欧洲房产界的“西方不败”——德国 价格稳定、以房养学为最佳投资优势

德国房地产市场被英国《金融时报》称作“童话”,尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响,这与欧洲其它地区遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球经济复苏浪潮中,德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。流动性资金涌入德国,而获益最大的便是房地产市场。

在过去的三年里,越来越多的指标显示房地产的大牛市正在展开,就像是沉睡了许久的雄狮,马上要爆发出积蓄已久的潜力。但是,相比国际水平和历史价格的发展趋势,德国市场还是非常的便宜。所有这些因素都归结于一点,那便是,当下正是进入德国房产市场的最佳时机。

投资德国房产的四大优势

一、德国房价相对稳定

当大多数欧盟国家的住宅市场经受大幅震荡时,德国市场既没有在危机时期出现过热,也没有在危机后期受到经济衰退的影响,总体保持平稳。

二、价格从平稳开始回升并出现连续的上涨态势

2013年,德国住宅的平均价格是3306欧元/平方米。同期新建的独立式住宅的平均价格是26.8208万欧元,现有物业的价格是20.8317万欧元。连续两年价格上涨,预示着未来将有进一步上涨趋势。

“特征价格法”(Hedonic Price Method将房价表达为一系列特征的函数(例如:卧室和卫生间的数量、面积和地段),在将不同的品质特征纳入考虑范围的基础上,衡量房地产的价格。由此可见,德国房价在过去三年里有一定程度的上涨。

注:特征价格法,又称Hedonic模型法和效用估价法。认为房地产由众多不同的特征组成,而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。如能将房地产的价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格,在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时,就能将房地产价格变动的品质因素拆离,以反映纯粹价格的变化。

三、国际价格比较显示,德国房地产市场被严重低估

和国际房价相比,德国目前的价格仍然十分便宜。该国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎,但其房价水平处于欧洲的最低位,和国际水平相比更是极其低廉。《全球房地产指南》(Global Property Guide )显示各国黄金地段的房价,相比中国香港、中国、加拿大和澳大利亚,德国的价格极其低廉,对投资者而言,这意味着巨大的上升空间。

四、租金毛收益率比较印证德国投资价值

用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的,在缴税、支付维护及其它成本之前,所能得到的投资回报率。为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率,我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。

在过去20年里,德国房地产的租金水平保持稳定,并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是,我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先,在几个最大的城市,租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言,租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。

举例:

在德国,对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子,相比慕尼黑和法兰克福,柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面,房地产投资者即本着投资目的的购房者,可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报,该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二,小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。

在过去10年里,平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部,并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房养学最具投资优势

与投资其他国家房产的家长一样,购买德国房产的大部分国内投资者都是出于对子女留学的考虑,另外,也是想通过留学达到最终移民的目的。对于家长而言,为在德国就读的子女购置一套公寓甚至整个物业,可以节省比其他国家都高的租金。由于德国的价格水平通常比盎格鲁-萨克逊或亚洲一些国家低,所以子女节省的租金比例更高,且德国房地产价格比其它地区更为低廉。

注:投资德国房地产并不会对学费起到什么帮助

就目前的全球房地产市场而言,投资机会极难寻觅,而德国住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。对于高净值投资人而言,德国市场,尤其是大型物业项目提供了非常诱人的投资机会,这将帮助他们分散和保护投资组合,避开国际房地产市场的价格泡沫。

据德国丝路投资顾问集团预测,2015年年底期间,德国房价将有35%的上涨空间。同时,柏林房价将上涨30%,慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

Robert Fruechtl专栏全集:

Robert Fruechtl解读德国房产的奥秘

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