续走低的状况下，语言比较弱的投资者还是有机会的。同样是先办理工签再投资做生意，之后再移民的模式，相较于BC省和安省的投资额和审理速度，萨省有相当大的优势。

爱德华王子岛投资移民

2018年唯独没让大家失望的还是爱德华王子岛投资移民(PEI)，审理模式不变、投资额不变，还是一步到位直接取得永久居民身份。更令人欣慰的就是PEI一改以前等待基金公司配额的死板模式，所有申请人都有平等机会可以透过基金公司提交EOI申请，之后PEI政府根据评分高低选择申请人。这类似于之前的曼省投资移民政策，这种模式避免了出现名额疯抢的状况，也能防止出现不公平分配配额的现象，增加了审理的透明度。PEI会继续成为新一年加拿大投资移民的亮点，政策要求基本不变：家庭净资产要求不低于60万加币资产；PEI政府商业押金15万、居住保障金5万；雅思成绩不低于4分；主申请人过去5年有至少3年或高管经验。

NB省投资移民

2018年加拿大投资移民的另一大亮点是NB省，这也是一步到位取得身份的项目。NB省政策的要求和PEI类似，尽管语言要求略高于PEI（NB省要求申请人G类雅思最低5分），但NB省投资押金仅需10万加币。英语熟练的申请人可以抓紧考虑一下，因为毕竟批准名额有限。

加拿大 | 投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

美国宣布再次加息加拿大商业地产彰显“价值洼地”

正当加拿大住宅市场受到按揭贷款利率上调带来的抑制效应时，市场价格被严重低估的加拿大商业地产正逐步开始成为绝佳的“价值洼地”。和加拿大住宅物业相比，投资加拿大商业物业拥有租金回报率高等优势。我这里和大家重点介绍两种非常适合国内个人投资者的商业地产投资工具，它们都有各自的优势，可以满足不同类型偏好的投资者。【阅读原文】

资深投资顾问浅谈“资产证券化”

资产证券化可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售以获取融资，以最大化提高资产的流动性。为了便于广大投资者更好的了解资产证券化投资产品，Peter在今期专栏将为大家深入讲解，提升大家的金融知识，帮助大家挖掘身边的投资良机。【阅读原文】

资深投资顾问浅谈加拿大房地产信托投资基金

由于源价格大跌导致商业投资下降，在2015年加拿大出现6年来最大的经济萎缩。经济衰退让加拿大的大量共同基金产品在最近的2-3年内表现持续低迷，普通投资者蒙受巨大损失。除了共同基金之外，其实在加拿大还有一个重要的渠道可以进行投资，那就是信托投资基金公司。今天，本文将重点介绍房地产投资信托基金（REITs）。【阅读原文】

加拿大 | 加拿大夫妇改建自住平房屋大5倍市值120万

多伦多一个消防员最近成为媒体关注的人物，这位老兄今年41岁，他的与众不同之处是他和太太生了两对龙凤胎，为了让孩子们有足够的生活空间，他把位于怡陶碧谷（Etobicoke）湖滨区的800平方呎小平房推倒重建，改建成一座有7个卧室、4000平方呎的两层高大屋。而他亲自参与施工，但是工钱就省了24万。当然，当年25万购入的平房改建后如今估价为120万。

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据星报报道，2012年Adam Drury的太太Beth Jones第二次怀孕，这时候他们已经有一对龙凤胎了。孩子多了，他们位于Mimico湖边的800平方呎小平房明显不够用了，夫妻俩决定重建房子。原来计划修一个6卧室的独立屋，不料孕期超声波检查发现Beth Jones再次怀上龙凤胎。得到这个喜讯，Adam Drury第一时间致电建筑师说：请马上修改计划，我们需要再多一个卧室。

