作者：徐静波
跟日本不动产经济研究所的一位部长聊，他告诉我一个数据：东京都中心的港区、中央区的房价，在过去5年间，平均涨了25%左右。这是上世纪90年代初日本泡沫崩溃之后，东京房价最大的涨幅。
东京都的中央区，是日本主要的商业中心与金融中心，银座、日本桥、筑地、月岛，都属于中央区。
东京都的港区，是东京高档住宅区比较集中的地方，而且外国使馆（包括中国大使馆）基本上都在港区，大家熟悉的六本木、赤坂、虎之门、白金台、麻布、品川、南青山等，都是港区的地盘。
其实，这两个区之所以房价会涨这么多，一个很重要的原因是，这几年中央区的东京湾沿岸和港区的高坡地（六本木、赤坂）以及虎之门等地，建造了一大批超高层现代公寓楼，日文叫做“タワーマンション”（塔式公寓楼），一般都在20层以上。
这些塔式公寓楼有一个共同特点，就是24小时酒店式管理与服务。同时有专用楼层作为会客厅、活动室、健身房、学习教室、酒店客房等公共服务区域，供住户们免费使用（客房适当收钱）。
这种24小时酒店式管理与服务，主要是吸引了两种人：一类是公司小白领，第二类是准备开始养老的“团块世代”。
为什么会吸引这两种人呢？
因为这些公寓楼，要么在市中心的高档住宅区（交通便捷、上下班方便、商业繁荣、医院众多），要么就在景色秀丽、距离银座10分钟车程的东京湾，可以欣赏静静的海湾和灿烂的夜景，趴在阳台看日出日落。
所以，公司小白领们买一个小户型的公寓，感觉特浪漫特时尚。而对于上世纪60年代参加工作，进入21世纪开始退休的“团块世代”来说，早年在郊外买一块土地建一栋小楼，是梦想；等年纪大时，发现24小时有人照顾才是现实。所以，东京首都圈出现了“回归都心”的风潮，助推了东京市中心价格的上升。
当然，除了这些因素之外，还有海外游客的大量涌入，导致酒店、商业设施的需求增加，商业地价因此上升，而商业地价的上升也拉动了住宅地价的上升。此外，东京要举办奥运会，奥运元素也拉动了房地产市场的上扬。
其实，还有一个因素，是我们中国人“购房团”的出现。
有人开玩笑说，去东京塔式公寓楼的顶层敲门，一半都会说中文。
这话有些极端，但是，因为中国人有给孩子准备婚房的习惯，这么多孩子在日本留学，留在日本工作生活，在东京买一套房子也很自然。加上同样的面积与地段，东京塔式公寓楼的价格比中国的北上广深，普遍还便宜三分之一以上。所以，这些年在东京买房的中国人还真不少。
一场意想不到的新冠肺炎疫情突如其来，把今年的奥运会给整没了，明年是否还开得成？日本有80%的人表示没信心。
更为关键的是，因为怕疫情扩散，东京各企业纷纷实施“在家上班”制度，严格控制到公司上班人数，远程办公不仅成了热门，也开始成为一种新的劳动制度。
日立、富士通、NEC等世界五百强企业，都提出了“鼓励一半以上员工在家上班，削减30%以上办公室”的目标。东京市中心的办公楼，开始出现退租潮。而因为可以在家远程办公，窝在市区狭窄公寓楼里的白领们，开始向交通便捷的郊区搬家，像东京都周边的一些海滨小城、温泉度假区、富士山下等地区，成了东京人外逃之地。
好不容易出现的“回归都心”潮，瞬间180度大转弯，变成了“远离都心”洪流。
这一股洪流，现在才刚刚出现势头，等“在家上班”变成一种稳固的新劳动制度后，相信会有更多的人离开喧哗的东京都中心，到乡下去过一种悠闲的田园生活。
这样一来，势必导致东京房地产价格走跌，而且是商业地产与住宅房产双双走跌的局面。
日本不动产经济研究所在7月15日发表了一份5月份东京首都圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）的新建公寓楼销售统计报告，结果是比2019年同月大幅减少了82.2%，仅卖出393套，这是自1973年有该项调查以来，单月最糟糕的纪录。
东京首都圈的总人口可是有3680万人（上海市2428万人、北京市2153万人）。
东京都市中心23个区的销售量，相对好一些，比去年5月减少了69.9%。但是千叶县跌幅高达93.9%，埼玉县跌幅91.3%，神奈川县跌幅也达到83.4%。
不过，不动产经济研究所的分析认为，东京市中心的房价不会马上走跌，因为开发商都是日本最大型的住宅开发公司，底子厚实，不需要立即抛房圈钱，也就是说，他们不会马上降价，扛得住。
不动产经济研究所主任研究员松田忠司先生分析，东京市中心的每户新房（二室一厅及以上）平均销售价格为6485万日元（约424万元人民币），价格比去年上半年还是上升了6.4%，这是因为以塔式公寓楼为主的新房，大多建在交通便捷的东京市中心，因此市场刚需依然存在。但是，随着“在家上班”制度的普及，郊外的一户建型住宅会成为热门。如果这场疫情导致日本经济出现大幅衰退，削价竞争也会成为必然。
或许到明后年，是大家到东京买房的好时机。延伸阅读：【想投资日本房产？这9种房产类型你要懂！】
来源：第一财经
责编：Zoe Chan