迪拜房市展望:投资收益率可观  2020世博会带来重大发展机遇

说起迪拜,最先浮现在每个人脑海的一定是一系列“最高“与”最大”。世界最高建筑哈利法塔、人工岛棕榈群岛、在建的世界最大购物中心-迪拜购物中心、曾经世界最高饭店-卓美帆船酒店、世界最大的单体建筑-迪拜国际机场3号航站楼,将迪拜变成了一个金光闪闪的城市。 

当今的迪拜经济上早已摆脱对石油的依赖,以旅游与港口业为支柱产业,IT与金融发展潜力巨大。这种多行业齐头并进的局面要归功于迪拜多种免税政策。迪拜居民无需缴纳个人所得税与消费税,大多数当地企业也无需缴纳所得税。迪拜有多个自由经济区,为企业提供多重优惠条件。如此全球少见的税务优惠政策,对企业与个人投资者的吸引力自然是毋庸置疑的。 

21世纪伊始,旨在借助摩天大楼实现城市现代化革新,迪拜开始了大规模的城市建设。商业与住宅建筑迅速拔地而起,大大提升了迪拜房地产市场的热度。2002年,阿联酋宣布允许外国人在迪拜拥有不包含土地的物业,拥有私人公司的个人则可以购买不动产的永久持有权。这一政策极大刺激了来自中东房地产投资热潮。 

迪拜房价走势
新世纪以来,迪拜住房价格走势图(蓝色为别墅价格,绿色为公寓价格,红色为综合价格)。

2003年至2009年全球金融危机之前,迪拜整体住宅房价增长超过150%,私人别墅的价格涨幅更接近400%。然而房市如此快速升温造成的泡沫,随着2009年全球经融危机的到来迅速破裂,最大跌幅将近2003年1月房价的100%。不过随着全球经济形势转好 由海外投资者主导的迪拜房市也再次走强,房价在2014年下半年突破了金融危机前的高值。2015年,随着全球经济再次走弱,石油价格暴跌,海外投资大幅减少,迪拜房产再度下行,不过好在下跌并未维持太久,房价在2016进入新的价格平衡。

 不难看出,迪拜房市的重要特色是具有阶段性,主要走势受国际经济形势影响。对于看好迪拜长期发展潜力,打算进行价值投资的投资者来说,投资迪拜房产要找准时机,充分了解国际市场动态,规避投资风险。

迪拜房价走势
2012-2016迪拜房产投资收益率走势图(蓝色为别墅收益率,绿色为公寓收益率,红色为综合收益)

对于打算通过出租获取持续回报的投资者,租金回报率是另一个应该关注的关键数字。租金回报率其实是租金与房屋售价变动幅度的博弈。每当投资者涌入,房屋售价增幅高于租金增幅,租金回报率出现下跌。2015年迪拜房价下滑,受到刚需影响更大的租金的变动幅度则较小,这就导致了租金回报率的攀升。不过即使是在2014年租金回报率较低的时候,6.5%-7%的回报率也比全球大部分主流投资地要高出很多。 

下表总结了迪拜房市中主流投资房型(别墅公寓)近几年来的房价走势与租金回报率变化,为不同类型的投资者提供一定参考。

迪拜房价走势

 在本世纪初迪拜房价大爆发时期,吸引着全球富豪的豪华别墅有着强大的增长力,5年多的时间房价增长将近400%,远远高于公寓的133%。不过随着经融危机期间超过40%的贬值,别墅的价格增长力似乎也被公寓超过。全球金融危机之后的复苏阶段的近4年中,公寓价格增长幅度就超过了别墅。 

过去的一年中,公寓与别墅房价均平稳,整体上基本止住2015年的跌幅,别墅更是出现1.6%的增幅。从租金回报率方面来看,公寓有着7.62%的高回报率,同别墅5.5%的回报率相比优势都较为明显。不过无论是7.62%还是5.5%的回报率数字,都远远高于大多数国际热门房产投资目的地的租金回报水平。 

进入2017年,全球经济继基本面较为乐观, 石油价格也因OPEC达成减产协议而重新回到正轨,迪拜房市料将在2016基础上稳中有升 。加上之前房价的下调, 是一个不错的投资时机。随着2020年世博会越来越近,迪拜的基础设施与市政建设必将惠及更多区域,为房市发展带来更好的机遇。 

 

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