移民成功率最高的省:浪漫的爱德华王子岛|加拿大 

爱德华王子岛民风淳朴,没有种族歧视,那么如何移民爱德华王子岛呢,这就是今天要为大家普及的。

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移民成功率最高的省-浪漫的爱德华王子岛|加拿大 

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加拿大,有一则美丽的传说:上帝创造了一点土,把它放在波涛汹涌的大西洋中,于是就有了一个“波浪中的摇篮”之称的小岛。当地原住居民印第安人称之为“阿拜古威特”,意即“漂浮于波浪上的摇篮”。后来,为了纪念女王伊丽莎白二世的父亲、乔治五世的儿子爱德华王子,遂将这个岛命名为爱德华王子岛

据统计,爱德华王子岛上的中国人在增多,但他们并不是旅游者,而是投资移民,不少人投资旅游业,中国移民的投资正在给当地的旅游业带来变化。

相比于加拿大其他移民项目,爱德华王子岛商业移民是加拿大最具性价比的移民项目,资产要求低;投资成本少;一步到位拿枫叶卡;投资方式灵活;办理速度最快;成功率高,深受移民者的追捧。每年的年底到次年的年初都是开放配额的关键时期。申请时间可以预估,所以申请者最快12-18个月的时间就能拿到加拿大枫叶卡。

不同于其它很多省的省提名政策,PEI省的提名政策是拿到绿卡以后再登录加拿大经营企业,无需先持有工作签证赴加拿大。同时,PEI省对资产来源的审核较为宽松,并且审核速度较快。

爱德华王子岛省移民的条件和优势:

  1. 申请人(含配偶)名下净资产不少于60 万加元,资产形式包括:存款、股票、房产、公司资产;
  2. 投资少,申请人只须投资15万加币;
  3. 过去5年有3年胡工作管理经验;
  4. 申请人需提供过去2 年内的雅思考试成绩平均4分;
  5. 时间快,周期短,正常情况下12个月左右即可完成;
  6. 资产审核条件宽松;
  7. 成功率极高。

每年爱德华王子岛省大约有200个配额,基本上配额开放当天,就会被“一扫而光”。所以,有意的客户朋友,请提前预约!请提前准备!

(据老移民Summer)

加拿大移民部奇葩规定 堪比证明”我妈是我妈” | 加拿大

如何移民加拿大?加拿大移民有哪些条件?几位年轻的爱尔兰移民近日投诉说,他们在申请加拿大永久居民身份时,被联邦移民官员要求通过一项证明英语水平的测试:思培考试(CELPIP),但是这个规定对于本身母语已是英语的爱尔兰人来说,实在太奇葩。

有报道称,这就好比两年前,北京一位市民在准备出境游,需要明确一位亲人为紧急联络人时,遇到的证明“我妈是我妈”的奇葩经历。

移民律师Guidy Mamann近日接受CBC采访时批评说,加拿大移民部已经脱离了常识。他要求联邦政府对来自英语是官方语言的国家的移民申请人,免除这项语言测试。

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加拿大移民部奇葩规定 堪比证明
思培考试样题

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不过,加拿大移民、难民和公民部(IRCC)发言人Carl Beauchamp在CBC采访中拒绝了这一要求。他在一封电邮中说,所有申请人都要参加客观的考试,不论在祖籍国说什么语言。他说,这么做是为了一贯性和透明度。

据报道,Sinead Breen(下图)于2016年3月从爱尔兰移民来加,当年5月参加了英语测试。她的考试成绩自然不错,但是质疑这个考试对爱尔兰移民是否必要。

她还说,在Facebook上有一个爱尔兰人申请移民加拿大的群,大家都对这个规定很不满。

考试费$265

特别是一些年轻移民对于$265元考试费用非常不感冒,有人因此推迟了申请,虽然他们持有临时工签,却付不起这笔考试费。

据悉,思培考试(CELPIP)是由卑诗大学的一个机构负责,接受移民部的指导。

考试包括听力、阅读、写作和口语,完成网上考试需要3个小时。

律师Mamann(下图)说,2013年之前,移民申请人可以接受移民官的面试通过英语测试,之后改为网上试卷。

他说,“这也太官僚了,我们当然需要一个客观的标准,但是也该有点常识吧。”

