導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣（Sonoma County）。
舊金山灣區地區分布一、了解索諾瑪縣
盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與 退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。
1、區域界定
我們在索諾瑪縣的房地產市場包括下列城市：科塔蒂、希爾茲堡、鵬格羅夫、佩塔盧馬、羅勒爾特公園、聖羅薩、塞巴斯托波以及溫莎。下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。
索諾馬縣是加州葡萄酒之鄉中產酒量最高的一個縣份
2、經濟狀況
穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。
旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。
高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。
中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。
索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測
3、人口統計數據
增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。
老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。
索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測二、索諾瑪縣房產市場最新概況
1、索諾馬縣房價
房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。
房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。
支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣
2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢
轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。
投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。
索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。
度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。
SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。
縣治聖羅莎是索諾瑪縣中最大的城市三、2015年Q4索諾瑪縣房市數據分析
前幾年，太平洋聯合公司在索諾瑪縣的房地產市場傾向於賣家，2015年市場開始趨向平衡。買家不願意為房地產開高價，多方競價變少，一般低價房地產才會出現價格戰。數百萬美元的房地產成為買家市場，很多房地產在市場上滯售的時間延長，且只有降價才能出售。第一季度的房地產存量上升，第四季度又有所回落。
第一季度售價飆升，接下來三個季度的房價趨於和緩。希爾茲堡與塞巴斯托波的房地產需求旺盛——且房產儲量緊缺，因此該地區的購房者仍然充足。
索諾瑪縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）索諾瑪縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
索諾瑪縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
2014年與2015年第四季度索諾瑪縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2014年與2015年第四季度索諾瑪縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
三、2016年索諾瑪縣房市預期
索諾瑪縣很多賣家在四季度結束時將他們的房地產撤出了市場，我們預計房地產儲量恢復後，銷售活動將重新活躍起來。春季通常是房地產市場的繁忙季節，盡管厄爾尼諾風暴可能會延誤一些交易。美聯儲最近決定抬升利率，但利率仍然處於歷史較低水平，這可能會刺激猶豫不決的買家，從而促進銷售。
馬克•麥克勞林專欄全集
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