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温哥华太阳报星期一(5月4日)刊登了彭博新闻社的报道，报道说，澳大利亚政府在采取严厉措施来争取减缓房价的飙升，“非法购房”的外国人有可能被关进监狱，并面临高额罚款。

不仅仅于此，明知违规还帮助外国人买房的“第三方”也将受到处罚。

外国人不能购买二手房

根据澳大利亚2010年的规定，海外买家在澳大利亚只被允许购买新建房产，不能购买二手物业，而且购房需要获得澳大利亚外国投资审批委员会( Foreign Investment Review Board)的批准。

然而，还是有外国人通过各种渠道“迂回而行”，绕过法规购买现存物业。

根据新的措施，违反了上述规定的个人买家可面临12.75万澳元的罚款或最多三年的监禁，公司企业面临的罚款可高达63.75万澳元(60.7万加元)。

澳大利亚总理办公室的声明还说，协助外国投资者违反规定买房的“第三方”，个人将面临4.25万澳元罚款，公司面临21.25万澳元罚款。

另外，澳大利亚媒体上周六报道说，维多利亚州将对购房的外国人征收一笔新税收，相当于房子买价的3%。

海外买家需遵守“游戏规则”

澳大利亚总理阿博特(Tony Abbott )表示，我们要做的是，确保违法的外国投资不会推高房价，如果你不遵守游戏规则，就会面临严厉的惩罚系统，而且这些惩罚将被强制执行。

他还说，我们要最大限度地保证澳大利亚人能以最好的价格买下自己的家，我们希望人们绝对相信，当地的人们能获得公平待遇。

根据澳大利亚外国投资审批委员会上周四公布的一个年度报告，2013年6月-2014年6月，经批准的海外买家在澳大利亚购房总值达347亿澳元，中国已经取代美国，成为澳大利亚海外资金的最大来源国。

悉尼房价一年涨15%

根据今年1月 Demographia出炉的一个国际住房可负担性报告，在全球房价最难负担的城市中，中国香港排第一，加拿大温哥华排第二，澳大利亚悉尼排第三。

在这个排行榜上，澳大利亚的墨尔本排在第六，甚至领先于英国伦敦(第七)，美国的纽约市排名第15位，与澳大利亚西部城市珀斯 (Perth ) 并列。

报道说，悉尼的房价翻升速度比人们的工资增长速度要快五倍，根据物业数据公司CoreLogic RP Data的数据，从2014年4月30日-2015年4月30日，悉尼市的平均房价上升了15%，墨尔本的房价上升了11%。

加拿大前驻华大使质疑中国热钱

与澳大利亚类似，加拿大温哥华和多伦多房地产市场的“高温”也在加拿大引出外国人哄抬房价的辩论，加拿大当地人的怨气越来越大，不少人说自己恐怕一辈子也买不起房子。

加拿大前驻中国大使马大维( David Mulroney)在最近出版的新书中专辟一章，质疑来自中国的“热钱”对加拿大房市的影响，并批评一些人对此一直“轻描淡写”。

马大维呼吁公众就此问题开展辩论，探讨怎样才能维持正确的平衡，既保证高质量、人们住得起的住房，同时维持开放、促进经济的房地产市场，他还建议加拿大借鉴澳大利亚等国家的相关规定。

如果说，多伦多之于加拿大，就如东京之于日本，有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同：日本弹丸之地，加拿大地广人稀，但是多伦多和东京的共性则比较明显：一是人口规模，两者都是其本国最大的城市；二是房价，两地的房价过去几年一直上涨，并且，东京因为什么原因上涨，多伦多亦然。

其实两个共性归根到底只是一个，东京房价因为什么原因上涨？人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据：房价涨跌的人口密码》，很有同感。文章论述道：房价表现与区域人口增减关系密切，东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；人口流入与房价涨跌基本成正比，流入得越多的，往往涨得越快，无流入或净流出，房价上涨乏力。”

这段话换一种说法就是：由于日本中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而大城市的经济发展明显好于中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入大城市，东京外来人口多，住房需求旺盛，房价自然水涨船高。道理很显浅，说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。

其实也不止用东京做比较，哪里都一样。文章里面继续说道：2014年，中国人口净流入超过100万的城市共有22个，房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟着是广州、厦门。今年春节期间，中国五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多？因为平常人口流入多，一到春节就都回家过年了。

该文深入探讨到：而人口流入流出的密码是什么？是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模，还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价，所以归根到底，还是产业决定房价。

其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力，因此，产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短，房地产市场增长空间则很有限。

以洛杉矶为例，其房价30年前比纽约低不少，但现在和纽约基本持平，这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例，深圳是中国南部最大都市圈——粤港都市圈中最繁荣的城市，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

