悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决：一位土地开发商霸占一处房产近20年后，法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”（adverse possession)。
这个“鸠占鹊巢”的故事比较漫长，大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury，已经有几十年的历史了。
它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天，这栋房屋逐渐出现了一些白蚁，而且已经到了让人难以忍受的地步。
原屋主可能是经济状况或是其他原因，选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给了其他人，但没有花大力气去修缮，而原房东Henry也过世了。
最神奇的是，在这40多年中，这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了！而在这40多年中，原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理，仅仅是将它出租给他人。
1998年，一位房地产开发商Bill Gertos，在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后，确信这里是真的没人。根据他的说法，当他走近观察的时候，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。
然而实际情况是，这栋房屋的最后一个房客之前去世了，而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说，至少在1998年那个时候，Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。
更绝的是，Bill Gertos发现该房屋没人管理后，不是通知市政厅，而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢，充当起了房屋的主人！
他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁，还直接将房子租给了其他不明就里的租客！
1998年，他他花了约35000澳元修理这栋房子，2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子！而根据多名房地产中介的信息，这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右！
直到2017年，一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时，法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属：有人占用了你们的房子20年，现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。
Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议，但法院最终表示：“根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。”
说实话修房子和付税都好理解，为啥收了房租也能当证据？澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的：“我很确信，自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地，并打算获得这块土地的所有权。而实际上呢，Gertos也成功接管了土地的实际保管权，排除了其他可能，他已经成为这块地的主人。”
Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的，不是秘密的”，是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说，靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律，Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house！
1、什么是逆权侵占？
逆权侵占是指在未经业主同意的情况下，非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后，该占用者可以成为该房产的合法新业主，不必付出任何代价。
2、逆权侵占公平吗？
其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主 。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产（房主消失也无继承人）”，以确保后人能够继续使用土地。
3、逆权侵占的时限与条件？
为了成功进行逆权侵占，澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的：
- 新南威尔士州，昆士兰州 ，西澳，塔斯马尼亚： 12年
- 维多利亚州 ，南澳：15年
- 北领地，首都地区：该法律被明文禁止
除了要满足法定时限，占有者还必须满足以下几个条件：
- 实际占有房产 － 占有者要表现的像是合法业主一样
- 连续使用 － 法定侵占期间不能有所间断
- 敌意占有 － 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
- 独家占有 － 不能和原业主共享
- 公开占有 － 以此来通知原业主，你的房子被侵占了！
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