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加國留學移民求職置業，白手起家的嘉德集團總裁指方向｜加拿大

Staging前後，感覺房子漲了一個億！

Home Staging中文稱房屋預售前裝飾，俗話說的好“人靠衣裝，佛靠金裝”，屋子預售前也需要好好收拾一番。結合房屋銷售和室內設計的概念，讓房屋在短時間內煥然一新，極大地凸顯房屋的優點，揚長避短，買家會甘願付出超於他理性告訴他該付的價格，務求把房子買下來。【閱讀原文】

想徹底搞懂房產增值稅？首先要搞懂“非稅務居民”和“稅務居民”！

最近剛好有客人來咨詢關於加拿大房產增值稅相關的問題，我們發現很多人甚至很多在加拿大已經擁有物業的人，又或是一些入行不久的地產經紀都不是很清楚。今天借這篇文章好好跟大家聊聊加拿大稅務居民和加拿大非稅務居民賣房時關於增值稅的那些事兒。【閱讀原文】

租房要注意什麼？可能出現哪些問題？

現在加拿大的中國留學生和新移民越來越多，大家來到加拿大後必須要解決的就是住房問題。很多的中國留學生和新移民都是先考慮租房，經常因為對加拿大租房流程及雙方應承擔責任不了解而導致出現一些租房糾紛。今天嘉德就來跟大家簡單聊一聊：加拿大租房有哪些注意事項？可能出現哪些問題？【閱讀原文】

初次在多倫多買房？必看知識在這裡

很多朋友可能都是第一次准備在加拿大買房，對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問，在這裡幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。【閱讀原文】

中美加教育比較

由於長期在加拿大從事與教育有關的工作，自己的孩子又是從東岸比較有代表性的哈佛大學本科畢業，到西岸比較典型的洛杉磯工作。家裡又多了一個地道的老美新成員，也是哈佛商學院畢業。所以有了比較切身體會，對中美加文化、教育差異有了比較明顯的感受。【閱讀原文】

初次在多倫多買房？必看知識在這裏|居外專欄

很多朋友可能都是第一次準備在加拿大買房，對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問，在這裏幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。

加拿大的住宅類物業可簡單分為樓花和現房。

樓花，也就是期房，可分為公寓樓花（Condo）和低層住宅樓花。買樓花對大多數物業投資者來說是一個不錯的投資選擇，因為是用現在的價錢去買未來的房價增值。而且買家也不需要一次付清購房款，只需支付較小比例的首付款作為投資杠桿。一般都是在1-2年內分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付總房價的20%作為樓花首付款，如果是非加拿大居民則可能需要支付房價的35%作為樓花首付款。

與買樓花相比，現房更加直觀。可以隨時通過經紀安排看房，買家可以非常直觀的了解房屋現狀和周圍環境。選好房後也可以直接跟賣家確定入住日期。相比起購買樓花少了很多的不確定因素。對大多數華人買家來說，一般買家會支付35%作為首付，剩余是從銀行申請的貸款。

加拿大居民和非加拿大居民在買房時有什麽不同嗎？

首先，外國人或非加拿大居民也可以自由買賣加拿大房地產。

根據加拿大聯邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以購置、擁有和出售加拿大房產，其要遵守的規定和條件與加拿大居民或公民相同。

根據安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金馬蹄地區購買房產需繳納15%的海外買家稅（NRST）。GGH金馬蹄區域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。請參閱下方地圖。

部分海外買家在滿足一些條件後會獲得豁免或退稅。

豁免，滿足以下任何一條的海外買家可免交15%的海外買家稅。

1、已經拿到安省OINP省提名移民的買家；

2、安省接受的難民；

3、配偶為加拿大公民或永久居民。

退稅，一部分海外買家可以獲得Rebate退稅，就是先交稅，之後連本帶息返還。只要所購買的房產作為主要住所，並滿足以下任意一條，即可申請退稅。

1、海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民；

2、海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份進行大學以上學習2年以上；

3、海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。

在加拿大住宅類型有比較明確的分類，主要類型有：

Detached-House 獨立屋

獨立屋是加拿大最常見的住宅類型。一般主要分為Two-Storey Detached-House（二層獨立屋）和Bungalow（平房），也包含三層獨立屋和一些其他形式的獨立屋。

Semi-Detached 半獨立屋

半獨立屋是相鄰的兩個住宅建造在同一塊地上，並共享一堵墻。相比於獨立屋，同一區的半獨立屋價格要比獨立屋低很多。

Link 連屋

連屋大多是兩層，在外形上與獨立屋沒有什麽不同，只是兩戶外墻之間的間隔較小，一般僅能容一人側身通過。房屋的基礎有一部分或者全部與另外一戶相連，有的連屋也有兩戶的車庫連在一起的。

