Tag: 加拿大税务

由於中國房地產疲軟，很多中國人湧向加拿大做房地產投資。報稅季節來臨總會有很多人焦慮，有人想占點便宜，少報一點收入，有人是搞不清稅務規定而錯報漏報。

對此稅務專家的建議是，守規矩就是減少麻煩的最好藥方。每年都會有人因不守規矩而被稅局調查，出了問題輕則罰款，重則坐牢，華人群體整體守法意識比較強，很少聽到有人因偷漏稅坐牢的消息，但是出問題的也不少，搞不清稅務規定是最大的問題。

近年由於大多倫多地區房地產市場活躍，華人涉及房地產稅務糾紛明顯增多。據稅務專家胡商介紹，華人最容易出的問題有兩大類：一是房地產出售所得性質的定性;二是買新房HST退稅。

關於房地產出售所得性質的定性問題，是指賺到的錢在三類性質中屬於哪類，即是屬於100%應計稅的生意收入，還是50%應計稅的資本增值，還是徹底免稅的自主住所(principal residence，即PR)?

很多人自認為自己住房是PR，所以出售賺錢後不申報，但稅局可不一定這樣認為。

胡商舉例說，杜先生在2009和2010兩年賣了兩個房子，並在為這兩年報稅時沒有申報，因為他認為這兩年出售的兩棟房子都屬他的主要住所(Principal Residence)，從中所得屬於100%免稅的資本增值。相反，稅局則認為他的房屋買賣屬於生意運作，而從中所得應按生意收入來計算所得稅。

在2009年之前杜先生一家三口一直是住在他於2005年購買的一個半獨立屋裏。2006年7月他買了一個公寓單元的樓花;該公寓於2009年5月完工。杜家決定般進公寓，而將半獨立屋出租，但搬進去後他才發現該公寓單元比原來想像小多了(原看到的只是設計方案)。所以他住進兩個月後就掛牌出售，並於2009年10月出手，淨賺11萬多。隨後杜先生又在與多倫多相鄰的萬錦市購買了一個獨立屋住宅。住進不久他發現雖然房子夠大但維持費用太高;有些費用都是事先沒想像到的。他感到壓力很大，愈來愈覺得難以承受，所以決定又要換房。這次賣房於2010年11月成交，淨賺7萬多元。

稅局根據網上資訊於2012年初挑出杜先生查稅。稅局查稅部門認為杜先生這兩年房屋買賣頻繁，每次擁有產權時間不長，並且買賣利潤可觀，像是在炒房，從中所得應按生意收入納稅。所以查稅結果評估出稅款兩年共達10萬多(包括補稅、罰款和利息)。杜先生當然不服，進行了稅務上訴。

稅局上訴部根據案例法區分資本增值與生意收入的六個因素，對杜先生的上訴進行了分析。這六因素包括：物業的性質或類型，業主佔有時間的長短，類似的交易(或運作)的頻率，對物業進行的加工或改進，導致出售物業的情形，以及納稅人在購買時的動機和意向。

稅局上訴部的結論是杜先生在2009和2010年出售的兩處房產雖然擁有時間不長，但每次出售都有特殊原因，並不像在炒房，所以從中所得屬於資本增值;同時由於該兩物業均屬他正常居住的住所，房屋買賣利潤應屬免稅的資本增值。最後稅局撤銷了罰款決定。

胡商說，為避免這樣的麻煩，納稅人應注意的事項包括：

1)換房不要太頻繁，否則可能被定性為炒房，應按生意收入報稅。在一般情況下一個住房住兩年就比較安全。

2)萬一有意料不到的事由要賣房，注意保留證據(如果由於是周圍環境變化，最好留有照片)。

3)掛牌算是有意賣房的證據(稅局不承認你只是想試試市場不是真想賣)。

4)一旦入住，將自己的地址改為新地址，特別是在稅局。

5)從搬家公司拿搬運費收據，訂電梯證據等。

6)開一個house warming party，等等。

買新房退HST的問題，是指賣房時建築商免收HST但事後稅局要求補交。出現這種情況的主要原因是買主不久就出售，或一直不住入(如果納稅人不在稅局更新地址，稅局就有可能認為沒搬進去住)。符合免交HST的條件有三種：自己住，親戚住，出租給別人住。如果是自己或親戚住，應注意的事項與上述幾點相同;如果是出租，注意保留租約及房租收款證據等。

胡商說，房地產買賣的資訊屬於公共資訊;地產經紀、律師等都可以通過省政府網站查到。加拿大稅局也經常利用這一資源來尋找“有潛力的”查稅對象。那些買房而資金來源不明的納稅人可能會被挑出來查稅。特別是那些做生意報虧損的人，一旦買房就會引起稅局注意，很簡單的道理，你做生意連年虧損，買房的首付是從哪里來的?