重建房子花了10个月的时间，4000呎的房子只花了44万，是不是有点不可思议？Adam Drury 会告诉你，别忘记计算我的工钱也包含在内。据Adam Drury说，因为他直接参与施工，重建每平方呎节省至少60元，也就是说4000呎的房子节省了差不多26万的费用。等于Adam Drury 10个月的时间兼职赚了24万，这怎么可能？

加拿大 | 加拿大夫妇改建自住平房屋大5倍市值120万 — Adam Drury 的新家就在湖边

其实细算就明白了，Adam Drury 在10个月的时间内总共投入超过2000小时劳力，换算下来每小时约合130元，对建筑施工来说这个价格是基本合理的。那么另一个问题来了，按照明天工作 8小时、每月工作22天计算，一个全职工作的人10个月也只能工作1760个小时，Adam Drury 如何在10个月被兼职工作了2000个小时呢？

要知道，Adam Drury 是个消防员，消防员的工作时间是轮班制，一般每班上24小时，之后消息72小时，通俗说就是上一天班休息3天，而且以Adam Drury 的年纪计算，他的年休假应该在一个月半以上，所以他才能在10个月时间内一边工作一边为自家的小家建设出力，不过无论怎么说Adam Drury 为了两对儿女都是够拼的了。

付出就会有回报，如今Adam Drury 的四个孩子已经分别5岁和8岁，一家六口的小日子其乐融融。

（据加拿大家园网）

相关资讯：温哥华15%打房税影响扩大建筑业5千人面临失业

加拿大 | 2016年7月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示7月份加拿大房价较上月增长1.1%，同比上涨14.3%，继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。但市场销售活动较上月则再次下滑，下滑幅度为1.3%。7月加拿大房价地图

除渥太华外，加拿大各大区域在2016年7月销售均价与去年同期相比大多数地区呈涨势。其中仅有魁北克市的同比略有下降。 7月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。同比增长最明显的区域则为多伦多与温哥华，增幅均超过16%。7月加拿大重点区域房价

大温哥华地区7月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付超过300万加币的均价，公寓均价也在70至90万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了98万加币，公寓均价也在37-38万加币左右。

查看2016年加拿大每月房价报告

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加拿大 | 埃德蒙顿公寓带来极佳投资机会——升值潜力大、租金收入高

埃德蒙顿（Edmonton）是阿尔伯塔省的首府和加拿大最著名的旅游城市，是北美大陆上最靠北的大城市之一，跨北萨斯喀彻温河两岸，距美加边界560公里，被称为”通向北方的门户”。这是一处位于高速发展的“埃德蒙顿”唐人街区的物业，为投资者提供了极好的投资机会。

位置独特——快速发展区域升值潜力大

埃德蒙顿是加拿大最著名的旅游城市，拥有北美最大的室内购物中心——西部埃德蒙顿购物中心和加拿大最大的历史公园——埃德蒙顿堡垒公园。市内环境优美，绿化良好，市内的北萨斯彻温河谷公园是北美洲伸展最长的市区公园。这里一年四季阳光充足，夏季是去旅游的最佳季节，一年的节日大多在夏季。

加拿大 | 埃德蒙顿公寓带来极佳投资机会——升值潜力大、租金收入高 — 这处物业位于加拿大的埃德蒙顿占据优越位置，所在地区最近被划分为开发和扩建地区，是市区复兴重建计划的一部分

这处正在出售的物业占据优越位置，所在地区最近被划分为开发和扩建地区，是埃德蒙顿市区复兴重建计划的一部分。开发项目包括一个轻轨车站，将会把自由区（Liberty Quarter）的居民跟埃德蒙顿最受欢迎的公共交通形式联系起来，另外还有公园开发等。等这个快速发展的地区开发完成之后，当地物业一定也会继续升值，因此目前购买此物业，也是极佳的投资机会。

