房地产泡沫破裂后 年轻人买房压力如何? | 日本

房地產泡沫破裂後 年輕人買房壓力如何? | 日本

目前中國房價飛漲,尤其是北上廣深等一線城市,寸土寸金房價高不可攀,但是人們仍然樂於瘋狂地買買買,,這樣的情景不禁讓有些人感到擔憂,會不會中國也會像上世紀90年代的日本一樣,房產泡沫破裂,經濟走向低迷。

上世紀90年代日本房產泡沫的最終破滅,不僅捲走了巨額的財富,也將日本拖入“失落的二十年”。

現如今,奧運會將再度回到東京,疊加日本央行的負利率政策,近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。

房產是否重新成為日本人青睞的投資方式?什麼樣的人在泡沫破滅後的日本買房?而日本人的房產觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化?

泡沫親歷者:當時有錢 也會買房

日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時,曾在日本國土政策局任職多年。他坦言,自己剛入職時,正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。

“當時的前輩就建議應該去買房,身邊也有很多人在買。可惜,當時太年輕,並沒有錢。當時看著房價上漲之快,真的很嚇人。”因為當年沒有足夠的錢,讓他躲過一劫

在泡沫高峰的1991年,東京住宅平均價格超過200萬日元/平米(12萬元人民幣/平米),按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算,相當於買一個100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

1991年之後,日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌,時至今日,日本的住宅價格和泡沫高點相比,近乎跌去70%。

“當然後來還是買了房。”中島正人表示,“是在價格下跌之後。”但並不是所有人都這麼樂觀。泡沫破滅後,日本人買房意願出現明顯滑坡。

日本內閣府2015年公佈的一份官方調查顯示,希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%,而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地,房價會一直漲下去’的這種想法,如今已經沒有了。”中島正人表示,“現在呢,只在需要的時候,買必要的東西。”在“土地神話”破滅之後,日本的消費觀越來越務實,甚至顯得過於謹慎和悲觀。

旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴,把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。 肇鄴表示,如果現在把錢存在日本的銀行裡,實在沒有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大約為0.03%。”這相當於1萬元日元放在銀行裡,3-5年後,每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用於在日本購買房產。

我問肇鄴的夫人,日本的女孩會要求丈夫在結婚前,就準備好房產嗎?這個20多歲的日本女孩,似乎沒有聽懂我的問題,顯得很困惑。她回答,不會。為什麼?

一輩子不買房也不丟人

和老一代日本人將擁有“一戶建(獨門獨戶的別墅)”為人生理想所不同的是,現在部分日本人即使有錢,也不買房,而是喜歡租房,這也催生出新的商業模式,比如“共同住宅”。

小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”,共有120個房間,常年客滿。其中10.45平方米的單人間,一個月的租金約為67000日元(約4000元人民幣),幾乎和其他長租房價格相差無幾,但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房,部分設施比長租房更完備 。工作人員伊藤優稱,共同住宅,最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今,住戶中只有40%是外國人,另有一大半是日本人,大多在20-30歲之間。

年逾40歲的新井也住在共同住宅裡,即使他已經買得起房。“這裡是開放的空間。24小時的,每天回來會有人跟你問好,沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說,之所以不買房更大的原因是金錢觀,“如果買了房,就要在這裡一直住著,否則如果離開的時候,就要處理掉。”相對房產,新井還是更喜歡流動性更高的現金。

日本的千禧一代和上一代相比,在購買房產時變得更為謹慎。一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事,二來,年輕人工作流動性更大,也更崇尚自由。三來,日本公司職員的平均年收入在1997年之後持續下滑。年輕人大多並沒有他們的父母輩富裕。數據顯示 ,40歲以下的日本年輕人中,擁有住房的比例僅28.4%,幾乎只有80年代的一半。

負利率政策下的買房投資者

隨著東京奧運會的即將舉辦,在房價將會回暖的預期中,一些當地的投資客重新回到房產市場。

IT公司任職的野多,已經在東京郊外有了一處“一戶建”,和他的夫人和兩隻狗生活在一起。但是,因為覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。

“有的時候,如果工作太晚,公共交通又停運了的話,我寧可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米,寬、高各1.5米的格子間睡覺,一晚價格大約是4000-5000日元(約250-300元人民幣)。但是如果打車回家,他坦言,一個小時的車程,花費大約是1000元人民幣。

野多表示,在泡沫破滅之後,東京核心地段的房子依舊搶手。他看中的幾處房產,都需要抽籤才能購買。而他表示,自己也在尋找投資房,隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會,東京的房價仍有上漲空間,他看好日本的樓市復甦。

過去兩年,東京核心地段房產日漸搶手,海外投資客的參與,也是房價上漲的因素之一。

為中國人購買日本房產提供服務的有一居聯合創始人之一蘆義表示,2015年,許多中國人湧入日本房產市場,“長租回報大約是4-6%,短租回報率是長租的1.5-2倍。”他表示,日本政府計畫在2025年迎接6000萬海外遊客,屆時,酒店供應緊張,許多人現在購入房產,是希望通過經營民宿的方式,獲取高回報,即使未來遊客減少,也可以回歸到自住或長租,“許多人現在買的三千萬日元(約170萬元人民幣)左右的房子,比如新宿30平方米的房產,我們覺得回報率挺好。”

而中國人對房產的胃口,也讓日本人歎為觀止。

2015年,根據日本媒體的報導,一名中國投資者購買了位於東京高端商務區赤阪的兩幢住宅,價格分別為6.9億日元(約合3700萬元人民幣)和6.8億日元(約合3600萬元人民幣)。該售價是東京近12年以來的最高新房售價。

 

來源:文/康路 發自東京

責任編輯:Shelly Du