近年來，越來越多的華人移民除了擁有自住房外，有餘錢後還考慮投資海外房產。但是，投資房產會涉及複雜的稅務問題，因此，在做出投資決定之前，需要充分瞭解加拿大房產投資的各項稅務規定，以避免走入投資的誤區，以及帶來無可挽救的麻煩。

第一，關於投資物業的回報。由於在中國投資房產交易費用相對較低，房產又沒有地稅，賣出時也沒有收入稅，這種中國式的思維方式很容易讓投資者在加拿大投資房產時也帶著這種概念，在測算回報時忽略或低估了各項稅收和費用。加拿大投資房產，會涉及相當多的環節和費用，比如購買環節會涉及律師費、驗屋費、土地轉讓稅等，持有環節會涉及物業保險費、地稅、共管物業的管理費、水電氣費及維護費用、收入稅等，出售環節涉及地產經紀費、律師費、資本增值稅等。有的投資者看到賣方提供的投資物業的回報非常不錯，但按照扣除相關的稅費後的情況進行測算，該房產的投資回報可能就沒有那麼吸引人了。是否考慮房產的稅費，對於房產投資回報率的影響是巨大的。

第二， 關於投資人的主體資格。有些房產投資者希望以公司形式持有房產，認為公司稅率比較低，同時公司的開銷可用於抵減房產的租金。這樣考慮需要注意兩個問題：一是加拿大小型公司享受優惠的稅率的條件是嚴格的，只有主動的收入才能享受優惠稅率，相反，如果投資房產的主要收入來自租金，來自被動的投資性收入，那麼公司的稅率將是最高的稅率。在大多數情況下，如果你只有提供出租空間並提供基本服務如供暖、照明、停車位及洗衣設備等，你的收入屬於被動收入。如果你提供額外服務如清潔，保安及膳食等，你提供的這類服務越多，那麼你的收入作為生意收入的可能性就越大。對於個人投資者來說，希望通過以公司形式持有出租房產來避稅，往往會得不償失。二是如果房產是公司持有， 如果公司出現財務問題或者有官司訴訟，房產可能被法庭裁決拍賣抵債。相反，如果房產在個人名下，有限公司出現的財務問題通常不影響個人資產。

第三，關於物業收入及增值的財務處理。如果投資物業收入僅來自於房租，收取的租金扣減房屋出租的日常費用如水電氣費、房屋日常維修保養費、地稅、貸款利息（注意不是每月還款的本金加利息）、保險費、廣告費等後的淨租金收入需要繳納收入稅，而房屋購買時產生的經紀費用、會計費用、法律服務費用、及添置傢俱或設備的費用、房屋裝修等費用稱為資本性支出， 資本性支出不可用來直接抵扣當年的租金收入，而是在之後若干年根據出租物業的購買年份及設備的類別作資本折舊來抵扣各年度的租金收入，只有房屋部分及附屬設施可以進行折舊，土地是不能提取折舊的。如果出租出現虧損，即淨出租收入為負數，則可以從個人其他收入如工作收入扣除這部分金額。需要注意的是，如果在申報折舊費用之前淨出租收入已是負數，則當年不能提取折舊用以增加虧損。另外，即使提取折舊前淨租金收入為正，你也可以選擇當年不申報折舊費用。如果申報了折舊，賣房時如果價格高於原購買價格，以前抵扣過的折舊會被加回(Recapture)到當年的收入中納稅。比如，出租物業購入價25萬，過去申報折舊3萬，賣出時35萬，已折舊的3萬會被當作賣房當年的收入，另外賺的10萬是資本增值，50%需計入當年收入納稅。折舊是個雙刃劍， 申報與否， 要看具體情形。申報折舊可以降低淨的出租收入， 比如提取1萬折舊，相當於費用增加了1萬， 淨出租收入減少了1萬，但不好的是可能增加買房那年的收入和資本增值。

第四，關於豪宅的稅務規定。大家都知道，每個家庭包括18歲以下未成年的孩子可以共同擁有一個主要住所享受免稅增值的稅務優惠，按照加拿大稅法的規定，您的主要住所（Principal Residence）資本增值是免稅的。既然主要住所增值不交稅，如果有足夠的支付能力，能否通過購買豪宅讓其增值而以後賣出時不交稅呢？答案是不行的。加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。1.25英畝有多大呢，按正方型地塊來算，差不多就是233英尺*233英尺，或者71米*71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你的主要住所需要更大的面積是必須的，否則你的加拿大住宅將不能保持主要住所的性質。

所以，如果你想要投資加拿大房產，一定要全面瞭解加拿大稅務問題。

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