美國的這波房地產泡沫是如何產生到破滅的?
美國房產是如何發展的?今天我要給大家講的是發生在90年前的美國的一場房地產泡沫。
我們現在都非常關注房價的上漲,都在擔心什麼時候房地產會出現泡沫的崩潰,再往前看我們還會看到,日本曾經出現過房地產泡沫的崩潰,中國香港曾經出現過房地產泡沫的崩潰。所有這些房地產泡沫的崩潰,我們再往前看我們看到美國在20世紀的時候出現的,美國歷史上的第一次房地產泡沫。
在這場泡沫出現之前,美國沒有真正意義上的房地產泡沫。因為房地產泡沫主要發生在城市化的過程中。在之前美國曾經出現過地價的上漲,但那個時候的土地主要是農業用地。20世紀以來,隨著汽車工業的發展,隨著汽車工業拉動了城市化的發展。所以這個時候城市的土地才開始出現的上漲,才有了我們真正現代意義上的房地產泡沫。
汽車行業的發展,要說到福特推出的T型車,T型車的推出使得汽車的價格一下子變得非常的低廉,然後有很多美國的中產階級家庭都有能力買到汽車。買到汽車之後就覺得非常興奮,就開始開著汽車到處跑。很多人開著汽車從寒冷的北部到了南方,到了佛羅里達,就跟我們現在逃霧霾跑到海南去一樣。到了那裡之後,發現這裡真是一個好地方。所以佛羅里達州的房地產突然出現了一場高潮。來自四面八方的投機商為了一個共同的革命目的都到了佛羅里達。
![這三個原因造成了那年美國房地產的瘋狂和泡沫 | 美國](https://e-images.juwaistatic.com/2017/10/pz.jpg)
這裡頭最有名的人物就是龐茲,學過金融的人都知道一個術語,龐茲騙局,那麼龐茲騙局就是由這位著名的意大利裔的投機商龐茲命名的。
什麼叫龐茲騙局,有時候我們也把它叫金字塔騙局。就是找來一批人,對他們許諾,說給我錢吧,我會給你非常豐厚的回報,我能保證你半年翻倍,能夠保證給你50%,100%的回報率。大家將信將疑地把錢給了,你還真能夠把收益給他們。但是你怎麼把收益給這些人呢,因為你繼續騙新的一批給你錢的人。然後把後面投資者的錢給第一批投資者。
但是最後的結果就像金字塔一樣,你必須越修越大,越修越大,這個金字塔的塔基必須越來越大。像滾雪球一樣,到最後資金鏈條一定會斷裂,然後騙局會被大家發現。龐茲幹這個幹得非常在行。他的第一個騙局做的一個叫郵政券,就是當時在金本位制的時候,世界各國有一個萬國郵政聯盟,他們推出了一個推銷的活動,就是你可以去購買郵政券,拿郵政券可以在別的國家換郵票。當時簽訂這個協議的時候,各個國家都是實行的國際金本位制,匯率是固定的。
但是後來在第一次世界大戰爆發之後,匯率變得浮動,所以有了套利的機會。龐茲就想拿這個來騙錢,以這個為由頭來騙大家的錢。後來被發現了,關進了監獄,但是從監獄裡面出來之後,他又找到了一個新的投資的機會。到哪裡去呢,到佛羅里達州,在佛羅里達州他建了自己的房地產公司。然後把當地的一塊土地分成很多的小份,然後賣給投資者。他許諾說只要你每投入10美元,在60天之內就可以獲得30美元的回報。每當你聽到別人給你許諾這麼高的投資回報的時候,就要想一想,這裡頭是不是有龐茲騙局了。
來到佛羅里達州的除了職業騙子龐茲之外,還有各行各業的企業家。這裡頭並非巧合的是很多汽車商人也變成了房地產商。
因為我們在前面講到,正是由於很多駕車的遊客來到了佛羅里達州,佛羅里達的房價和地價才開始上漲。很多房地產商人同時也是汽車的狂熱愛好者。因為他們能夠最早發現其中的商機。比如說有一個專門做汽車配件的商人叫卡爾費雪,他早年做汽車配件賺了很多的錢,30多歲的時候就已經錢多得不得了,想要退休。但是覺得這麼早退休好像有點太早了,所以他找到了一個新的業務增長點,就是到佛羅里達州來做房地產商。
還有當地的一些房地產商,比如說在當地原來有一個牧師叫喬治梅裡克,同時他也是一個種植園園主,後來改行了,當了房地產商。和中國的房地產商也有點像,他有一個愛好就是寫詩,自己出了一本詩集。他的主要才華其實不是寫詩,他的主要才華是推銷他的房地產項目。他的手筆很大,想了很多招,比如他會做廣告,然後在空中會看到有很多大的熱氣球上面都是他的廣告,他會組織旅遊大巴從新英格蘭地區一批一批帶購房的遊客一邊玩,一邊參觀他的售樓處,還請出來大腕來為自己站台。