相反，那些依托于自然资源的重工业驱动型城市，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产需求量多由本市居民支撑，房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退，“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌，卡尔加里顿显萧条，这就是产业结构单一的结果。

再看日本，根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

再看看多伦多：多伦多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多伦多作为加拿大的经济中心，在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一，多伦多证券交易所是世界第七大交易所，多数加拿大公司在这里上市。

而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈，这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模，资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地，如果说温哥华是富有移民退休的好去处，那么多伦多才是年轻人向往的明日之星，前景不言而喻。投资房产，舍多伦多其谁？

加拿大‘全国农场主联盟’(NFU)是一个维护农民权益，代表农场主们发言的团体。该联盟这个月发表一份报告，着重讨论了加拿大的可耕地近年来被大的投资商和外国投资者大量购买的问题。这一报告的题目是“我们没保住农田：2015年的新情况”。

马特·盖尔是全国农场主联盟的董事会成员, 他在萨斯客彻温省经营一个种植多种谷物的农场。他介绍说：“这个报告题目之所以叫新情况，是因为2010年时我们就曾公布过一份报告，题为《我们没保住农田：看看加拿大的家庭农场正因为大公司收购土地，债务增加而受到威胁》。从那以来，这种情况无论在萨斯克彻温省，还是从加拿大全国的情况来看，都在进一步发展：大片的良田被投资者、企业、甚至国外的资金收购，其中有些成了外国的粮食安全基地”。

今年的这份报告提到两个主要问题， 一是宽松的土地政策如何导致加拿大的个体农场主正被挤出农业经营， 二是土地价格被人为地炒高。而这又带来两个结果，一是农场主见出售农场有利可图，愿意出售; 二是大的投资者为短期利益，收购了农场，但在经营几年后，看到地力耗尽，价格升高， 就又转手以高价卖给新的投资者。

加拿大农场的土地价格自2008年以来，已经增加了一倍。萨省由原来的一英亩453加元上涨到881加元，安大略省由当时的4593加元上涨到8417加元。

马特·盖尔说：“这是个很大的问题，由于那些买农场的人并不是要长久以此为业， 而是要通过一买一卖赚钱，造成价格飙升。而那些真想买农场为生的人， 尤其是想进入农业的年轻一代加拿大人就很难买得起了，即使在政府的帮助下拿到贷款，也要背负高额贷款很多年，被压得喘不过气来。

加拿大官方的农业和农产品委员会也曾做过一次调查，发现有些加拿大的社保基金，包括退休基金也开始进入农业领域，想从农场主们的财富中分得部分利益。

‘全国农场主联盟’的报告还指出，现在加拿大农业面临的问题已经不仅仅是谁是农场的拥有者了，还连带产生出很多问题。目前有一个趋势很明显就是，由于家庭农场卖了土地以后就搬走了，而新的土地承包商大多是雇佣农业工人，这造成加拿大全国有很多小的村镇正在逐渐衰落。

马特·盖尔说：“我们现在就看到在平原省份，很多小乡镇越来越萧条了。15年前我和其它孩子打冰球的溜冰场现在都没有了，乡下的学校也在一间间关闭，有的小城镇变成了人烟稀少的鬼城”。

报告提出的另一个值得关注的问题是，外国投资者购买的农场带有土地争夺的性质，他们的种植合同和销售目的地也大都是投资者的原居国。

马特·盖尔说：“虽然我们萨斯科彻温省作为一个农业大省已经有政策，不能将农场出售给非加拿大人，但安大略省等其他省份却没有这样的规定，他们仍然允许外国人购买农场。就这点来说，加拿大应该制定一个全国统一的政策，只有加拿大人才能购买加拿大的农场”。

该报告提到的另一个问题是，工业和城市的发展也造成大量优质耕地的流失，从2006年到2011年的5年间，加拿大的耕地面积减少700万亩，占全国耕地总面积的4%(全国耕地面积1亿6千万英亩)。其中大部分是在城市发展较快的休伦湖到魁北克之间的圣劳伦斯河沿岸。

‘全国农场主联盟’希望他们的报告能够引起联邦政府和省政府的重视， 并采纳他们的一些建议。这些建议包括：制定规则，要求重要农用耕地的拥有者或公司法人必须是居住在土地所在的省份;对外国人拥有和掌控加拿大的土地实行监管;创立更好地激励机制，鼓励加拿大的年轻一代农场主留在祖辈的土地上，具体措施可以包括减轻他们的赋税，以及继承土地所有权支付的成本。

报告还强烈建议保护高质量的农田，禁止被用于商业开发或城市发展，以及其他非农业用途的占用。 只有这样， 才能在将来把握住粮食主权。

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目前，中国人投资加拿大的趋势已从单纯的买房置地转向酒店、房地产开发、酒庄、矿泉水、高尔夫球场、旅游度假村等多方置业；在加拿大西岸，投资地点也从温哥华等海岸城市扩展到卑诗省内陆及其北部偏远地区。中国富人此举也是为了后代可以在加拿大落户，远离中国动荡的政局和受污染的环境。

