如果說，多倫多之於加拿大，就如東京之於日本，有些人會覺得比較牽強。兩國是有很大不同：日本彈丸之地，加拿大地廣人稀，但是多倫多和東京的共性則比較明顯：一是人口規模，兩者都是其本國最大的城市；二是房價，兩地的房價過去幾年一直上漲，並且，東京因為什麼原因上漲，多倫多亦然。
其實兩個共性歸根到底只是一個，東京房價因為什麼原因上漲？人口增加。最近我在微信上看到《房地產決策參考》的一篇文章《地圖遷徙大數據：房價漲跌的人口密碼》，很有同感。文章論述道：房價表現與區域人口增減關係密切，東京市區是日本淨流入人口最集中的地區。“房價漲跌的密碼，是人口淨流入或淨流出；人口流入與房價漲跌基本成正比，流入得越多的，往往漲得越快，無流入或淨流出，房價上漲乏力。”
這段話換一種說法就是：由於日本中小地方城市經濟長期低迷不振，就業形勢嚴峻，而大城市的經濟發展明顯好於中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業，紛紛從中小城市流入大城市，東京外來人口多，住房需求旺盛，房價自然水漲船高。道理很顯淺，說深奧點就是“房價漲跌的人口密碼”。
其實也不止用東京做比較，哪里都一樣。文章裏面繼續說道：2014年，中國人口淨流入超過100萬的城市共有22個，房價最高的城市基本都出現在這22個城市裏面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟著是廣州、廈門。今年春節期間，中國五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。為什麼遷出多？因為平常人口流入多，一到春節就都回家過年了。
該文深入探討到：而人口流入流出的密碼是什麼？是產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水準。看一個地方的房價走勢不能只看人口規模，還要看人口規模的可持續性。人口流動和轉移最重要的動力是產業。產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業決定人口、人口決定房價，所以歸根到底，還是產業決定房價。
其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。產業升級在聚集大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力，因此，產業結構顯著影響著一個地區的房價水準。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短，房地產市場增長空間則很有限。
以洛杉磯為例，其房價30年前比紐約低不少，但現在和紐約基本持平，這主要是由於洛杉磯周邊集中了美國主要高科技產業，如電腦、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業人口，以致房價迎頭趕上紐約。再以深圳為例，深圳是中國南部最大都市圈——粵港都市圈中最繁榮的城市，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。
相反，那些依託於自然資源的重工業驅動型城市，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水準低，房地產需求量多由本市居民支撐，房價上漲的後勁不足。汽車工業衰退，“汽車之城”底特律破產。世界原油價格暴跌，卡爾加裏頓顯蕭條，這就是產業結構單一的結果。
再看日本，根據日本總務省公佈的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%。但與此同時，占日本全國人口和經濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。
再看看多倫多：多倫多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多倫多作為加拿大的經濟中心，在經濟上的領先地位表現在金融、商業服務、電信、宇航、交通運輸、媒體、藝術、電影、電視製作、出版、軟體、醫藥研究、教育、旅遊、體育等多方面產業上。多倫多也是世界上最大的金融中心之一，多倫多證券交易所是世界第七大交易所，多數加拿大公司在這裏上市。
而大多倫多地區是加拿大唯一的都市圈，這個都市圈還連接著北到蒙特利爾、南到紐約的整個北美東岸大商圈。即使不論人口流入的規模，資本的逐利性決定了這個地區必定成為各路英雄雲集、商家必爭之地，如果說溫哥華是富有移民退休的好去處，那麼多倫多才是年輕人嚮往的明日之星，前景不言而喻。投資房產，舍多倫多其誰？