Condo-Townhouse 鎮屋

鎮屋的房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有住宅區內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和鎮屋在外形上沒有什麽區別，主要在房屋的所有權形式上有所區別，產權形式上比較自由。排屋的業主擁有自己居住單位的所有權，不與其他單元的業主共同擁有小區內的公共設施，不需要支付管理費，也稱為Free Hold Townhouse（無管理費鎮屋），一般在價格上也要比Condo-Townhouse要貴一些。

Condo 公寓

公寓這種住宅形式在人口密集的市中心區域最為常見。房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有大樓內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。公寓的公共設施一般會比Condo-Townhouse（鎮屋）更齊全，例如健身房，遊泳館，公共圖書室，等等。

確定了在加拿大的買房意向後，買家就需要專業地產經紀的幫忙了。

在加拿大買房與在中國買房不同，在中國買房，不一定要找地產中介，很大一部分情況都是直接跟賣家或開發商談。談好交錢就是。

但是在加拿大，買房是個復雜又專業的過程，沒有經紀的幫助買家很難查詢房源和物業的具體信息。而且加拿大大部分為低層物業（國內也叫別墅…），房屋結構跟國內區別很大，各類房屋、社區的價格差別也很大。如果沒有充分了解市場，沒有專業人士協助，只是通過私買私賣購房，買方吃虧的情況非常多見。

地產經紀都幫買家做哪些事兒？

加拿大地產經紀有義務核實房產相關情況，向客戶披露有重大影響的因素，以充分保護客戶在房產交易中的利益。作為買家的經紀，主要會幫助買家：

1、詳細了解買方要求：預算、物業類型、社區、學區、結構、買家喜好，目標物業的臥室、車位數量等。

2、在經紀專用系統中尋找符合條件的房源，挑選出合適的物業供買家比對和選擇。

3、預約並帶領買家實地看房，講解並回答買家相應的問題，並幫助買家分析總結；

4、比較周邊物業的成交情況，查詢目標物業的歷史成交記錄，確認物業具體使用面積（不是所有賣家都會公布準確的物業面積，也有些賣家還會寫錯物業面積，買家和買家經紀最好在下Offer前花5塊錢在系統裏面購買以下物業的具體面積，做到心中有數）、參考物業內部裝修的折舊和升級等信息，幫助買家制定談判策略。

5、代表買家下Offer (買房合約意向文件) 以及準備其他相關法律文件，並與賣方談判爭取以合理並對買家更有利的價格幫助買家促成成交；

6、幫助客人聯系或推薦銀行貸款人士，協助客戶順利貸款；

7、幫助客人安排房屋檢查Inspection，如果房屋出現較大質量問題，幫助客人提出解決措施，例如要求賣家盡快維修，或降低成交價格等。

8、幫助客人推薦律師辦理房屋轉讓手續、幫助客人聯系保險公司辦理房屋保險（在加拿大購買物業一定要買房屋保險Home Insurance才能過戶，除非是購買Condo類的共管物業才可以在不購買房屋保險的情況下過戶）。

9、協助客人聯系相應公司開通水、電、氣等相關服務，確保交接過程順利和成交後的跟進。

在加拿大買房，一般買賣雙方都各有一個地產經紀，所以一般不涉及地產經紀偏向一方的情況。如果地產經紀為了自己的利益而隱瞞或虛構信息，從而推動雙方交易，委托人有權隨時起訴經紀人，並索取經濟補償。

並不是物業交接後，地產經紀就不需要再負責任了。如果發現自己的代理地產經紀在自己的物業交易中存在違規行為，即使交易結束多年後，委托人依然有權向相關部門投訴或起訴曾經的代理經紀，並索取相應補償。

雙方地產經紀的傭金由賣方全部承擔，買方無需承擔經紀傭金費用。

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），通常由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容：

1、基本細節：買家和賣家的姓名，物業地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘幹機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答復Offer的期限。

大家口中常說的購房條件是什麽？

一般來說，Offer分兩種，一種是無條件的，Firm Offer；一種是有條件的，Conditional Offer。Firm Offer一經簽署，買賣雙方必須無條件遵守。有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。

貸款條件：雖然價格、產權交割日雙方接受了，但買方如果未能在規定時間(以五個工作日為最常見)內申請到“滿意”的銀行貸款，買方有權單方面解除合同，足額收回定金；

驗房條件：在規定時間內，買方付費請驗房師對房屋的主體結構、屋頂外墻、冷暖系統、電路安全等等進行驗房。如果買方對驗房結果不“滿意”，買方有權單方面解除合同，足額收回定金。

