新加坡私宅抢租户 卡位全攻略

新加坡私宅搶租戶 卡位全攻略

今明兩年,新加坡每年將有約2萬個新私宅單位完工,進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多,舊公寓自然得調整租金來留住租戶,整個租金市場的競爭日益白熱化。目前是「租戶的市場」,即便受限於財務預算,市場是否為有意租房者,提供了更多、更好的選擇?在租房市場漸露疲態的同時,私宅業主又應如何靈活調整,以守住利益?

新加坡私宅搶租戶 卡位全攻略

張先生最近找房子,將目標鎖定在羅弄泉(Lorong Chuan)地鐵站一帶。

剛 於去年完工的嶄新共管公寓——The Scala,一個樓面介於1000至1100平方英呎的單位,月租金約3700元至4700元。不過,對面已有20年屋齡的翠登苑(Chiltern Park),一個面積約1200至1300平方英呎的單位,月租金約3250元至3900元就可以入住。至於附近已有30年屋齡的春景花園(Chuan Park),租金更低,2400元至2900元就可以租到一個面積約1200至1300平方英呎的公寓單位。

今明兩年,我國每年將有大約2萬個新私宅單位完工,進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多,舊公寓自然得調整租金來挽留租戶,整個租金市場的競爭日趨白熱化。

根據市建局的數據,核心中央區(CCR)的豪華公寓租金跌幅最大,過去一年下滑了4.9%。其次是中央區以外(OCR)的大眾化公寓,跌幅為3.5%;其他中央區的中檔公寓,租金年比下跌2.1%。

受訪的房地產分析員都表示,目前租賃市場的房子一般上都需要更長的時間才會找到租戶。業主有必要提早開始招租,並且在選擇租戶時必須有更靈活的要求。

高緯環球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯說:「以中高檔的共管公寓來說,過去平均三個月就能找到租戶,但是現在平均需要六個月。如果是面積超過2000平方英呎的豪華公寓,甚至可能超過六個月才能找到租戶。」

智信研究與諮詢(R’ST Research)總監王伽勝指出,現在業主一般都會在租約到期之前的大約兩個月,就找租戶商討,並且自動減租大約10%,來挽留租戶。

「由於新的租戶不容易找,而且在舊租戶遷出、新租戶遷入的過渡期間,容易出現空窗期,所以不少業主都寧可給予更多折扣以留住舊租戶。」

一套房子的租金,取決於很多因素:地點、面積、共享設施、屋齡、樓高、景觀、附帶裝修和租用條件等。一般而言,公寓越靠近市區、地鐵站、購物中心、國際學校等提供便利的設施,需求肯定越高,租金行情自然較好。

同樣一筆1800元的預算,可以在武吉巴督租一個可以讓全家大小居住的四房式組屋單位,但也可以在第21郵區租一個只適合單身者居住的300多平方英呎鞋盒公寓單位。(見表)

至於2700元的預算,可以在市區的經禧圈(Cairnhill Circle)租一個500多平方英呎的小型公寓,但也可以在蔡厝港的沄湄園(Windermere)租一個樓面達1400多平方英呎的大型公寓單位。

如果預算有4000多元,固然可以在濱海林蔭道租到一個700多平方英呎的公寓單位,但也能在郊外租到一間樓面達2000多平方英呎的排屋。

業主如何「鎖定」租戶?

欣樂國際執行董事麥俊榮指出,如果房子面積很大,應該將目標租戶鎖定在「家庭」型租戶。但是這類租戶一般希望房子靠近學校,以及方便校車接載服務的地方。

如果房子面積很小,應該將目標鎖定在單身者或年輕夫婦,但是他們一般只會選擇住在工作地點附近,或者設施較便利的地點。

如果想租給外國人,交通將是一個重要因素,因為新加坡的擁車成本高,外籍高管如果只打算在新加坡逗留一兩年,一般不會在新加坡買車。他們通常也會較傾向於居住在已經有同樣國籍社群聚居的地區,甚至是公寓項目。

短期租約需求殷切

王 伽勝認為,業主也不妨考慮提供稍短期的租約來吸引租戶。「雖然租約一般是一年,但是急需租戶的業主,不妨考慮給予六至九個月的租約。」他認為,短期租約的 需求出現越來越殷切的趨勢,一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗,工作沒有保障,也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家,或者可能縮短在新 加坡的工作期限,因此並不願意簽署太長的租約。

對業主來說,租戶準時付房租是基本條件,再來就是必須保持房子的整潔,不能損壞家具和裝修,不能騷擾鄰居,或者經常舉辦嘈雜的聚會,如打麻將、燒烤會等。

租房有裝修好,

還是不帶裝修好?

