2016年6月24日是歷史性的一天，英國通過全民公投決定將退出歐盟。超過3千萬投票者參與此次公投，退歐派最終得票51.9%，以微弱的優勢獲勝。正式結果還未公佈，英鎊已經大幅跳水，創造30年以來最低水平，對人民幣跌破9元大關，最大跌幅超過10%。退歐結果公佈後的數日內，歐美股市大幅震盪，各方避險情緒強烈，投資者紛紛選擇避險能力更強的投資商品，金價與避險貨幣（例如日元）匯率都在近期飆升就是最好的例子。
除了黃金與外匯，許多投資者也都將目光放在房地產市場，希望抓住這千載難逢的英鎊貶值機會，入手英國尤其是倫敦的房產。不過目前分析普遍對英國退歐後的房 市走勢並不樂觀，認為盲目抄底英鎊可能將損失更多。那麼英國退歐後房市究竟會何去何從？趁匯率優勢在英國買房又是否為一個明智的選擇呢？
首先讓我們對退歐前的英國整體經濟與房市有一個大致瞭解。2005年至2007年間，英國經濟增長維持在2.5%-3%，房價漲幅顯著。 2008年金融危機影響下，英國GDP連續兩年出現負增長，房價也在2009年初跌至谷底。經歷了短暫的復甦， 2012年英國經濟再次受美國次貸危機波及，英國房市也從反彈期進入瓶頸階段。
2013年起隨著全球經濟復甦，英國經濟增速明顯加快，2014年增長率達到2005年後的最高水平。與此同時，房價開始飛速上漲，2014年下半年已經超越經融危機前的峰值水平。2016年4月，英國總體房價較2007年峰值已高出10%左右。而在房產供給嚴重不平衡的倫敦，2016年4月房價已經比2007年的峰值增長近60%，成為全球房價最高的城市之一。瑞銀2015年全球房市泡沫報告中就將倫敦列為全球泡沫最高的房產市場。
決定退出歐盟後，英國經濟形勢必將產生改變。短期來看，退歐導致的市場波動與眾多不確定因素會使大量資本出逃，英鎊匯率將持續下跌。EIU（經濟學人智庫）預測2016年末英鎊將比一年前貶值14%-15%。中長期來看，英鎊貶值將會帶來進口通脹，借貸成本將會增加，各行業盈利空間變小，企業生存難度加大。EIU認為英國失業率可能在未來幾年增加，2018年預計達到6%。這對英國房市來說又意味著什麼呢？
在無政府貨幣政策干預（或干預無效）的情況下，通脹增長，借貸成本增加，失業率增高，將帶來本地市場需求的緊縮。除去剛需用房，其他類型的購房需求將顯著減少，在一定時間內會給房價帶來下行壓力。然而另一方面，市場的波動與借貸成本的升高，又會將一些本土投資者與開發商擋在市場外，長期來看則會導致市場供給的減少，在一定程度上緩和減少的需求。
由此看來，退歐之後的英國房市，將先有一段減速或負增長之旅，但市場在中長期達到新的平衡。由於房產開發減緩，倫敦等熱門市場供不應求的情況並沒有得到本質的改變，加之英鎊貶值對海外投資者的強大吸引力，房產價格依然會在市場穩定後回歸上升通道。
當然，擁有成熟的市場體系與應急制度的英國政府很快會對市場進行干預。外匯干預穩定英鎊匯率、創造更多工作機會、降息以刺激貸款與投資等政策都會儘量降低退歐對市場，包括房產市場的負面影響。只要政策正確有效，市場的發展趨勢應該會比設想的走勢更為平緩。此外，這次退歐引發的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解。
了倫敦等熱門房市季度供大於求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。
上表總結了英國退歐引發種種情況，不難發現導致房價下降的因素普遍存在於中短期。而從更長期的角度來看，房市將重新找到平衡並繼續向上發展。這些種種市場因素帶給中國買家的，既有風險也不乏機遇。英鎊大幅貶值已經降低了中國買家在英國的購房成本。 相比於公投前，同樣的英國房產對中國買家而言已相當9折優惠。另外，本地購房需求減少將為房價帶來下行空間，中國投資者有望進一步節省自己的投資成本。當然，只因匯率優勢而盲目進行投資是不可取的。那麼投資者們又該如何做出合理的投資選擇呢？
投資建議：
- 明確投資目的：注重長期投資價值
退歐後，英國房市租售需求預計都將降低。在英國居住工作的其他國家公民有可能由於移民政策調整離開英國，出租市場將受較大打擊。此時投資英國房市應首先考慮房產自身價值和長期升值空間，並做好接受較低租金回報率的準備。
- 選準投資目標：選擇供給較少的區域與房型
決定房價走勢的基本面始終是由市場供給關係與政府政策聯合決定的。退歐之後，政府勢必會出台一系列政策來刺激市場。作為投資者，則要把握市場剛需，選好投資地點與房型， 確保所選房產在市場上不會出現供大於求的情況。例如市場對倫敦市區普通公寓的需求，遠比英國東北部郊區豪華別墅的需求要穩定得多。
- 控制投資風險：選擇市場主流價格範圍
面臨市場波動與不確定性，風險控制是投資者必須要考慮的環節。控制風險首先要控制價格範圍。太昂貴或太便宜的房產由於受眾面較小，在市場波動中都會面臨較大的需求波動，在當下並不建議投資。市場主流價格範圍的房產則是比較安全的選擇。
- 量化成本與回報率：切不可貪低望高
在這段時間內，導致市場變化的因素十分複雜，降息等政策對房市的影響都會是兩面性的，對房價的影響更是難以直接預測。投資者們應當將眼光放長遠，不用糾結短期的波動。選擇入場前，買家應當確認自己的預算（考慮匯率換算後），以免因一再等待更低的價格而錯失入場機會。 同時，投資者需要給自己設立一個盈利目標，一旦市場出現達到或接近目標的出手時機就應當機立斷，無目標地等下一個高峰只會錯過最佳盈利時機。
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