其中最大的大腕就是赫赫有名的布萊恩。熟悉美國歷史的讀者可能會知道,布萊恩當年曾經作為白銀運動的代表,差一點當上美國總統。以微弱的少數敗給了他的競爭對手。但是他是美國政治歷史上非常有名的一個政治家。在競選失敗之後,梅裡克就把布萊恩請到了佛羅里達州,因為布萊恩的太太得關節炎,所以到南方她會感覺更好。布萊恩原來演講的內容是抨擊金本位制,現在他演講的內容是讚美佛羅里達州的黃金海岸。由於這些房地產商,最後推動了在20世紀20年代的時候,佛羅里達州出現了一場轟轟烈烈的房地產造房的運動。
其實房地產泡沫的出現都有一些共同原因:
如果我們回過頭去看這段歷史,你會發現,其實房地產泡沫的出現都有一些共同的原因。
第一個原因就是由於住房的需求突然出現了一個巨大的變化。我們講到,這裡頭也可以講說它有一些來自實際需求的原因。那20世紀20年代為什麼佛羅里達州會出現房地產泡沫呢,我們講到城市化的發展。在當時的時候還出現了一種新型的房地產,那就是商業地產。因為原來很多公司他最多蓋一個辦公室,蓋一個樓,有自己的辦公室就行了。後來有一些公司的樓越蓋越高,發現自己用不了這麼多的房間,剩下的房間可以拿來出租,給別的公司做辦公室。所以這是商業地產最早的起源,原來在美國歷史上沒有出現過。所以除了在佛羅里達州,在紐約,芝加哥這些大城市,也出現了房價的上漲。
第二個原因,歷來房價的上漲都不簡單是一個房地產需求的原因。這裡頭還有貨幣政策。在20世紀20年代的時候,美聯儲推出了寬鬆的貨幣政策。用我們現在的話講,流動性很多。流動性很多之後,這些錢會流到哪裡,自然會流到能夠獲利最高的地方,在當時就是房地產的投資。
那麼第三個,即使你有了寬鬆的貨幣政策,如果沒有金融機構推波助瀾,也很難會有波瀾壯闊的房地產泡沫。當時出現了各種各樣的所謂的金融創新。因為美國當時的金融監管是比較鬆的。對州一級的銀行,當時美聯儲剛剛成立,對於加入美聯儲的一些銀行監管比較嚴,當時有一個規定,不許跨州來建銀行,但是各個州之間的銀行可以通過像連鎖店一樣的方式互相配合,所以這樣可以繞過監管。
尤其是當時出現了一些新型的金融機構,就是專門做房地產貸款。因為它比較小,而且專做房地產貸款。而且很多並不吸收存款,是作為吸收股本的方式,監管者認為這些金融機構可能不會有那麼多的風險,放鬆了對他們的警惕。而恰恰是這些監管薄弱的環節,最後推出來越來越多的投機性的金融工具,最後使得房地產泡沫很難收拾。
房地產泡沫崩潰,很難用一個單獨原因解釋
如果我們再看這段歷史,這段房地產泡沫最後是如何破滅的。我們還可以從歷史上得到一個教訓,就是房地產泡沫的崩潰,你很難用一個單獨的原因解釋。當它開始出現的時候,你會有種種原因解釋為什麼房價只能越來越高,但在房價下跌的時候,只要有一個原因,哪怕只要有一個謠言,都可能使得房地產泡沫出現崩潰。
在當時的時候,有一些偶然性的原因,一個原因就是在1926年2月到5月份的時候,美國的股市出現了下跌,股市的下跌連帶著傳染到了樓市的下跌。另外一個原因就是到1926年的時候,冬天非常冷,原來大家到佛羅里達州是因為覺得那個地方非常溫暖,可以從寒冷的北方到這個地方避寒。但是到了佛羅里達州發現,這裡的冬天比想像中的冷。所以佛羅里達州的吸引力不像原來。
同時在當時又出現了一場非常大的颶風,這場颶風襲擊了邁阿密,所以在邁阿密很多度假小屋房頂被大風掀掉了。這個也讓大家對投資佛羅里達州房地產的熱情有所下降。所以慢慢就會出現了更多的傳言和謠言。尤其是周邊的一些州,因為他們很妒忌,佛羅里達州的房地產泡沫把他們的資金全部吸引來了,所以這些州,不僅是這些州的公民,甚至這些州有一些政府官員也加入了製造謠言的隊伍。
比如他們講說,在佛羅里達州有很多不安全,晚上睡覺的時候會有大蜥蜴鑽到你的房間裡咬你一口。而且他們還推出了很多州的金融監管。我們後來會在美國金融歷史上聽到的《藍天法》,這個《藍天法》主要是為了禁止證券的投機。還有一些比如佛羅里達州肉不好吃,犯罪的活動,社會治安不好。由於種種的謠言,突然之間,在2007年的時候,美國歷史上的第一次房地產泡沫在佛羅里達州終於崩潰了。
但是回過來說,這一次的美國房地產泡沫崩潰主要是局部性的,並沒有擴展到美國全國。但是它是一個徵兆,就是我們從這個泡沫的崩潰已經能夠看到,美國經濟在20年代看起來蒸蒸日上,但實際上暗含許多險灘。
本期講師:何帆,著名經濟學家、北京大學匯豐商學院經濟學教授,曾任中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長。
來源:華爾街見聞(ID:wallstreetcn)
責任編輯:Shelly Du