为什么中国人要在德国柏林投资房产?

德国全年国内生产总值在3.8万亿欧元,是欧洲最大的经济体系。德国的经济稳,投资环境安全可靠,吸引众多国际企业与个人投资。以企业营业额排名的财富世界500强排行榜中,有32家企业的总部在德国。德国著名企业包括 奔驰(Mercedes)、宝马 (BMW)、保时捷(Porsche)、大众 (Volkswagen)、西门子 (Siemens),优越的品质享誉全球。 柏林是欧盟的金融与政治核心, 是全球重要首都之一, 许多国际企业都在此设立欧洲甚至全球中部。柏林人口约340万、中面积892平方公里、每年游客流量约2千万人次。

柏林是德国的首都,拥有3所综合性大学、4所艺术及音乐类高校、27所国家认可的科技大学和数量可观的大学外公立研究机构,大学生人数约14万。柏林自由大学是德国规模最大的大学,在2007年被推选为全国9所精英大学之一。大学注册学生有3万名,其中17%是外国学子。自由大学的人文学科实力雄厚,高踞榜首,博士生元就借助精英计划大力培养学术人才,使得大学研究能力达到国际领先地位。此外,自由大学也非常重视建设国际化合作网络,因此自称"国际网络大学“。柏林自由大学和洪堡大学共同执管的柏林夏里特医院是欧洲最大的医学院。柏林是医学、理工和音乐深造的首选。

柏林房产

德国的经济稳定,过去10年里平均通胀率保持在2%。失业率达5%以下,是欧洲最低。德国的法律制度充分保障买家利益,房地产投资环境安全可靠。自2008年起柏林市中心房价稳步上升 – 租房率高达87%的同时,2%以下极低的空房率意味着强烈的需求量以及供应短缺。虽然近年来以双位数增长,但仍然远远低于北京、上海、伦敦、巴黎、纽约等国际大都市的房价。因此,柏林的房价拥有很大的上升空间。

欧洲房产界的“西方不败”——德国 价格稳定、以房养学为最佳投资优势

德国房地产市场被英国《金融时报》称作“童话”,尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响,这与欧洲其它地区遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球经济复苏浪潮中,德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。流动性资金涌入德国,而获益最大的便是房地产市场。

在过去的三年里,越来越多的指标显示房地产的大牛市正在展开,就像是沉睡了许久的雄狮,马上要爆发出积蓄已久的潜力。但是,相比国际水平和历史价格的发展趋势,德国市场还是非常的便宜。所有这些因素都归结于一点,那便是,当下正是进入德国房产市场的最佳时机。

投资德国房产的四大优势

一、德国房价相对稳定

当大多数欧盟国家的住宅市场经受大幅震荡时,德国市场既没有在危机时期出现过热,也没有在危机后期受到经济衰退的影响,总体保持平稳。

二、价格从平稳开始回升并出现连续的上涨态势

2013年,德国住宅的平均价格是3306欧元/平方米。同期新建的独立式住宅的平均价格是26.8208万欧元,现有物业的价格是20.8317万欧元。连续两年价格上涨,预示着未来将有进一步上涨趋势。

“特征价格法”(Hedonic Price Method将房价表达为一系列特征的函数(例如:卧室和卫生间的数量、面积和地段),在将不同的品质特征纳入考虑范围的基础上,衡量房地产的价格。由此可见,德国房价在过去三年里有一定程度的上涨。

注:特征价格法,又称Hedonic模型法和效用估价法。认为房地产由众多不同的特征组成,而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。如能将房地产的价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格,在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时,就能将房地产价格变动的品质因素拆离,以反映纯粹价格的变化。

三、国际价格比较显示,德国房地产市场被严重低估

和国际房价相比,德国目前的价格仍然十分便宜。该国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎,但其房价水平处于欧洲的最低位,和国际水平相比更是极其低廉。《全球房地产指南》(Global Property Guide )显示各国黄金地段的房价,相比中国香港、中国、加拿大和澳大利亚,德国的价格极其低廉,对投资者而言,这意味着巨大的上升空间。

四、租金毛收益率比较印证德国投资价值

用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的,在缴税、支付维护及其它成本之前,所能得到的投资回报率。为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率,我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。

在过去20年里,德国房地产的租金水平保持稳定,并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是,我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先,在几个最大的城市,租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言,租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。

举例:

在德国,对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子,相比慕尼黑和法兰克福,柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面,房地产投资者即本着投资目的的购房者,可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报,该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二,小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。

在过去10年里,平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部,并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房养学最具投资优势

与投资其他国家房产的家长一样,购买德国房产的大部分国内投资者都是出于对子女留学的考虑,另外,也是想通过留学达到最终移民的目的。对于家长而言,为在德国就读的子女购置一套公寓甚至整个物业,可以节省比其他国家都高的租金。由于德国的价格水平通常比盎格鲁-萨克逊或亚洲一些国家低,所以子女节省的租金比例更高,且德国房地产价格比其它地区更为低廉。

注:投资德国房地产并不会对学费起到什么帮助

就目前的全球房地产市场而言,投资机会极难寻觅,而德国住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。对于高净值投资人而言,德国市场,尤其是大型物业项目提供了非常诱人的投资机会,这将帮助他们分散和保护投资组合,避开国际房地产市场的价格泡沫。

据德国丝路投资顾问集团预测,2015年年底期间,德国房价将有35%的上涨空间。同时,柏林房价将上涨30%,慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

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Robert Fruechtl解读德国房产的奥秘

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