据加拿大《金融邮报》（The Financial Post）报导，几十年来，温哥华一直是亚洲移民的首选目的地之一，在温哥华地区购置房子和豪华公寓已经成为中国富人向海外转移资产的一种方式。但是，随着温哥华房产价格提升，许多投资者都在寻求其它的机会。

温哥华移民律师理查德‧库兰（Richard Kurland）表示：“将资本投入温哥华房产的日子已经过去。”

来自卑诗省中介机构和产业联合会的数据表明，中国投资者正在加拿大落地生根，为他们的后代建立本地业务；他们喜欢卑诗省的温和气候和清新空气，而不喜欢中国污染严重的城市。其置业方式已经扩展到面向中国人的酒店和高尔夫球场，以及产品可以出口到亚洲国家的浆果农场、矿泉水源和酿酒厂等。

过去，多数中国富人在加拿大“坐移民监”获取公民资格后即返回中国，把孩子留在加拿大读书。现在这个新趋势则说明，中国富人已经转向在加拿大本地创业。

投资酒店业和房地产开发

全球酒店谘询公司（HVS）的销售信息显示：2014年，来自中国的买家所收购的温哥华酒店已经增加到四家，而在2011年只有一家。市场对于酒庄和农场的需求也有上升，卑诗省2013年对中国的葡萄酒出口额比2010年增长60%，同期的农业食品对中国出口额增加了一倍。

HVS加拿大区总经理嘉莉‧罗素（Carrie Russell）说，最近，中国人收购的酒店大多在1,500万至3,000万美元范围内。中国买家也在寻求收购昂贵的豪华酒店，但目前还没有赢得竞标。

温哥华专门代销出租公寓的HQ Commercial的代理商大卫‧古德曼（David Goodman）说，中国人也在找机会打入房地产开发领域，找土地兴建公寓或大型综合工程。“在过去的三四年中，他们已经涉足，现在真的开起店面来了。”

在内陆及偏乡投资酒庄和矿泉水业

中国人正在寻找温哥华海岸城市以外的投资环境，如尝试进入卑诗省内陆和加拿大北部边远地区的农业和旅游业。2014年12月，小镇布雷迪恩（Bradian）的无人居住区已被中国投资者买下，计划开发具备滑雪、雪上摩托车和钓鱼等设施的惠斯勒式的度假胜地。

苏富比国际地产加拿大（Sotheby’s International Realty Canada）的代理人克里斯塔‧弗罗施（Christa Frosch）说，其中最流行的是投资酒庄，中国人认为那是一种可以改变生活方式并传给下一代的家业。

弗罗施说，2009年，卑诗省只有一家中国人的酒厂。现在，她估计全省的230家酒厂中约10%是中国大陆移民经营的。

中国人在卑诗省的置业情况和本地贸易并驾齐驱，现在全省大约90%葡萄酒是出口到中国。一些投资者也将目光投向另一种出口奢侈品——矿泉水产业。

移民顾问亚历克斯‧廖（Alex Liao）说，他有客户希望能花2000万美元购买一眼矿泉水井、建装瓶厂，将产品出口到污染严重的中国。他还说：“我的一个客户是做出口业， 我简直不敢相信，他每个月发200集装箱的矿泉水到中国，现在很多人购买水井。”

政局不稳推动中国富人在加投资

近年来中国人在加国收购商业用地、旅游物业甚至是整个村庄的需求越来越旺，这与中国的政局形势变化息息相关。时局不稳，促使中国人进行多种方式的置业，以寻求合法途径转移资产。

报导引述SKY资本集团（SKY Capital Group）总经理爱丽丝‧陈（Alice Chen）对中国富人的建议：“必须洞察中国的政治气候。”陈说：“中共的经济和政治政策随时在变，就会影响业务，所以那些人看准加拿大稳定的投资环境。”

为了下一代在加拿大定居

麦克唐纳地产公司（Macdonald Realty）代理朱丽‧魏（Julie Wei）致力于帮客户寻找商机。她说，在某些情况下，很多中国人在加拿大投资商业是为了孩子，因为孩子在温哥华已经生活了数年，不愿意再回到中国。

本‧毕（Ben Bi）就是一个例子，他来到加拿大求学，并想留在加拿大。在中国家人的房地产企业支持下，他买了一块土地，并计划从事高端房产的开发。而该项目仅仅是这位34岁年轻人的第一步，他计划把家族企业的重心从中国转到加拿大。他的父母起初反对他的计划，但在了解温哥华后改变了主意。他说：“他们确实是希望下一代，甚至是我的下一代，能有更好的生活。”

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