至於房子是不是應該附帶裝修則見仁見智,視不同租戶的需求而定。不過,大多數租戶都不會購買大型的電器,因為他們必須考慮到將來搬家時可能很麻煩,所以附帶冰箱、冷氣、洗衣機,甚至是電視機、床架和餐桌的房子,確實會比較容易吸引到租戶。

王伽勝說,由於許多外籍高管的租金津貼越來越少,甚至完全沒有,所以租戶已越來越實際,不會在裝修和家具上花費太多錢。他們一般只願意花些小錢,來購買一些輕便的家具,例如茶几、桌燈,或者是比較私人的物品,例如床褥、床單等。

特別是鞋盒公寓,由於一些家具必須量身訂造才適用,再加上租戶一般是單身者,所以必須附帶裝修和家具才比較容易找到租戶。以組屋來說,由於目標租戶包括學生或者低收入打工族,因此當中不少人也會較傾向於選擇附帶全套家具的房子。

麥俊榮說:「除非是已經在新加坡住了很久的外籍人士才會擁有自己的家具,他們寧可選擇租用不帶裝修的房子。當然,也有一些公司會給予外籍高管一筆搬遷費,讓他們把家具從國外搬運到新加坡來。」

一屋多租有利也有弊

業主也不妨考慮給予較短的租約來吸引租戶。短期租約的需求有越來越殷切的趨勢,一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗,工作沒有保障,但也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家,或者可能縮短在新加坡的工作期限,因此並不願意簽太長的租約。

——智信研究與諮詢總監王伽勝

把公寓分租給幾個租戶,可能會給屋主帶來更多麻煩和問題,但在淡靜的房地產市場,這個方法或許是更快出租的方法。

王伽勝表示,出租市場目前的情況是,除非私宅是鞋盒單位,否則一般上都是一個單位出租給至少兩個租戶。

有能力租下整個單位的租戶,大多是高檔私宅租戶,這類租戶的背景多數是職位較高的外派人員。在大眾化私宅和中檔私宅當中,很少有租戶能一個人租下整個單位。

王伽勝說:「租用大眾化私宅和中檔私宅的外派人員或外國專業人士的房屋津貼,都比較有限或根本沒有獲得津貼。」

他甚至觀察到在市區的舊私宅,由於房間的空間更大,也吸引到兩個租戶共同租用。其中一個這類私宅是美芝路的美雅大廈(The Plaza)。「這個私宅的空間相當寬敞,能滿足那些講究實際、對價格敏感,以及要住在適中地點的租戶的需求。」

由於出租市場疲弱,許多租戶知道屋主更願意接受多個租戶共租一個單位,以便更快地把公寓租出去,因此這些租戶也盡力嘗試找朋友合租單位。

分租收租麻煩 總租金卻更高

李敏雯認為,若出租給多個租戶,向他們逐個收取租金時顯得比較麻煩,但租金收入卻會比較高。例如,一整個雙臥房的單位若租給單一租戶,月租是4000元;若分租給兩個租戶,一個房間每月可收取2500元,總租金收入可達5000元。

然而,事事無法兩全,麥俊榮表示:「租金收入雖然更高,但也更多頭痛的問題將接踵而來。」

麥俊榮表示,屋主跟一個租戶接觸通常會比要跟多個租戶接觸,少一些頭痛的問題。多個租戶同住也更可能引發衝突。

此外,出租房子給單一租戶,租金收入會更為穩定。例如分租房子給四個租戶,一旦其中一個租戶退租,屋主就要再尋找新租戶取代。

他認為,房子的保養也是一個問題。單一租戶會覺得更有責任要照顧好整個房子。若出租給幾個租戶,他們大多不會去照顧浴室、廚房、客廳和陽台等共用空間。

至於出租給多個租戶是否造成屋主必須承擔更大的開銷,分析師認為要根據情況而定。麥俊榮指出,若屋主也幫忙租戶支付水電費,開銷會更大。另外,當幾個陌生人同住在一個房子內,房子的磨損程度將會更大。換言之,屋主得在更短的時間內花錢裝修房子。

李敏雯則認為,屋主的開銷未必會更大。例如,若房子有多個租戶,屋主一般不准許他們使用廚房,因此不會有相關的煤氣和水電費。

另一方面,近年來,雙鑰匙私宅單位開始進入市場,但分析師對於這類單位是否受到租戶歡迎,也持有不同的看法。

李敏雯認為住在雙鑰匙單位內的不同租戶,可各享有自己的空間,並保有個人隱私。

不過,王伽勝表示,若屋主也住在雙鑰匙單位內,這類房子對租戶將沒有多大吸引力,因為租戶會感覺沒有自由和隱私。

「若屋主不住在同一屋簷下,多數租戶覺得他們還是能跟其他外國人同住一個單位。若屋主也住在屋內,租戶大多會要求大減租金。」

他指出,在當前的疲弱出租市場中,屋主要出租整個雙鑰匙單位可能不容易。他或許會住在其中一個鑰匙的單位,並折價出租另一個鑰匙的單位。

雙鑰匙單位的水電賬單無法分開,屋主要向租戶收取水電費會不會很困難?王伽勝認為,要計算租戶到底用了多少水電的確不容易。

他建議,若其中一個單位是自住或先出租,屋主可以留意水電費是多少,接著比較出租另一個單位後所多出來的水電費,大概就是新租戶須承擔的水電費。

不過,他還是提議屋主為雙鑰匙租戶承擔水電費用,「既然目前的出租市場疲軟,屋主應該給租戶甜頭。如果多出來的水電費不是太多的話,一些(住在屋內的)屋主應該承擔水電費,以彌補租用雙鑰匙單位的租戶所失去的隱私」。

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