这是一个非常宜居的城市，将为您带来舒适惬意的生活方式。埃德蒙顿是加拿大阳光最为充足的城市之一，四季分明，夏季昼长夜短，白天长达17个小时。埃德蒙顿也是个热爱体育的城市，拥有5个高质量的体育场馆，最大的体育设施是于1978年为举行英联邦运动会而兴建的联邦体育场，可以容纳60000万名观众。在这里生活，一定能够拥有更健康的生活。

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加拿大 | 卡尔弗特岛珍贵土地：绝对的世外桃源，一流的开发潜力

卡尔弗特岛（Calvert Island）位于不列颠哥伦比亚中央海湾群岛（BC central Gulf islands），这里属于温带雨林气候，沐浴在10,000 英里的纯净海洋空气里，非常幸运的处在北太平洋湾流的丰富逆流中。这是一块位于不列颠哥伦比亚内部通道（British Columbia Inside Passage）的土地，面积为155英亩，与温哥华（Vancouver）和夏洛特皇后群岛（Queen Charlotte Islands）距离相等，拥有极大开发潜力。

得天独厚的地理位置，巨大无限的开发潜力

这块拥有私人淡水湖（有河流注入）的一流土地呈现出少有的开发潜力，既可以建造四季皆宜的奢华住宅，也可以打造一处私家高档空降钓鱼旅馆。这里位置方便，仅靠一艘灵活的小船、水上飞机或者旋翼机就可以到达。

加拿大 | 卡尔弗特岛珍贵土地：绝对的世外桃源，一流的开发潜力 — 卡尔弗特岛（Calvert Island）位于不列颠哥伦比亚中央海湾群岛（BC central Gulf islands），这里属于温带雨林气候，沐浴在10,000 英里的纯净海洋空气里

这里位于菲茨休海峡（Fitz Hugh Sound），可看到1,045米的巴克斯顿山（Mount Buxton）景观。20英里长的卡尔弗特岛属于温带雨林气候，沐浴在10,000 英里的纯净海洋空气里，非常幸运的处在北太平洋湾流的丰富逆流中。哈凯省级娱乐保护区（Provincial Conservancy Hakai Recreation Area）覆盖了哈特岛（Hunter Island）南部、赫卡特岛（Hecate Island）全部和卡尔弗特岛的北部地区。

这处不动产位于奇克奇克湖（Chic Chic Lake）西岸，大都市温哥华（Vancouver）西北248英里处，贝拉库拉（Bella Coola）西南47英里处，哈迪港（Port Hardy）（温哥华岛（Vancouver Island）的北端）西北46英里处。它的独特位置也决定了其稀缺性，拥有很大开发潜力，能够根据需求被灵活运用。

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加拿大｜为冷却温哥华房市卑诗省瞄准魁省投资移民

为冷却温哥华房市，卑诗省政府8月2日实施了对外国买家加税15%，但似乎还觉得不够，政府正考虑如何阻挡魁省投资移民流入温哥华。

每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个。如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%

一周内实施对外国买家加税15%，已引起温哥华房市震动，不过，据《南华早报》报道，卑诗省长简蕙芝还瞄准了魁省投资移民计划，正在与魁省政府商讨修改措施，因为这些投资移民有加拿大永久居民身份，这15%的税对他们不适用。

简蕙芝对媒体的说法是，魁省政府希望投资移民留在本地，这是魁省投资移民计划的原意。“所以，他们在考虑怎样修改这计划，保证投资移民留在本省，在本地消费。”

卑诗省长甚至说，他们将与魁省政府合作，保证魁省投资移民计划是“为魁省的，而且只为魁省”。看起来，简蕙芝相信，魁省投资移民是温哥华房价高热的原因之一。

对于卑诗省的行动，多伦多资深移民顾问黄国为说：“因为房市的民怨越滚越大，要影响到移民政策了。”

投资移民对温哥华房市的潜在影响

据估计，加拿大之前的投资移民计划，自2002年以来吸引了超过6万富人去温哥华，其中很多是中国人。因为该计划被批评为花钱买身份，加上投资移民登录后的报税收入很低，联邦政府在2012年停止接收申请，后来干脆取消了该计划。

