在過去幾年，新加坡高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格雙雙下跌。
受到降溫措施的顯著影響，近年來黃金地區高檔私宅的交易量和價格雙雙下跌第9、10和11郵區黃金地區的私宅，向來被視為新加坡最高檔的住宅項目。在過去幾年，這些地區的高檔私宅受到一系列政府降溫措施的嚴重打擊。其中，豪華住宅的資本價值從2011年的高峰期至今下跌約20％。發展商在這些地區的私宅銷量也下跌68％，從2011年賣出的1302個單位，跌至在2014年賣出的422個單位。
在黃金地區高檔私宅買家中，外國人佔了顯著比率。然而，自政府在2011年12月推出額外買家印花稅（ABSD）條例，並在2013年1月上調額外印花稅率後，外國買家的需求有所放緩。
2011年黃金地區非有地住宅交易，外國買家佔了31％。但在2014年，因15%印花稅而卻步的外國買家在非有地住宅交易中所佔比率已減少至16％。
另外，這些措施以及總償債率限制（TDSR）也導致過去三年購買黃金地區高檔私宅的新加坡公民和永久居民數量減少，交易量下跌約一半。所以，無論是當地或海外投資者都受到降溫措施的顯著影響，導致黃金地區交易量和價格下跌。
未售出單位多 但有望逐步緩解
降溫措施除了造成需求放緩和交易量偏低外，也導致新加坡黃金地區私宅出現供過於求的局面。
由於發展商的新私宅項目銷售緩慢，造成已建成卻未售出的黃金地區私宅數量增加，從2012年第二季的715個未售出單位，幾乎倍增至2015年第二季的1420個單位。
但發展商推出的新私宅數量有所減少，2015年第二季的已推出但未售出私宅單位保持在1221個單位，相當於2012年第二季1194個單位的水平。加上2012年以來黃金地區缺乏集體銷售項目，以及政府售地計劃主要集中在非黃金地區，多少也縮減黃金地區可發展的新私宅項目。
目前，新加坡黃金地區未售出私宅單位（包括已建成、已推出，以及取得銷售權但未推出單位）共有4685個。如果以去年422個單位的認購量來看，未售出單位數目或許很大，但考慮到一旦市場恢復正常後，以過去10年平均每年達2196個單位的認購量來看，目前未售出單位數量還屬於合理水平。
疲弱租賃市場阻礙投資者投入
過去幾年，新加坡黃金地區新建成的私宅單位有增加的趨勢。在2011年至2014年期間所建成的新私宅單位數量明顯比之前四年高出22％。這明顯擴大了私宅的租賃供應量。與此同時，外籍人士的租賃需求則明顯停滯。例如，在緊縮外勞政策下，新加坡人力部批准的就業准證（Employment Pass）數目在2014年為17萬8900張，與2011年的17萬5400張相比僅微增2％。
這導致此期間的私宅租金下跌。高檔私宅租金從2011年第二季的每月每平方英呎5.23元，下跌至今年第二季的3.93元，跌幅約25％。
私宅租賃市場面對挑戰，租金回報率下跌，都成為高檔住宅市場投資者裹足不前、不願投資於高檔私宅市場的主要阻力。
新加坡高檔私宅比其他城市更具吸引力
新加坡作為全球化都市，具有良好的經濟基本面、穩定的政治環境、可靠的法律框架和透明度高的市場，所以它的高檔住宅市場仍然吸引許多投資者。
如果跟倫敦、紐約、中國香港、東京等其他投資者關注的高檔私宅市場進行比較，2007年中國香港高檔私宅價格比新加坡高41％，但在2015年這差距已拉開至165％。
在全球金融危機前，2007年倫敦市區的高檔私宅價格和新加坡的差距為70％。由於英鎊轉弱，2010年，這差距收窄至34％。不過，過去幾年，倫敦市區私宅市場高漲，同時間，新加坡市場轉弱，使兩者價格又擴大至92％。
紐約方面，2008年，其高檔私宅價格比新加坡高48％。但美國經濟衰退，使紐約的私宅價格下跌，2011年略低於新加坡。近年來，紐約市場逐步復甦，其高檔私宅價格又領先新加坡，高出八成以上。
最後，在東京方面，前幾年日元較強勁，東京高檔私宅價格平均比新加坡高30％。隨著日元疲弱，兩者價格差距去年縮小至14％。
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（互聯網資訊綜合整理）