“我们是在要求那些发明了英语的人,证明他们会说英语。”

这位律师说,这个问题不仅仅让爱尔兰申请人困惑,他曾经向一位英国知名大学的英文教授解释,为什么需要参加英文语言测试。

不过,移民部的Beauchamp还是坚持他们的标准,他说:“强制性语言能力测试对所有经济类移民申请人适用,通过标准化测试,所有申请人以同一标准接受评估,不管他们的母语、国籍或种族。”

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(据加国无忧)

在加拿大买不到房子的人 才是真正亏钱的人 | 加拿大

加拿大这里,一些单独,简单的数据,往往能被拿来大做文章。前段时间报导的什么六月份新屋动工量下降,是因为房地产市场放缓,因此导致承建商/开发商动工意愿不足等云云……作为一个路人甲,我忍不住有一种不吐不快的冲动。

新屋动工的事情,不是说今天申请了,明天就能审批,后天就能动工的问题。这段时间的新屋动工量,基本上都是数年前已经卖光的楼花,至于是这个月动工,还是哪个月动工,都是很随机的事情,只要能在预期内完工就可以了。单凭一个月的新屋动工量就推断什么承建商/开发商动工意愿不足,这是毫无说服力的!

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“七月份房价比四月份暴跌18%…..,然而,工薪一族仍然买不起房!”, 如果下跌18%就称为暴跌的话,那回顾一下这些年来房价的疯狂,已经不能简单地用“飙升”,“井喷”来形容了。

先以前段时间的Markham“风水屋”来直观感受一下这几年房价是如何疯狂飙升的,2011年的买入价是54万,2017年的要价是125万(尽管没成交,但至少同一小区内有过相近的成交价!)

在加拿大买不到房子的人 才是真正亏钱的人 | 加拿大

(以2011-2015 年升幅大致为6%到15%左右,2015-2016年的升幅为25%,2016-2017年的升幅为30% 来算)

当下,貌似潮退之际,看看风云变幻的四月份房地产市场究竟都有哪些弄潮儿。

卖家

1. 嗅觉敏锐,出手果断,资金雄厚,恰恰就是这一波主力卖家(相当部分的人跟房地产行业联系紧密)的真实写照。严格来讲,他们是真正意义上的炒家,炒卖楼花,囤积现楼,却甚少参与抢OFFER大战,越赚越投入,越投入越赚,手上拿着好几套房子的大有人在。正是因为他们的推波助澜,惟利是图,投机取巧,才得以让这种“恐慌性卖方市场”现象,从当初的“土豪手法”,到慢慢的被认知,接受,再到今时今日的“理所当然”大行其道。

2.新政出台后,一部分人迅速地进入卖方市场,他们期望能以四月份的价格成交,让炒房利润最大化。他们是一群激进型的炒房跟风者,也是炒房大军中最坚定不移的多头者!

3.买卖方市场发生明显变化后,对自家房产的现值瞭如指掌的一帮人逐渐地进入卖方市场。他们希望能以比四月份最高价略低的价格成交,现金先落袋为安,之后是大房换小房,房子换公寓,还是租房,现金到手后再说。他们是一群对现金流非常敏感的利润追逐者!

(卖家的心态正好阐释了当前卖方市场的状况:没能以高价位卖掉,就让牌子一直挂着呗,反正我不急;挂牌两三周没卖掉,干脆就把牌子撤下来,哥不卖了;我是不会主动大幅降价的,还没到非卖不可的地步。)

买家

1. 海外买家

如何将海外资金转化为当地优质资产是海外买家一如既往的追求目的!收不收税,收15%,还是30%,根本就改变不了他们购买的意愿和能力。无可否认,他们是BULLY OFFER的始创者,但从一开始,他们就不屑于作为炒房者,更没有希望从中获利!低调,安全才是他们永恒的主调。

2.换房子的本地买家(更多的是真正的购房刚需者,而非炒家)

这群人有充足的购房能力和强烈的购房意愿,首付是之前换房时赚的差价利润(一般的工薪一族根本就很难存到这笔首付),经历过数次的抢OFFER失败后,看着手中的现金却一点都高兴不起来,更多的是沮丧和悔恨,“当初要是出手再狠点的话,现在已经赚了多少多少万了”…..一旦再有机会去抢的时候,他们比谁都狠,房价年升30%,他们是“功不可没”。在欣慰终于抢到房子之际,回头一看,一不小心却成了近期高位的解放军……

3.首次购房者

房价高居不下,公寓/楼花成了多数首次购房者的唯一“可负担”的选择。曾经遥不可及的“内部认购”机会突然间出现在眼前,就算是砸锅卖铁,也得把它抢下来!因为过往数年的经验不断的提醒:现在不买,以后就再也买不起啦!

