澳洲 | 澳元对美元和人民币汇率下跌 买房时机到了?

2016年进入倒计时之际,受美联储加息影响,12月19日澳元兑美元跌至6个月以来的最低点,澳元的价值一下被打回原形,回到年初的水平。澳洲联邦银行CBA预测澳元在明年年中将跌至74美分,2017年年末继续跌至71美分,2018年3月将跌至69美分。

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澳元人民币汇率也终于降了。截止到12月19日的实时汇率显示,澳元兑人民币为5.04,时隔半年,澳币终于跌回了5.10以下。这一点留学生、观光者、准投资者也是第一时间就注意到了。

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澳洲的经济制度和经济安全性确保了它是一个成熟的市场,而且出于对子女教育、投资渠道多样化的需求等原因,许多中国投资者收选澳洲市场。数据显示,随着澳洲房产市场的火爆,2015年期间中国买家在澳洲房产市场投资超过38亿澳元,悉尼、墨尔本成为仅次于美国纽约曼哈顿成为中国投资首选地。

在澳洲买房是目前炙手可热的投资方式。以悉尼的热门的华人居住地Hurstville为例,两居两卫的公寓租金为每周600澳元左右,折合人民币约3000元,回报率为5%~6%。若有成年的子女在澳洲读书还可做二房东,空置率几乎为零。

说到底,投资都是为了想要保本收益、稳赚稳赢,投资哪个项目,如何选择也是有很大学问的。悉尼RK Realty Group的资深地产经理Angell Yang在接受界面记者采访时总结了以下三点:

1.澳洲房产平均每八年翻一番,租金回报率通常在5%左右

数据表明,从2000年悉尼奥运会开始,澳洲房地产逐渐被海外投资者和中国的新移民认可。特别在2002年之后每年的平均增长可达到5-10%,最大的增长高峰在2015年,悉尼的独立屋增长达到了21.5%,公寓为18.9%,墨尔本则为7.8%。二手房的拍卖清盘率长期保持在80%,加上近年来中央储备银行一直在降息,特别在去年连续达到历史最低,这使得租金的现金流也逐年提高。

2.楼花(期房)特有的购买程序,为海外不动产投资的首选

为了防止房产泡沫和不健康的炒房热,澳洲政府规定海外人士包括持留学签证的国际学生,只可以买全新房产和楼花进行投资。购买楼花时,只需要交付10%的首付即可,剩余的房款可在交楼之时(一般建议周期为1-2年)付清或者进行贷款,这种方式可以有效的利用手中的现金。10%的首付由开发商的律师会专门存取在第三方,通常为银行的信托账户做定期存款,此举避免了开发商擅自挪用投资者的首付进行其他用途。多数情况下,海外人士可贷款7成以上,加上还息不还本的贷款形式,减少了大量现金买房的压力。因此,租金收入基本可以用来还银行的贷款利息。

3.澳洲没有遗产税,每年无需缴纳地税,增值税在卖房时按个人情况缴纳

澳洲和美国不同,是一个没有遗产税的国家。而且澳洲的继承法适用于海外投资者房产的继承。地税在很多城市,比如悉尼,只限于独立屋,公寓是不需要缴纳地税的。

去年2月初,国内一些媒体纷纷报道“澳政府打算严格限制外国人在澳洲购置房产”的新闻,最后甚至谣传“中国人不能在澳洲买房”…尽管之后媒体又进行了辟谣,连澳洲贸易部长都出面澄清,原来一切都是翻译惹的祸,然而造成的误导影响久久不能平息。

其实,澳洲政府严打的是海外非法购房者,非法购房和合法购房完全不是一回事。何为“非法购房”?首先,非本土永久居民,购买居住用地和房屋必须通过澳洲外国投资审查委员会审批,且只能购买新房。如果非要购置二手房,必须符合“持有临时居留签证(且在澳居住时间超一年)、已递交永久居留申请”等条件,即使符合条件还只能购买一处二手房且只能自住,出租或转卖从而获利者将得到高额处罚或监禁,这些都必须严格遵守的。

(据界面)