当下热播剧《三十而已》引发了全民热议，尤其在许幻山出轨后，那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲，法庭会如何决定房产归属哪？根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。
首先，给大家纠正下坊间对澳洲婚姻法的误解：
接下来为大家解决管辖的疑惑：我的情况是否可以在澳洲提起婚姻财产诉讼？
根据澳大利亚的Family Law Act，各州法庭在决定夫妻双方共同财产的分割问题时， 统一适用如下四个步骤给出裁定（Court Order）：
考虑诉讼的高成本，如果你不想对薄公堂，如下的庭外选择一样具有约束力，且省时省钱：
澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
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悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决：一位土地开发商霸占一处房产近20年后，法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”（adverse possession)。
这个“鸠占鹊巢”的故事比较漫长，大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury，已经有几十年的历史了。
它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie，他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天，这栋房屋逐渐出现了一些白蚁，而且已经到了让人难以忍受的地步。
原屋主可能是经济状况或是其他原因，选择搬离了这里。在随后的40多年中，他们将这栋房屋出租给了其他人，但没有花大力气去修缮，而原房东Henry也过世了。
最神奇的是，在这40多年中，这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌，反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了！而在这40多年中，原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理，仅仅是将它出租给他人。
1998年，一位房地产开发商Bill Gertos，在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后，确信这里是真的没人。根据他的说法，当他走近观察的时候，发觉前后门都没锁，门栓也掉了。
然而实际情况是，这栋房屋的最后一个房客之前去世了，而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说，至少在1998年那个时候，Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。
更绝的是，Bill Gertos发现该房屋没人管理后，不是通知市政厅，而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢，充当起了房屋的主人！
他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁，还直接将房子租给了其他不明就里的租客！
1998年，他他花了约35000澳元修理这栋房子，2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内，原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子！而根据多名房地产中介的信息，这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右！
直到2017年，一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时，法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属：有人占用了你们的房子20年，现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。
Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议，但法院最终表示：“根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》，Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子，付了税并收取了房客的租金，因此这块土地和房子现在都是他的了。”
说实话修房子和付税都好理解，为啥收了房租也能当证据？澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的：“我很确信，自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地，并打算获得这块土地的所有权。而实际上呢，Gertos也成功接管了土地的实际保管权，排除了其他可能，他已经成为这块地的主人。”
Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的，不是秘密的”，是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说，靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律，Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house！
逆权侵占是指在未经业主同意的情况下，非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后，该占用者可以成为该房产的合法新业主，不必付出任何代价。
其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主 。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产（房主消失也无继承人）”，以确保后人能够继续使用土地。
为了成功进行逆权侵占，澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的：
除了要满足法定时限，占有者还必须满足以下几个条件：
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这是一个可以与加勒比海媲美的阳光普照之地。很多海外的买家都试图在禅意十足的泰国寻求高回报率的投资。
盘踞在印支半岛的中心，泰国那有着棕榈叶树荫的海滩，漂浮的集市与充满异域风情的丛林，都集中展现了亚洲的精华。该国在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年来旅游业更是发展迅速，度假者和房产投资者蜂拥而至，尝试这里的热带风情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir说：“外来移民在这里买房的历史也有几十年了。
大多来自中国香港、新加坡、美国和澳大利亚，但是西方和富有的东亚人是带动这里旅游住宅销售的主要群体，还要感谢飞机航线的完善和一条豪华地产专线的迅速发展。像在普吉岛这样的热门地的中等价位（在过去的十年中每年上涨20%－50%），依然比竞争对手马来西亚的房价要优惠，并且大大低于新加坡。生活消费是欧洲的三分之一，中国香港汇丰银行的侨民探索者调查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰国位居第二，其生活质量得到移民的大加赞赏。
一个正在兴起的趋势是，海外游客对泰国度假别墅的需求增多虽然外国人在泰国房产市场的投资，受到2015年曼谷爆炸事件的影响，但是该领域还是显示出了其坚韧性。来自CBRE泰国办公室的 James Pitchon 说“那场发生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸惨剧打击了市场的投资氛围。“但是相比单一的突发事件，整个国家的经济是拉动房产市场的更主要的因素。房产市场主要是被本地经济推动产业，而不是依赖外国资本。国际买家也很关键，但是他们绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元。”
第二房产买家们，尤其是热衷于开发日益繁荣的度假租赁房产市场的人，有很多地段可以选择；比如人群熙攘的度假胜地华欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），还有岛屿乐园——普吉岛（Phuket）和苏梅岛（Koh Samui），可以提供炙热的阳光浴。来自地产中介Siam Real Estate的Patrick Lusted说：“六个月前，芭提雅、普吉岛、甲米（Krabi）和华欣都吸引了大量买家的兴趣。尤其是芭提雅，因为几个世界级的主题公园的相继开工，预计会加快房产价格的增长。
普吉岛正成为东南亚最受欢迎的岛屿，这里的国际机场在2015年一年中，飞机的起落超过1000万次。远远超过了其他受欢迎的度假地。来自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 说：“这些岛上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年时间对基础设施进行完善，还开发了几个顶级的度假胜地，以便更加推动投资。”
来自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda认为，一个正在兴起的趋势是，海外游客与普吉岛当地的中产阶级对度假别墅的需求增多，类似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，为满足此类需求做了很多调整。
“同时，在首都曼谷，买家所关注的不是豪宅别墅，而是公寓。据泰国银行称，在过去的5年里公寓的平均价格上涨了10%。投资的潜力很大。客户如果购买期房和正在建设的公寓基本可以拿到10%的回报，如果出租的话，会得到8%和12%的年净回报率，因为是旅游胜地，这里每年的租赁旺季长达250天。”
曼谷是东南亚的动力之城，对外国人的投资一直保持着吸引力。市中心的黄金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓价格从2015年便开始增长。这些地段的高价公寓的供应量非常有限，加上临近著名的昭披耶河（Chao Phraya），这座城市前沿的开发区，已经具备了成为热门地段的所有条件。据泰国地产协会的数据确认，这里超豪华的开发区的楼盘起价每平方米£4,000，个别项目为每平方米£6,000。
当地的地产中介Fabrice Lore确定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓买家来自海外，中国香港和新加坡占大多数，但是越来越多的欧洲人，也纷纷乔迁到这里。他们喜爱这里的生活方式和房产本身自带的门房服务。在首都，全套的的酒店式服务是王牌。”
一个典型的例子便是建筑公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大厦（MahaNakhon），这是泰国最高的建筑。 还有有着奢华服务的公寓Nimi Langsuan售价£500,000起。这个有着187套房的大楼楼顶设立了私人聚乐部，座落在廊双路上，临近伦皮尼公园，该项目还在建设之中，目前已经售出5套顶楼套房。PACE公司预计2018年完工。
也许更有趣的是买家们对地段的选择。Lore 说：“几年前，大部分国外买家都停止他们在市中心之外的搜索，现在，这些异乡人越来越多地从市中心搬出，在捷运延伸出来线路上安家落户。现在在Bearing和Bang Wa购买房子的外国人不再少见，两站之外的房子价格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分钟。你的生活依然会和城市紧密相连。”
泰国的国际买家绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元在泰国买房注意事项
在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。Laura本期带我们去领略新西兰双岛的魅力。【阅读原文】
劳拉·汉特森专栏全集：
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