魁省保留了其投资移民计划，要求投资额增加到80万加元。新收的申请曾设了区域名额分布，比如目前一年的新申请为1,900个申请，其中1,330个（70%）给了中国大陆、中国香港及中国澳门。以前没限制时，90%的名额都被中国人占用。

在过去的这些年，魁省投资移民有三分之二去了温哥华，剩下的去了多伦多。按《南华早报》报道，每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个，如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%。如他们买房的均价是250万，他们占的销售价值会是12%。但政府统计数据显示，投资移民在加拿大非公司名义的投资中，63.1%投在房地产上，就是说，他们其中很多人不止买一栋房子。

修改移民政策对魁省不一定有利

卑诗省政府对温哥华房市外国买家加税15%，是为改善本地人对居所的承受力，解决房市导致的民怨问题。温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）提出了一个建议：要求魁省投资移民必须在魁省报税，包括登录前3年及登录后5年，否则，他们的80万投资被没收，归魁省政府所有。

李克伦的解释是，这样做的话，魁省不用改计划，因为对守规矩的投资移民没影响；投资移民不会登陆后回原住国，从而不在加拿大缴税；不会再有投资移民从蒙特利尔搬去温哥华的问题。

加拿大很难通过法律限制投资移民不离开魁省，黄国为解释说，政府知道，90%以上的投资移民不留在魁省，因为按他们的驾驶证、健康保险及报税情况就会知道他们住在什么地方。政府一直没办法阻止他们离开魁省，是因为加拿大的人权宪章保障人们有自由迁移的权利。政府曾经讲过要从严执行移民政策，但都是吓唬人而已。

不过，黄国为认为，用投资移民的80万资金来保证他们留在魁省，不容易兑现，魁省政府会谨慎行事。他说，每个投资移民给了魁省政府5年80万无息贷款，联邦政府也会给相应的移民安置费，如果这些移民去了外省，魁省还节省了开支。而且，从理论上说，魁省政府不是必须要去配合卑诗省政府。

他说，很多魁省投资移民只付20多万利息就拿到了身份，那80万投资是基金公司借给他们的。魁省本可以要求他们必须自己拿出80万，但却没这样做。

卑诗省加税或鼓励投资移民

黄国为认为，温哥华房市对外国人增加了15%的税，会鼓励更多富人通过投资的方式移民加拿大。他说，目前的魁省投资移民，只需付20多万元的利息就拿到永久居民身份，如果他们去温哥华买了一栋200万的房子，就节省了30万元的税，这已经高于他们移民时付的20多万加元了。

“这是始料不及的。”他说，估计会有更多人想投资移民。中国投资者通常买高端的房子，他们会这样算这笔账的。

“因为人们喜欢在温哥华定居，所以，新政策会带旺所有省份的省提名企业家移民。”黄国为说，有些小省份，投入10多万加元，就可按企业家计划移民。另外，温哥华有了这15%的“挡火墙”后，房市这把火可能会烧到多伦多等城市。

已经有经济学家提议，多伦多房市也对外国购房者加税，安省和多伦多政府都表态要密切关注事态的发展。

据《赫芬顿邮报》报道，按国际货币基金组织（IMF）公布的信息，给钱就能获得身份的移民计划中，加拿大在世界上还不是最吃香，从要求的投资额看，排第一位的法国要求1,457万加元，加拿大的魁省排在第6位、爱德华王子岛（PEI）排在14位。

（据互联网报道）

加拿大 | 温哥华房价一个月之内暴跌20%，中国买家被吓跑了吗？

加拿大最大的房地产网站Zolo实时追踪MLS房源共享系统数据，发现从8月1日到14日，房价最高的西温哥华地区只有3套房屋售出，相比去年同期的52套下跌了94%，而中国买家聚集的列治文地区销售也暴跌96%。至于整个温哥华地区，房屋售出的均价在28天之内下跌21.4%，三个月跌幅 25.1%，甚至比去年同期的平均房价都低了7.4%。

