撰文：傅士鵬
脫歐重壓下，英國房地產市場正在經歷一場前所未有的變局。
過去大熱的寫字樓、商鋪等資產突然遇冷，長租公寓、學生公寓、物流地產、酒店等資產順勢崛起。
在這幾個大熱的資產類別中，長租公寓和學生公寓最受投資者追捧，吸引了各大主權基金、保險公司、甚至個人投資者湧入。
今天文章的主題是英國學生公寓投資，主要分為市場概況、投資價值、風險點三個部分。
英國學生公寓概況
眾所周知，教育和房地產一直是英國面向海外投資者的兩張王牌，學生公寓作為兩者的結合體，這幾年發展勢頭極為迅猛，早已成長為一個成熟的物業投資類別。
值得注意的是，本文所講的學生公寓不同於學校內的宿舍，指的是開發商特別為學生開發的私營學生公寓（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA），位於學校周邊，允許個人投資者購買。
目前英國在校大學生人數達到170萬，由於學校內的宿舍供應嚴重不足，且一般只為大一新生提供校內宿舍，大約70%的學生要自己解決住宿問題，其中大部分會選擇這類學生公寓。
上圖數據顯示，英國今年為學生提供的專用床位數僅56.8萬張，約為170萬總學生人數的三分之一，供應嚴重不足。
供不應求意味著有利可圖。
數據顯示，從2015年開始的最近三年，每年投入英國學生公寓市場（PBSA）的資金都在45億英鎊以上。
2018年，包括加拿大房地產公司Brookfield、新加坡主權基金GIC、美國私募基金Tristan Capital Partners在內的大資本紛紛出手，買進英國學生公寓資產。
另外，在2018年，那些原本就已經非常成熟的英國本土學生公寓巨頭，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在資本市場的幫助下不斷擴張。
2018年2月，在英國學生公寓市場擁有最多床位的Unite Student成功在公開市場融得1.7億英鎊，且接受了新加坡主權基金GIC的注資。拿到資金後，Unite Student宣布將在倫敦、牛津、伯明翰繼續開發更多的學生公寓。
截至2018年底，英國各大學生公寓運營商總共持有290,570張床位，比2017年增加了18%，顯示英國本土機構同樣在加碼投資。
統計顯示，2019年將會有大約60萬間學生公寓在英國完工，平均每間公寓價值8.7萬英鎊。
到2019年底，英國整個學生公寓市場規模將達到530億英鎊，比之2018年的505億英鎊，還要增加25億英鎊。
為何投資英國學生公寓？
英國學生公寓市場之所以能吸引這麼多資金，並在近幾年迎來大爆發，主要還是因為其獨特的投資價值：
1. 脫歐意外助推英國留學產業
最近英國房市受脫歐衝擊很大，經常有讀者讓我預測未來房價走勢，而每次分析到最後，都會講到英國教育對底層需求的支撐和對未來流動性的保證。
英國的教育，包括中小學的私立教育、大學的高等教育都非常強，而且因為悠久的歷史和長時間的信譽沉澱，擁有很強的壁壘，即很難被其它國家突然替代。
在最近的兩項排名中，英國被2019 US News評為世界最佳教育國家，在所有國家中名列第一，美國位居第二。
在QS 2018最佳留學城市的評選中，倫敦首次高分勝出，位列第一，成為全球最適合留學的城市。
最近英國面臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。
事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生只占到英國留學生總數的6%，非歐盟學生才是英國留學的主力。
上圖看出，歐盟學生只占到很小的比例，非歐盟國際學生才是大頭，過去10年間增長了69%。
數據顯示，盡管受到脫歐影響，在2018/2019年的申請季中，從歐盟申請來英留學的學生依然增加了約3.4%，非歐盟的留學生增加約11.1%。
UCAS最新調查數據顯示，在所有非歐盟國家中，中國留學生增長最猛：目前已經有超過11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。
脫歐公投以來，因為擔心來自歐盟的經費減少，英國許多大學都增加了對非歐盟國家的錄取人數，其中倫敦大學學院、曼切斯特大學、愛丁堡大學、考文垂大學的留學生人數都超過了1萬人。
聯系美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策，英國一下成了最大的受益國，由於中國這個最大生源國的助推，赴英留學的國際生數量水漲船高。
國際生，特別是非歐盟國家的國際學生，是英國學生公寓市場絕對的租住主力，他們因為信息不對稱，更願意為安全系數高的學生公寓買單。
總結來說，英國留學產業本來就非常發達，這兩年因為脫歐後英鎊大跌和美國收緊政策，更是意外迎來第二春。
2. 供不應求導致投資回報率持續走高
上邊的分析看出，學生公寓是難得被脫歐利好的英國資產。
在供應一端，脫歐帶來的不確定性會造成新開工或正在籌備中的開發項目融資困難，導致新建學生公寓項目工期延長，加劇學生公寓供不應求的局面。
左圖為2017/2018學年-學生公寓租金預測上漲情況，右圖外圈為正在開工建設的學生公寓套數，內圈為能完工的套數。
長年供不應求的局面，也進一步推高了英國學生公寓的投資回報率。
EGI發布的數據顯示，截至2018年9月，英國學生公寓的資產價值比上一年增長了6.5%，租金也同步上漲了3.4%，平均的年度總回報率達到了12.3%。
租金方面，由於國際留學生數量持續上升，2018/2019學年英國學生公寓的租金平均上漲了2.26%，其中巴斯的漲幅最大，達到了3.81%。
其余學