管理文件（Status Certificate）

購買Condo Apartment 和 Condo Townhouse 時，買方要求想閱讀管理公司出具的管理文件。

其它特殊條款

買賣雙方都可以根據自身的情況及可能遇到的問題盡可能地明確寫到Offer中，以免以後發生不必要的糾紛。有經驗的地產經紀人在起草Offer時也會充分考慮到常見的問題，並列舉到Offer中保護買方的利益。

Offer 生效後買家需要先交納購房定金，通常定金（Deposit）是購買價的5%，一般合同約定在雙方在Offer上簽字同意後，24個小時之內，支付到賣方經紀公司的信托賬戶。這個賬戶受房地產服務法例的制約，經紀公司不可以隨意動用，如果一切順利的話，定金在Completion Date（交接日）才會支付給賣方。

交房前通常賣方會允許買方再看1-2次房。通常是測量尺寸，好去購買家具，了解下房屋內一些設備的使用，檢查房屋內狀況是否良好，之前賣方答應的事是否做了，談好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律師會通知買方將購房首付款交給律師樓。還有其他費用包括律師費，土地轉讓費，地稅，等等。

房屋交接日，通常到下午3點以後買家可以到律師樓取到鑰匙。一般按照合同，賣主可以在房子裏待到下午6點鐘才離開。安排在交房日就搬家具的買家要註意，很可能賣家還在屋裏，或是還沒搬完家。如果一定要交房日就搬家的話最好提前跟賣家協調。

加拿大二手房交易的過程大概就是這樣，對本地買家和海外買家幾乎沒有區別。但合同成立之後，在貸款方面各家銀行的政策和審核不同，海外買家最好提前多找幾家銀行的貸款顧問咨詢。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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2018年加拿大投資移民政策解讀

加拿大現有投資移民政策分一步到位取得身份和先工簽再投資最後再移民這兩種模式，部分省份投資移民項目在2018年將有重大調整。

魁省投資移民

最受中國人青睞的魁省投資移民將會重磅出擊，隨後在2018年開啟的新一輪申請會有重大改革，目前官方尚無發布正式通知，但是如下幾條變動基本已經定局：

*淨資產要求不低於200萬加幣；（現有政策是160萬加幣）

*全額投資款額度提高到120萬加幣；（現有政策是80萬加幣）

*借助第三方融資的利息增加到30萬加幣；（現有政策是22萬加幣）

*單一國家配額不超過1200個；（現有政策配額是1330個）

曼省投資移民

作為投資移民政策改革先驅的曼省投資移民，曾以審理效率高、投資額度小、審批速度快著稱。但是去年年底曼省移民局開始重拳改革，近期將重啟投資移民。由以前一步到位拿身份的模式逐步徹底轉變為先工簽再投資做生意，之後再移民的模式。曼省的改革基本就代表了加拿大投資移民的整體走向。申請人在移民操作過程中的所扮演的角色就此發生重大轉換，由被動的投資到了被迫的主動投資。無形中工作量增加，出資等於移民的方式日漸成為歷史，同時這也意味著移民辦理的全周期加長。新政後曼省政策主要變動如下幾條：

*家庭淨資產不低於50萬加幣；

*政府不收取商業保障金，拿到工作簽證後要在曼省投資且最低投資額為20萬加幣；

薩省投資移民

曼省投資移民政策調整後尚未重啟，部分申請人將目光轉向了薩省，因為薩省投資移民現有模式基本和曼省即將推出的新政類似。特別在現階段薩省EOI分數持續走低的狀況下，語言比較弱的投資者還是有機會的。同樣是先辦理工簽再投資做生意，之後再移民的模式，相較於BC省和安省的投資額和審理速度，薩省有相當大的優勢。

愛德華王子島投資移民

2018年唯獨沒讓大家失望的還是愛德華王子島投資移民(PEI)，審理模式不變、投資額不變，還是一步到位直接取得永久居民身份。更令人欣慰的就是PEI一改以前等待基金公司配額的死板模式，所有申請人都有平等機會可以透過基金公司提交EOI申請，之後PEI政府根據評分高低選擇申請人。這類似於之前的曼省投資移民政策，這種模式避免了出現名額瘋搶的狀況，也能防止出現不公平分配配額的現像，增加了審理的透明度。PEI會繼續成為新一年加拿大投資移民的亮點，政策要求基本不變：家庭淨資產要求不低於60萬加幣資產；PEI政府商業押金15萬、居住保障金5萬；雅思成績不低於4分；主申請人過去5年有至少3年或高管經驗。

NB省投資移民

2018年加拿大投資移民的另一大亮點是NB省，這也是一步到位取得身份的項目。NB省政策的要求和PEI類似，盡管語言要求略高於PEI（NB省要求申請人G類雅思最低5分），但NB省投資押金僅需10萬加幣。英語熟練的申請人可以抓緊考慮一下，因為畢竟批准名額有限。

