雖然開發商最近正在推出更多公寓項目，但泰國買家在部分地區購買的物業數量已有所減少，而且預計銷量將隨著抵押貸款政策收緊而進一步放緩。部分開發商正在嘗試尋找合適的項目開發地點，努力在泰國房產最終住戶的實際需求和買家的負擔能力之間取得平衡。其他開發商則傾向於更依賴國外的買家，但這樣做會引發與物業最終使用者有關的不確定性。雖然市中心的外籍人士租賃市場比較穩定，但世邦魏理仕認為曼谷中城區/郊區的租賃市場表現平平，所以那些有意購買出租專用物業的投資者可能無法達到自己預期的收益率。
泰國央行（The Bank of Thailand）最近出台了更為嚴格的抵押貸款規定，試圖通過降低特定購房者的貸款價值比（LTV）以減少抵押貸款和房地產市場風險，同時改善住房貸款的質量。這些預定於2019年4月1日生效的新措施將有利於剛需者，而不是那些以獲利為目的，同時肩負多份未償還抵押貸款的出租專用物業投資者。雖然新法規不會強迫開發商在簽訂合同時收取最低首付款，但這些政策會鼓勵他們收取更高的首付款以對衝轉讓房產時的貸款違約風險。這將減少投機買家的需求，因為他們現在只需要支付10-15％的首付，但新規執行後就必須支付高達20-30％的首付了。這些措施肯定會讓房地產市場降溫，從而讓市場整體的狀況趨於穩定。延伸閱讀：【泰國央行調高買房首付比例 公寓板塊將受影響】
考慮到新出台的抵押貸款限制政策，預計泰國國內的購房需求將減少。據世邦魏理仕預測，這會引發多米諾骨牌效應，開發商將更依賴那些用自有資金購買房產的外國買家，因為按照外國公寓所有權的相關法規，這類買家的全部資金都必須來自海外。許多開發商表示，外國買家購買的公寓數量有所增加。其中，中國買家（包括個人投資者和進行大宗房地產交易的物業代理機構）購買的物業數量出現了十分顯著的增長。從幾個項目的銷售表現來看，中國買家所購買的物業已經達到了外國所有權的配額上限（可銷售區域占比為49%），這種情況過去非常罕見。
“這進一步引發了我們對高度依賴外國買家是否正確的擔憂。我們無法確定這些外國買家是不是投機者，會不會轉讓物業，而且也不知道項目完工後誰會住在這些房子裡。大多數外國買家都只是投資者，而且我們也無法確定他們會不會住在自己購買的房子裡，”世邦魏理仕泰國公司的執行董事Aliwassa Pathnadabutr女士說道。
世邦魏理仕研究部門的一項調查顯示，2018年第三季度，各大開發商在曼谷市區啟動了包含7200套住宅的房地產項目，而今年前兩個季度啟動的項目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，開發商在市中心動工的房產數量相比去年同期增長了8％。
曼谷市中心正在建設的永久業權公寓項目（高端及以上級別）各單元均價小幅上漲了1.7％，達到了每平方米27.7萬泰銖（約合5.8萬人民幣）。世邦魏理仕認為，除了極少數已完工而且未售出物業庫存量較高的項目外，市中心物業平均價格下降的可能性很低。從開發商提供的數據來看，市中心在建公寓住宅單元的已售占比已降至67％，而去年同期為77％。
預計未來市中心有大多數項目的銷售進程會變得相對緩慢，買家的選擇余地更大，那些要價超過每平方米30萬泰銖（約合6.3萬人民幣）的項目尤其容易滯銷。那些希望把房產賣出好價錢的開發商必須讓買家相信他們的項目確實配得上高昂的價格。
世邦魏理仕的研究部門表示，本季度中城區/郊區有18200套公寓掛售，這打破了自2013年第三季度以來單季度掛售數量的最高紀錄。2018年前三個季度開始銷售的中城區住宅總數同比下降了4％。開發商現在專注於開發未來公共交通線路經過的地段。曼谷目前有多個公共交通設施項目，例如曼谷地鐵綠線和地鐵藍線擴建項目，還有正在建設的地鐵橙線、黃線和粉線項目。
曼谷中城區/郊區的公寓期房平均要價已微漲至每平方米99700泰銖（約合2.1萬人民幣），同比上漲5.6％。超過200個在建的中城區/郊區公寓項目已售占比為71％，而去年同期為59％。世邦魏理仕認為，中城區/郊區項目的銷售量提升來自中國房地產代理商達成的多筆交易，但目前還不能確定這些已售出的房產完工後是否確實會轉變為轉售物業。
由於供應不斷增加，國內最終住戶需求引發了更多不確定性，而且人們對外國需求可持續性的擔憂加劇，共管公寓市場的前景已變得更難以預測。在市中心物業市場上，開發商可能需要調整對黃金地段物業價格的預期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63（Soi Ekkamai）等位於中心且地價略低的項目，而不是Sukhumvit 55（Soi Thonglor）這樣的項目。中城區/郊區物業市場將不得不更多地依賴於泰國最終住戶對住房項目的需求，為購房者設計投機者和出租物業投資者減少，而且可以申請抵押貸款的項目。
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在市中心的外籍人士住宅租賃市場上，擁有工作許可證的外籍人士數量同比增長了2.7％，而每月住宅租金的預算沒有變化。市場整體情況保持不變，新公寓（單一所有權）的供應有限，而共管公寓的供應有所增加。世邦魏理仕預計，未來多個項目完工時，個別業主將把占比約為30至40％的新公寓放到市場上出售。
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來源：Retalk Asia
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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