加拿大环球新闻网（Global News）根据Zolo的数据制作了图表，下跌趋势陡到让人几乎听得见房价掉下来“咻”的一声。

加拿大 | 温哥华房价一个月之内暴跌20%，中国买家被吓跑了吗？ — 2016年1月－8月温哥华平均房价变化趋势。图表来源：Global News，数据来源：Zolo.ca

Zolo是通过计算MLS里所有售出住宅的平均价格得出房价急剧下跌的结论的。英属哥伦比亚大学的经济学家Tsur Somerville说：“这是个糟糕的计算方法。”他提出，平均价格下降也可能是因为高档住宅的销售下降引起的。

佛罗里达大学金融统计博士Jerry Jiang举了一个简单的例子来说明这种计算方法的问题所在。假设6月份温哥华有1万栋房子在卖，有5千栋是高档住宅，均价为150万，另外5千栋是中低档住宅，均价为50万，平均价是（150*5000+50*5000）/10000，最后平均价是100万。

假设7月份温哥华只有6500栋房子在卖，其中1500栋高档住宅，均价不变，中低档住宅数量不变，均价不变。因为高价房少了，所以整体平均价格也就是（150*1500+50*5000）/6500=73.07万，和上个月均价相比的确下降了27%，但高档房平均价实际还是100万，中低档房实际也还是50万。在这样的情况下，下降的并非房价，而是高档房在样本中所占比例。

“也就是说，在房地产市场里不同价位的房屋比例发生变化时，平均价数据波动是很大的。因此，可能出现各档次房屋价格实际上没有变动，甚至是升高，但由于高价房出售数量减少，造成平均价格下降的情况。”Jerry Jiang对界面新闻说。

就像Zolo网站发现的那样，西温哥华地区8月上半月的成交量从去年同期的52套下降至3套——这一区域正是温哥华高档住宅集中的区域。整个大温哥华地区的住宅均价在110万加币左右，而西温哥华地区则高达280万加币。这里在今年3月时的房屋均价接近355万加币，但八月的房屋均价却只有260万加币，降幅超过26%。但是我们也不能忽视，3套的成交量真的是一个非常小的样本。

温哥华房地产经纪人Lillian Huang也告诉界面新闻记者，目前主要是高端住宅销售放缓，价格下降，这部分房屋的主要买家是中国买家。而50-70万加币左右的房源销售没有受到太大影响，其中一居室的房源还可以用“抢”来形容。

著名新闻博客网站赫芬顿邮报（The Huffington Post）的加拿大分站记者Daniel

Tencer在分析相关数据后指出，八月前两周大温哥华地区的房屋销售数量相比去年同期下降了85%，但主要的变化还是集中在高端房源上。高端房源从上市到售出所需要的时间比去年同期增长了接近两倍，而其它类型的房源在今年7月之前，相比去年同期，售卖所需的时间甚至有所缩短。

不过，加拿大和温哥华的楼市确实正在退热。加拿大房地产协会 (Canadian Real Estate Association )于8月15日公布的报告显示，加拿大7月份的房屋销售量连续第三个月出现下降，其中包括最热的房地产市场温哥华。至于整个温哥华地区，在7月23日到8月20日售出的房屋的均价，也从一个月前（6月-7月）的130万加币降到110万加币，官方公布的一个月内降幅为18%，一季度内降幅为25.8%，和去年同期相比降幅为11.3%。

很多人认为英属哥伦比亚省的税收新政是造成房价下跌的主要原因，虽然他们对此褒贬不一。此项新政旨在调控因投资资金涌入而飞涨的房价，规定从8月2日起，政府要对在大温哥华地区买房的海外买家收取额外的15%的房产交易税。