加拿大 | 投資顧問倪駿良帶你“玩轉”商業地產投資

美國宣布再次加息加拿大商業地產彰顯“價值窪地”

正當加拿大住宅市場受到按揭貸款利率上調帶來的抑制效應時，市場價格被嚴重低估的加拿大商業地產正逐步開始成為絕佳的“價值窪地”。和加拿大住宅物業相比，投資加拿大商業物業擁有租金回報率高等優勢。我這裡和大家重點介紹兩種非常適合國內個人投資者的商業地產投資工具，它們都有各自的優勢，可以滿足不同類型偏好的投資者。【閱讀原文】

資深投資顧問淺談“資產證券化”

資產證券化可以將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。為了便於廣大投資者更好的了解資產證券化投資產品，Peter在今期專欄將為大家深入講解，提升大家的金融知識，幫助大家挖掘身邊的投資良機。【閱讀原文】

資深投資顧問淺談加拿大房地產信托投資基金

由於源價格大跌導致商業投資下降，在2015年加拿大出現6年來最大的經濟萎縮。經濟衰退讓加拿大的大量共同基金產品在最近的2-3年內表現持續低迷，普通投資者蒙受巨大損失。除了共同基金之外，其實在加拿大還有一個重要的渠道可以進行投資，那就是信托投資基金公司。今天，本文將重點介紹房地產投資信托基金（REITs）。【閱讀原文】

加拿大 | 加拿大夫婦改建自住平房屋大5倍市值120萬

多倫多一個消防員最近成為媒體關注的人物，這位老兄今年41歲，他的與眾不同之處是他和太太生了兩對龍鳳胎，為了讓孩子們有足夠的生活空間，他把位於怡陶碧谷（Etobicoke）湖濱區的800平方呎小平房推倒重建，改建成一座有7個臥室、4000平方呎的兩層高大屋。而他親自參與施工，但是工錢就省了24萬。當然，當年25萬購入的平房改建後如今估價為120萬。

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據星報報導，2012年Adam Drury的太太Beth Jones第二次懷孕，這時候他們已經有一對龍鳳胎了。孩子多了，他們位於Mimico湖邊的800平方呎小平房明顯不夠用了，夫妻倆決定重建房子。原來計劃修一個6臥室的獨立屋，不料孕期超聲波檢查發現Beth Jones再次懷上龍鳳胎。得到這個喜訊，Adam Drury第一時間致電建築師說：請馬上修改計劃，我們需要再多一個臥室。

重建房子花了10個月的時間，4000呎的房子只花了44萬，是不是有點不可思議？Adam Drury 會告訴你，別忘記計算我的工錢也包含在內。據Adam Drury說，因為他直接參與施工，重建每平方呎節省至少60元，也就是說4000呎的房子節省了差不多26萬的費用。等於Adam Drury 10個月的時間兼職賺了24萬，這怎麼可能？

加拿大 | 加拿大夫婦改建自住平房屋大5倍市值120萬 — Adam Drury 的新家就在湖邊

其實細算就明白了，Adam Drury 在10個月的時間內總共投入超過2000小時勞力，換算下來每小時約合130元，對建築施工來說這個價格是基本合理的。那麼另一個問題來了，按照明天工作 8小時、每月工作22天計算，一個全職工作的人10個月也只能工作1760個小時，Adam Drury 如何在10個月被兼職工作了2000個小時呢？

要知道，Adam Drury 是個消防員，消防員的工作時間是輪班制，一般每班上24小時，之後消息72小時，通俗說就是上一天班休息3天，而且以Adam Drury 的年紀計算，他的年休假應該在一個月半以上，所以他才能在10個月時間內一邊工作一邊為自家的小家建設出力，不過無論怎麼說Adam Drury 為了兩對兒女都是夠拼的了。

付出就會有回報，如今Adam Drury 的四個孩子已經分別5歲和8歲，一家六口的小日子其樂融融。

（據加拿大家園網）

相關資訊：溫哥華15%打房稅影響擴大建築業5千人面臨失業

加拿大 | 2016年7月最新加拿大房價走勢

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加拿大最新房價走勢

加拿大房價漲勢持續。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示7月份加拿大房價較上月增長1.1%，同比上漲14.3%，繼續呈現強勁同比漲幅。房價增長最大的區域為菲莎河谷、大溫哥華區與低陸平原。但市場銷售活動較上月則再次下滑，下滑幅度為1.3%。

7月加拿大房價地圖

除渥太華外，加拿大各大區域在2016年7月銷售均價與去年同期相比大多數地區呈漲勢。其中僅有魁北克市的同比略有下降。 7月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。同比增長最明顯的區域則為多倫多與溫哥華，增幅均超過16%。

