“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。
借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。
長期生活在加拿大的成年人，每個人在記錄個人信用狀況的信用公司都有自己的信用記錄。信用記錄的優劣狀況是按照信用分數的高低來表示的。一般地，信用分數的範圍為300分到900分。也就是說，個人的信用分數滿分為900分。
根據申請人信用分數的高低，銀行（金融機構）來評估借款人的償還願望：即借款人是否願意按時償還債務。一般地，借款人的信用分數為650分，該借款人就被銀行（金融機構）認為良好客戶；如果借款人的信用分數為680分，該借款人就被銀行（金融機構）認為為優質客戶。一般地來說，借款人的信用分數高於650分，該借款人可以從銀行（金融機構）獲得A類房屋貸款，或者優質房屋貸款；否則，該借款人只能求助於那些提供次級房屋貸款的金融機構獲得房屋貸款。
銀行或金融機構在審批借款人的貸款額度時首先要測試借款人的債務率，即支付房貸和家庭毛收入的比率。銀行對債務率水平高低的要求與借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650分以上，那麼，借款人的支付房貸和家庭收入的比率最高為35%；如果借款人的信用分數為680以上，那麼，該比率最高可以為39%。除了該債務比率以外，銀行或金融機構還設置了另外一個債務比率；即借款人的所有債務（包括支付房貸、學生貸款、車貸和信用卡的債務等等）與家庭收入的比率。同樣，銀行對該債務比率水平的高低要求和借款人的信用分數有關。如果借款人的信用分數為650以上，該總債務率最高為42%；如果借款人的信用分數為680以上，該債務率水平可以達到44%。所以，在借款人的信用分數和家庭總收入給定的情況下，借款人的借款額度基本上由這兩個債務率水平所控制。
借款人所承擔的房貸水平的高低又由市場中的貸款利率所決定的。對於同樣金額的房屋貸款，利率越高，借款人所支付的月房貸越高。一般地來說，按照目前的市場貸款利率水平和加拿大聯邦政府所規定的壓力測試利率水平，借款人所能獲得房屋貸款的額度大約是家庭年總收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5萬加元，借款人可以獲得貸款額度大約在20萬加元多一些。這只是一個非常粗略的大概念。
對於在加拿大有穩定收入的人士（包括新移民），在購買房屋時，最低的首付資金比例可以為房價的5%。根據這個要求和家庭年毛收入水平，借款人在計劃購買房屋前，自己可以粗略估計自己能夠獲得的房貸金額和所能購買房屋的價格。如果需要關於獲得房屋貸款額度的准確數字，購房者還需要咨詢專業的房貸經紀（Mortgage Broker/Agent）。
對於新移民來說，由於在加拿大居住時間少於5年，所以，信用記錄比較短，可能面臨著沒有信用分數的情況；但是，加拿大的銀行或金融機構都有專門為新移民設計的房屋貸款服務產品。新移民只要能夠提供按時付房租、付電話費和水電費的賬單記錄，銀行或金融機構也會按照優質客戶的標准對待申請貸款的新移民。
以國際留學生身份在加拿大的有關大學（University/College）就讀的學生，也可以申請貸款買房。一般地，按照國際留學生身份申請房屋貸款，銀行或金融機構要求購房者的首付資金最低為35%；此外，還要求作為申請人的留學生在加拿大能夠有一份非全職的工作（Part time job），即每周的工作時間至少10多個小時。留學生在中國的父母可以提供首付資金。一般來說，這種房屋貸款並非優質貸款，而屬於次級房屋貸款；提供這種的房屋貸款的銀行或金融機構並不多，只有個別金融機構提供這種風險較高的房屋貸款。想獲得這種房屋貸款的國際留學生，最好聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。
在加拿大，如果申請人有自己經營的生意，或者被稱為自雇人士，這部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要獲得優質房屋貸款，一般至少要有兩年的執業時間；申請人的收入按照最近兩年報稅收入的平均值來計算；所能夠獲得貸款的額度也是按照前面所說的債務比率來計算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的報稅收入證明，也可以申請一種“自報收入”的房屋貸款。這種貸款一般屬於次級貸款（B類貸款）。銀行或金融機構對貸款申請人的債務比率可以放寬到50%。也就是說，申請人獲得貸款額度多少是按照這個債務比率來計算的。
除了按照家庭毛收入確定申請人的貸款額度外，銀行或金融機構也可以結合申請人的淨資產額度審批申請人的貸款條件。一般地，申請人的首付比例超過35%以後，銀行可以結合申請人的收入、信用分數，但可以不考慮債務率的限制或者將申請人的債務率限額提高到50%以上；同時結合申請人的月資金流量來審批申請人的貸款額度。這裡，銀行或金融機構發放貸款的條件就是審核申請人是否能夠承擔得起房屋貸款，是否有能力償還房屋貸款。一般地，這類房屋貸款也屬於次級房屋貸款（B類貸款）。申請人需要聯系房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）獲得這方面的貸款信息。
在此，我多次提到了A類和B類貸款，也提到了房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）。其實，關於加拿大房屋貸款的分類，我已經在其他文章中做了解釋，請參照這些文章。另外，在加拿大，房屋貸款經紀是經過嚴格的專業培訓並從政府獲得執業執照的專業房屋貸款人士。這些人士，不僅幫助貸款申請人尋找房屋貸款，關鍵是幫助貸款申請人獲得最佳的貸款方案；所謂的最佳房屋貸款方案也意味著為借款人獲得一種最佳金融和財務方案。此外，這些房屋貸款經紀所代理的很多銀行，並不直接接待客戶，也就是說，這些銀行並不直接面對貸款申請人。貸款申請人，要獲得這些銀行（金融機構）的房屋貸款產品，必須通過房屋貸款經紀。這是加拿大房屋貸款行業的一個特點。因為代理數十家銀行或金融機構的房屋貸款產品，房屋貸款經紀能夠幫助貸款申請人獲得最佳的房屋貸款產品。
責任編輯：Zoe Chan
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