一图读懂加拿大35城房产投资回报率

加拿大的房地产投资似乎和本国经济形势的步调并不一致,尽管加拿大经济已经陷入低迷,但房地产市场的火爆程度却一直有增无减。全世界范围内,仍有大量富豪手握重金准备进军加拿大房地产业。

早前,《MoneySense》杂志给加拿大35个主要城市做了一份“房地产实际价值”排行名单,从经济学角度反应各城市房产的投资与回报关系,可谓“买房必读”。

这份名单从平均房价、买房所花费的时间、房价和房租增长的比例等情况详细分析了加拿大35个城市的投资性价比。根据数据显示,安省许多中小城市比较值得投资,房价可负担性高,房租也处于稳步上涨的趋势。

表格中最突兀的莫过于卑诗省温哥华了,平均房价高达80多万,购房时间也超过9年,是所有城市里最难负担的。不过《MoneySense》却将其放在了第18名的位置上,说明这里的房地产仍然有利可图,值得投资,主要原因是升值空间大。

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(据温哥华房产网)

加拿大房产出租回报率实例分析

老王手上有一,二十万闲钱,考虑买个房子出租,想知道出租投资房是否划算,咨询身边朋友和行业人士,得到的反馈却各不相同,数据也五花八门,有的朋友告诉他投资房子出租是亏钱的,比存款还差,每月倒贴钱;有的说还可以,不算差,有6%以上吧;有的说至少每年有10%以上的回报,还有的说至少20%,到底出租物业的回报有多高呢?

加拿大房产出租回报率实例分析

要说请投资回报到底有多高,首先得搞清投资回报的定义,是指租金回报率还是首付款的净资产回报率,是税前回报还是税后回报。计算回报假设的条件,贷款利率,首付款比例,租金水平,空置率,管理费高低,是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报产生较大影响。因此,需要分不同情况,按照不同假设预期来分析。我这里用内部收益率(IRR)法做个分析, 算是抛砖引玉。

老王要买的房子是学区房,有管理费的Townhouse,小学初中及高中都在安省名列前茅,房价约$55万,租金约$2,100/月,管理费约$330 /月,包物业保险和维护,水费,剪草铲雪等,地税为$3,000/年, 维护费为$1,200/年,管理维护费和地税每年增长3%, 租客支付电费,气费,供暖费和租客保险。假设房产首付款比例为30%,持有期为10年,房租每年增长2%,空置率为5%,购房费用包括地产转让税, 律师费等为房价的2%,房价每年平均增长为6%,贷款利率为4%,贷款摊还期为30年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 边际税率为40%,持有期间不提取折旧。

假设没有贷款, 现金付款买房。采用内部收益率法(IRR),考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素,若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

该投资的内部收益率IRR为7.84%(税前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得现金流,到第10年买房收回$96,9092, 其年复利回报为7.84%,若考虑税赋,年税后复利回报为6.15%。

假设贷款比率为70%。采用内部收益率法(IRR),若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

该投资的内部收益率IRR为12.13%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流的年复利回报为12.13%, 若考虑税赋,税后IRR为10.50%。在有贷款的情况下, 投资回报增加较多, 这是因为使用了杠杆,房子增值6%是基于整个房价,而贷款只有房价的70%,贷款成本4%低于房子增值率6%。

考虑更保守的情况,假设房价每年上涨为3%, 贷款利率为5%,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

该投资的内部收益率IRR为5.44%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流,10年后收回$393,884,年复利回报为5.44%, 若考虑税赋,税后IRR为4.98%。可以看出, 在贷款利率高于房价增长率的前提条件下, 贷款杠杆可能是负向的, 投资回报可能不如现金购房的回报高。

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