7月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區7月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付超過300萬加幣的均價，公寓均價也在70至90萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了98萬加幣，公寓均價也在37-38萬加幣左右。

查看2016年加拿大每月房價報告

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加拿大 | 埃德蒙頓公寓帶來極佳投資機會——升值潛力大、租金收入高

埃德蒙頓（Edmonton）是阿爾伯塔省的首府和加拿大最著名的旅遊城市，是北美大陸上最靠北的大城市之一，跨北薩斯喀徹溫河兩岸，距美加邊界560公里，被稱為”通向北方的門戶”。這是一處位於高速發展的「埃德蒙頓」唐人街區的物業，為投資者提供了極好的投資機會。

位置獨特——快速發展區域升值潛力大

埃德蒙頓是加拿大最著名的旅遊城市，擁有北美最大的室內購物中心——西部埃德蒙頓購物中心和加拿大最大的歷史公園——埃德蒙頓堡壘公園。市內環境優美，綠化良好，市內的北薩斯徹溫河谷公園是北美洲伸展最長的市區公園。這裡一年四季陽光充足，夏季是去旅遊的最佳季節，一年的節日大多在夏季。

加拿大 | 埃德蒙頓公寓帶來極佳投資機會——升值潛力大、租金收入高 — 這處物業位於加拿大的埃德蒙頓佔據優越位置，所在地區最近被劃分為開發和擴建地區，是市區復興重建計劃的一部分

這處正在出售的物業佔據優越位置，所在地區最近被劃分為開發和擴建地區，是埃德蒙頓市區復興重建計劃的一部分。開發項目包括一個輕軌車站，將會把自由區（Liberty Quarter）的居民跟埃德蒙頓最受歡迎的公共交通形式聯繫起來，另外還有公園開發等。等這個快速發展的地區開發完成之後，當地物業一定也會繼續升值，因此目前購買此物業，也是極佳的投資機會。

這是一個非常宜居的城市，將為您帶來舒適愜意的生活方式。埃德蒙頓是加拿大陽光最為充足的城市之一，四季分明，夏季晝長夜短，白天長達17個小時。埃德蒙頓也是個熱愛體育的城市，擁有5個高質量的體育場館，最大的體育設施是於1978年為舉行英聯邦運動會而興建的聯邦體育場，可以容納60000萬名觀眾。在這裡生活，一定能夠擁有更健康的生活。

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加拿大 | 卡爾弗特島珍貴土地：絕對的世外桃源，一流的開發潛力

卡爾弗特島（Calvert Island）位於不列顛哥倫比亞中央海灣群島（BC central Gulf islands），這裡屬於溫帶雨林氣候，沐浴在10,000 英里的純淨海洋空氣裡，非常幸運的處在北太平洋灣流的豐富逆流中。這是一塊位於不列顛哥倫比亞內部通道（British Columbia Inside Passage）的土地，面積為155英畝，與溫哥華（Vancouver）和夏洛特皇后群島（Queen Charlotte Islands）距離相等，擁有極大開發潛力。

得天獨厚的地理位置，巨大無限的開發潛力

這塊擁有私人淡水湖（有河流注入）的一流土地呈現出少有的開發潛力，既可以建造四季皆宜的奢華住宅，也可以打造一處私家高檔空降釣魚旅館。這裡位置方便，僅靠一艘靈活的小船、水上飛機或者旋翼機就可以到達。

加拿大 | 卡爾弗特島珍貴土地：絕對的世外桃源，一流的開發潛力 — 卡爾弗特島（Calvert Island）位於不列顛哥倫比亞中央海灣群島（BC central Gulf islands），這裡屬於溫帶雨林氣候，沐浴在10,000 英里的純淨海洋空氣裡

這裡位於菲茨休海峽（Fitz Hugh Sound），可看到1,045米的巴克斯頓山（Mount Buxton）景觀。20英里長的卡爾弗特島屬於溫帶雨林氣候，沐浴在10,000 英里的純淨海洋空氣裡，非常幸運的處在北太平洋灣流的豐富逆流中。哈凱省級娛樂保護區（Provincial Conservancy Hakai Recreation Area）覆蓋了哈特島（Hunter Island）南部、赫卡特島（Hecate Island）全部和卡爾弗特島的北部地區。

這處不動產位於奇克奇克湖（Chic Chic Lake）西岸，大都市溫哥華（Vancouver）西北248英里處，貝拉庫拉（Bella Coola）西南47英里處，哈迪港（Port Hardy）（溫哥華島（Vancouver Island）的北端）西北46英里處。它的獨特位置也決定了其稀缺性，擁有很大開發潛力，能夠根據需求被靈活運用。

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加拿大｜爲冷卻溫哥華房市卑詩省瞄准魁省投資移民

爲冷卻溫哥華房市，卑詩省政府8月2日實施了對外國買家加稅15%，但似乎還覺得不夠，政府正考慮如何阻擋魁省投資移民流入溫哥華。

每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個。如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%