宏观经济研究机构凯投宏观（Capital Economics）认为，尽管大温哥华地区的房产市场调整已经在该税法实施之前初现端倪，但相关政府官员仍应该对此次温哥华房产市场的戏剧性回落承担责任。因为房产市场在当地经济所占比重超过26%，如果明年温哥华地区的房市价格继续下降并影响建材行业以及就业率，那么政府官员应该被谴责。

财经博客网站Zero Hedge于8月19日发表文章，把房价下跌称为人们“期待已久的突然变化”，并指出，是“英属哥伦比亚省政府针对外国买家征收15%物业税导致了温哥华房产泡沫破灭。”

Daniel Tencer认为，尽管房价下跌严重的区域也是海外买家最集中的区域，但这样的下跌在新政推出之前已现苗头。以西温哥华地区为例，早在6月这一区域的住宅成交量环比就下降了38%。文章还引用市场分析人士观点，认为中国政府对于离岸资金的控制也可能是造成温哥华房地产市场冷却的原因之一。

那么在温哥华楼市起落的故事中，中国买家的影响到底有多大呢？

英属哥伦比亚省是整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省首次发布的海外买家数据，6月10日至29日，来自中国大陆的投资者购房数量在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。根据主要服务于中国人的海外房产平台居外网统计，英属哥伦比亚省是华人在加拿大第二感兴趣购置房产的省份。

在6月10日和7月14日的五周内，英属哥伦比亚省一共产生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占1276起，所占比重6.6%。不过，具体到大温哥华地区来看，同样时间内，该地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。新规的影响由此可见一斑。虽然媒体一再强调中国买家的重要性，但据官方数据显示，他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。果真如此吗？

在政府统计中，对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。因此，这个3%应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家，他们买房纯粹为了投资或者度假，被称为“非居民外国买家”。

于是，在“外国买家”这个数据中有一个很微妙的区分，仅占3%的是“非居民外国买家”，那么，不得而知的比例则是取得了永久居留权、工作签证或者留学签证的外国买家们。根据加拿大最大的住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc.内部员工透露的数据，2015年该公司内部调查显示，中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30％。

与该数据“相互佐证”的是加拿大国民银行经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报道。报告显示，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元（约合640亿人民币），占该城市总量的 33%。

尽管有中国媒体开始用“雪崩”来形容现在的温哥华房价的变化，外媒也纷纷用上了“急剧下降”（steep decline）、“低迷”（downturn）或者“崩溃”（implode）。有经济学家预测，加拿大被“炒高”的房价将会在未来下降50%，回到普通民众能够负担的水平。但是更多的专家们还是倾向于认为，从现在如此小范围的一个数据变化就推测温哥华房产市场是暂时性的调整还是长期的，更大范围的回落是不可能的。

Lillian Huang认为，新税政策的确对温哥华地区房地产市场产生了很大影响，但用“崩塌”不太合适，只是“冷却下来”。她告诉界面新闻，很多投资者还是抱着观望态度，目前的实际情况是，房屋出售的比例还是有50%。她个人的观点是差不多需要2-3个月的时间房价会稳定下来，此前的投资者也不用恐慌。

2016年华人买家对温哥华地区房源浏览量（红）和咨询量（黑）的变化趋势。图表来源：居外网

居外网北美地区负责人Matthew Moore先生说，网站上华人买家对温哥华地区房源的查询量在7月以及8月分别上涨了17%和37%，这是今年以来首次连续两月查询次数上升。一种可能的解释是，媒体对英属哥伦比亚省增收外国购房者税率的报道实际上提升了华人买家对温哥华房产的关注度。数据同时也显示，华人买家通过电话、邮件、微信等渠道与居外客服人员咨询温哥华房源的行为在7月和8两月分别下降了 51% 和8%，显示更多买家持观望态度，坐等市场调整结束。而8月以来中国买家针对多伦多房源所作的咨询，已比上月增长接近50%。

看来，中国投资者还没有被吓跑。

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