一周內實施對外國買家加稅15%，已引起溫哥華房市震動，不過，據《南華早報》報道，卑詩省長簡蕙芝還瞄准了魁省投資移民計劃，正在與魁省政府商討修改措施，因爲這些投資移民有加拿大永久居民身份，這15%的稅對他們不適用。

簡蕙芝對媒體的說法是，魁省政府希望投資移民留在本地，這是魁省投資移民計劃的原意。“所以，他們在考慮怎樣修改這計劃，保證投資移民留在本省，在本地消費。”

卑詩省長甚至說，他們將與魁省政府合作，保證魁省投資移民計劃是“爲魁省的，而且只爲魁省”。看起來，簡蕙芝相信，魁省投資移民是溫哥華房價高熱的原因之一。

對于卑詩省的行動，多倫多資深移民顧問黃國爲說：“因爲房市的民怨越滾越大，要影響到移民政策了。”

投資移民對溫哥華房市的潛在影響

據估計，加拿大之前的投資移民計劃，自2002年以來吸引了超過6萬富人去溫哥華，其中很多是中國人。因爲該計劃被批評爲花錢買身份，加上投資移民登錄後的報稅收入很低，聯邦政府在2012年停止接收申請，後來幹脆取消了該計劃。

魁省保留了其投資移民計劃，要求投資額增加到80萬加元。新收的申請曾設了區域名額分布，比如目前一年的新申請爲1,900個申請，其中1,330個（70%）給了中國大陸、中國香港及中國澳門。以前沒限制時，90%的名額都被中國人占用。

在過去的這些年，魁省投資移民有三分之二去了溫哥華，剩下的去了多倫多。按《南華早報》報道，每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個，如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%。如他們買房的均價是250萬，他們占的銷售價值會是12%。但政府統計數據顯示，投資移民在加拿大非公司名義的投資中，63.1%投在房地産上，就是說，他們其中很多人不止買一棟房子。

修改移民政策對魁省不一定有利

卑詩省政府對溫哥華房市外國買家加稅15%，是爲改善本地人對居所的承受力，解決房市導致的民怨問題。溫哥華移民律師李克倫（Richard Kurland）提出了一個建議：要求魁省投資移民必須在魁省報稅，包括登錄前3年及登錄後5年，否則，他們的80萬投資被沒收，歸魁省政府所有。

李克倫的解釋是，這樣做的話，魁省不用改計劃，因爲對守規矩的投資移民沒影響；投資移民不會登陸後回原住國，從而不在加拿大繳稅；不會再有投資移民從蒙特利爾搬去溫哥華的問題。

加拿大很難通過法律限制投資移民不離開魁省，黃國爲解釋說，政府知道，90%以上的投資移民不留在魁省，因爲按他們的駕駛證、健康保險及報稅情況就會知道他們住在什麽地方。政府一直沒辦法阻止他們離開魁省，是因爲加拿大的人權憲章保障人們有自由遷移的權利。政府曾經講過要從嚴執行移民政策，但都是嚇唬人而已。

不過，黃國爲認爲，用投資移民的80萬資金來保證他們留在魁省，不容易兌現，魁省政府會謹慎行事。他說，每個投資移民給了魁省政府5年80萬無息貸款，聯邦政府也會給相應的移民安置費，如果這些移民去了外省，魁省還節省了開支。而且，從理論上說，魁省政府不是必須要去配合卑詩省政府。

他說，很多魁省投資移民只付20多萬利息就拿到了身份，那80萬投資是基金公司借給他們的。魁省本可以要求他們必須自己拿出80萬，但卻沒這樣做。

卑詩省加稅或鼓勵投資移民

黃國爲認爲，溫哥華房市對外國人增加了15%的稅，會鼓勵更多富人通過投資的方式移民加拿大。他說，目前的魁省投資移民，只需付20多萬元的利息就拿到永久居民身份，如果他們去溫哥華買了一棟200萬的房子，就節省了30萬元的稅，這已經高于他們移民時付的20多萬加元了。

“這是始料不及的。”他說，估計會有更多人想投資移民。中國投資者通常買高端的房子，他們會這樣算這筆賬的。

“因爲人們喜歡在溫哥華定居，所以，新政策會帶旺所有省份的省提名企業家移民。”黃國爲說，有些小省份，投入10多萬加元，就可按企業家計劃移民。另外，溫哥華有了這15%的“擋火牆”後，房市這把火可能會燒到多倫多等城市。

已經有經濟學家提議，多倫多房市也對外國購房者加稅，安省和多倫多政府都表態要密切關注事態的發展。

據《赫芬頓郵報》報道，按國際貨幣基金組織（IMF）公布的信息，給錢就能獲得身份的移民計劃中，加拿大在世界上還不是最吃香，從要求的投資額看，排第一位的法國要求1,457萬加元，加拿大的魁省排在第6位、愛德華王子島（PEI）排在14位。

（據互聯網報道）

加拿大 | 溫哥華房價一個月之內暴跌20%，中國買家被嚇跑了嗎？

加拿大最大的房地產網站Zolo實時追蹤MLS房源共享系統數據，發現從8月1日到14日，房價最高的西溫哥華地區只有3套房屋售出，相比去年同期的52套下跌了94%，而中國買家聚集的列治文地區銷售也暴跌96%。至於整個溫哥華地區，房屋售出的均價在28天之內下跌21.4%，三個月跌幅 25.1%，甚至比去年同期的平均房價都低了7.4%。

加拿大環球新聞網（Global News）根據Zolo的數據製作了圖表，下跌趨勢陡到讓人幾乎聽得見房價掉下來「咻」的一聲。

加拿大 | 溫哥華房價一個月之內暴跌20%，中國買家被嚇跑了嗎？ — 2016年1月－8月溫哥華平均房價變化趨勢。圖表來源：Global News，數據來源：Zolo.ca

Zolo是通過計算MLS裡所有售出住宅的平均價格得出房價急劇下跌的結論的。英屬哥倫比亞大學的經濟學家Tsur Somerville說：「這是個糟糕的計算方法。」他提出，平均價格下降也可能是因為高檔住宅的銷售下降引起的。

佛羅里達大學金融統計博士Jerry Jiang舉了一個簡單的例子來說明這種計算方法的問題所在。假設6月份溫哥華有1萬棟房子在賣，有5千棟是高檔住宅，均價為150萬，另外5千棟是中低檔住宅，均價為50萬，平均價是（150*5000+50*5000）/10000，最後平均價是100萬。

假設7月份溫哥華只有6500棟房子在賣，其中1500棟高檔住宅，均價不變，中低檔住宅數量不變，均價不變。因為高價房少了，所以整體平均價格也就是（150*1500+50*5000）/6500=73.07萬，和上個月均價相比的確下降了27%，但高檔房平均價實際還是100萬，中低檔房實際也還是50萬。在這樣的情況下，下降的並非房價，而是高檔房在樣本中所佔比例。

「也就是說，在房地產市場裡不同價位的房屋比例發生變化時，平均價數據波動是很大的。因此，可能出現各檔次房屋價格實際上沒有變動，甚至是升高，但由於高價房出售數量減少，造成平均價格下降的情況。」Jerry Jiang對界面新聞說。

就像Zolo網站發現的那樣，西溫哥華地區8月上半月的成交量從去年同期的52套下降至3套——這一區域正是溫哥華高檔住宅集中的區域。整個大溫哥華地區的住宅均價在110萬加幣左右，而西溫哥華地區則高達280萬加幣。這裡在今年3月時的房屋均價接近355萬加幣，但八月的房屋均價卻只有260萬加幣，降幅超過26%。但是我們也不能忽視，3套的成交量真的是一個非常小的樣本。

溫哥華房地產經紀人Lillian Huang也告訴界面新聞記者，目前主要是高端住宅銷售放緩，價格下降，這部分房屋的主要買家是中國買家。而50-70萬加幣左右的房源銷售沒有受到太大影響，其中一居室的房源還可以用「搶」來形容。

著名新聞博客網站赫芬頓郵報（The Huffington Post）的加拿大分站記者Daniel

Tencer在分析相關數據後指出，八月前兩週大溫哥華地區的房屋銷售數量相比去年同期下降了85%，但主要的變化還是集中在高端房源上。高端房源從上市到售出所需要的時間比去年同期增長了接近兩倍，而其它類型的房源在今年7月之前，相比去年同期，售賣所需的時間甚至有所縮短。

不過，加拿大和溫哥華的樓市確實正在退熱。加拿大房地產協會 (Canadian Real Estate Association )於8月15日公佈的報告顯示，加拿大7月份的房屋銷售量連續第三個月出現下降，其中包括最熱的房地產市場溫哥華。至於整個溫哥華地區，在7月23日到8月20日售出的房屋的均價，也從一個月前（6月-7月）的130萬加幣降到110萬加幣，官方公佈的一個月內降幅為18%，一季度內降幅為25.8%，和去年同期相比降幅為11.3%。

很多人認為英屬哥倫比亞省的稅收新政是造成房價下跌的主要原因，雖然他們對此褒貶不一。此項新政旨在調控因投資資金湧入而飛漲的房價，規定從8月2日起，政府要對在大溫哥華地區買房的海外買家收取額外的15%的房產交易稅。

宏觀經濟研究機構凱投宏觀（Capital Economics）認為，儘管大溫哥華地區的房產市場調整已經在該稅法實施之前初現端倪，但相關政府官員仍應該對此次溫哥華房產市場的戲劇性回落承擔責任。因為房產市場在當地經濟所佔比重超過26%，如果明年溫哥華地區的房市價格繼續下降並影響建材行業以及就業率，那麼政府官員應該被譴責。

財經博客網站Zero Hedge於8月19日發表文章，把房價下跌稱為人們「期待已久的突然變化」，並指出，是「英屬哥倫比亞省政府針對外國買家徵收15%物業稅導致了溫哥華房產泡沫破滅。」

Daniel Tencer認為，儘管房價下跌嚴重的區域也是海外買家最集中的區域，但這樣的下跌在新政推出之前已現苗頭。以西溫哥華地區為例，早在6月這一區域的住宅成交量環比就下降了38%。文章還引用市場分析人士觀點，認為中國政府對於離岸資金的控制也可能是造成溫哥華房地產市場冷卻的原因之一。

那麼在溫哥華樓市起落的故事中，中國買家的影響到底有多大呢？

英屬哥倫比亞省是整個加拿大國外投資者最多的地區。根據該省首次發佈的海外買家數據，6月10日至29日，來自中國大陸的投資者購房數量在外國投資者購房總量中的佔比高達76.6%。根據主要服務於中國人的海外房產平台居外網統計，英屬哥倫比亞省是華人在加拿大第二感興趣購置房產的省份。

在6月10日和7月14日的五週內，英屬哥倫比亞省一共產生了19383起住宅房產交易，其中外籍買家佔1276起，所佔比重6.6%。不過，具體到大溫哥華地區來看，同樣時間內，該地區的交易佔該省的49.7%，其中外籍買家佔比達73.3%。新規的影響由此可見一斑。雖然媒體一再強調中國買家的重要性，但據官方數據顯示，他們在溫哥華地區的交易量中佔比還不到3%。果真如此嗎？

在政府統計中，對外國買家的定義是指沒有居住在加拿大的外國人。因此，這個3%應該是那些和加拿大完全沒有關係的中國籍買家，他們買房純粹為了投資或者度假，被稱為「非居民外國買家」。

於是，在「外國買家」這個數據中有一個很微妙的區分，僅佔3%的是「非居民外國買家」，那麼，不得而知的比例則是取得了永久居留權、工作簽證或者留學簽證的外國買家們。根據加拿大最大的住宅房地產經紀公司Re/Max Holdings Inc.內部員工透露的數據，2015年該公司內部調查顯示，中國買家對溫哥華地區各類型住宅的擁有率達30％。

與該數據「相互佐證」的是加拿大國民銀行經濟學家Peter Routledge在今年3月份發佈的一份報導。報告顯示，2015年中國買家在溫哥華的房地產市場投入了127億加元（約合640億人民幣），佔該城市總量的 33%。

儘管有中國媒體開始用「雪崩」來形容現在的溫哥華房價的變化，外媒也紛紛用上了「急劇下降」（steep decline）、「低迷」（downturn）或者「崩潰」（implode）。有經濟學家預測，加拿大被「炒高」的房價將會在未來下降50%，回到普通民眾能夠負擔的水平。但是更多的專家們還是傾向於認為，從現在如此小範圍的一個數據變化就推測溫哥華房產市場是暫時性的調整還是長期的，更大範圍的回落是不可能的。

Lillian Huang認為，新稅政策的確對溫哥華地區房地產市場產生了很大影響，但用「崩塌」不太合適，只是「冷卻下來」。她告訴界面新聞，很多投資者還是抱著觀望態度，目前的實際情況是，房屋出售的比例還是有50%。她個人的觀點是差不多需要2-3個月的時間房價會穩定下來，此前的投資者也不用恐慌。

2016年華人買家對溫哥華地區房源瀏覽量（紅）和諮詢量（黑）的變化趨勢。圖表來源：居外網

居外網北美地區負責人Matthew Moore先生說，網站上華人買家對溫哥華地區房源的查詢量在7月以及8月分別上漲了17%和37%，這是今年以來首次連續兩月查詢次數上升。一種可能的解釋是，媒體對英屬哥倫比亞省增收外國購房者稅率的報導實際上提升了華人買家對溫哥華房產的關注度。數據同時也顯示，華人買家通過電話、郵件、微信等渠道與居外客服人員諮詢溫哥華房源的行為在7月和8兩月分別下降了 51% 和8%，顯示更多買家持觀望態度，坐等市場調整結束。而8月以來中國買家針對多倫多房源所作的諮詢，已比上月增長接近50%。

看來，中國投資者還沒有被嚇跑。

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