一帮排了好几个小时队还没能拿到座位的BUFFET食客,早已是饥肠辘辘,一旦进场,肯定是把能先吃得上的(通常是炒饭,点心之类)来一个狂风扫落叶!到下一轮蟹脚,生蚝出来的时候,就算是想吃也吃不了几个了。

(这种心态恰好解析了新政出台后的两三个月内,在独立屋市场萎糜不振的同时,为何公寓市场居然还能一枝独秀,火爆异常!)

当下谁比较焦急

最高价位买下来的房子,再这样子跌下去,首付都快跌没了,房子要变负资产了;

过往,房子一直都这么涨,早已习惯了把二次按揭当成快捷取款机了;

先抢下了买房的OFFER,转头却发觉现有的房子一时间竟然卖不出去了;

利率再升的话,房贷的还贷压力将会越来越大了;

本来指望靠租金来以房养房的,新政策却限制了租金的相应升幅了;

交了好几万的入场费,手上拿着好些个VIP楼花单位的;

好不容易才当一回亲朋戚友的卖方经纪,却发现FOR SALE的牌子被风雨打歪了,还没有一个像样的电话打进来;

……

谁亏钱了?

任何时候买房都是对的,不存在亏钱的问题,只有赚多赚少的问题,正所谓“手中有房,几年翻番”!过往数年也确实如此。 而这种观念早已根深蒂固,再加上惯性思维的影响,大家都一致认同——“只有买不到房子的人才是真正亏钱的人”!

那些在新政出台前已经套现的,现在早已是开着PORSCHE 在笑看风云了。退一万步来说,在四月份以最高价买入独立屋的买家,就算是以当前价“止损离场”,乍看好像是亏掉了20%左右,但其实亏掉的这笔钱只是之前卖房所赚的部分而已。对他们而言,还不至于伤筋动骨,顶多是心疼一段时间而已。所以,单从这方面来说,几乎没有人在这一波房市中亏钱!

当前的房地产状况是成交量萎缩,成交价缓跌,买卖双方似乎处于一种胶着状态。有专家解读为现在正处于一个心理消化期,一方面卖家不愿主动降价,另一方面潜在买家多了选择,暂且持币观望。建议现在是可选择性购房的好时机,因为房价很快就会升回来,温哥华就是一个很好的例子。(呵呵,又是什么专家的话啊)

当这一批既有购房能力,更有购房意愿的买方义无反顾地冲进去房地产市场的时候,却悄然发现,自己正被日益壮大的卖方海洋所逐渐淹没;而前行路上,志同道合者的身影却是愈见孤单!

在当前形势下,对卖方而言,不要一味地盯着四月份的最高价,认为我当前的卖价已经是少赚了多少多少万了,唯一具有实际参考价值的那是自己房子当时的买入价;对买方而言,不要认为现在是拣到便宜了(比最高价又便宜了多少多少万),真正需要考虑的是在利率上升,借贷条件收紧的环境下,什么样的价位才是我长期所能负担得起的。

地球人都知道,十六条新政对房市影响甚微,它更多只是一种心理作用而已。单凭市场本身的自我调节去达到一个相对平衡点,这需要相当长的一个过程。而房市经过数年的“变异”发展,房地产泡沫已经发展成一个非单层的“怪异泡沫”。而新政顶多就是触碰了一下泡沫外层而已,结果如何,还有待时间验证;对于泡沫内层而言,想要有所触及,在今天来看,似乎还是遥不可及……

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(据加拿大家园)

留学生成加拿大移民主力军 | 加拿大

近日,加拿大联邦移民部“快速通道”移民项目2016年报告出台,国际留学生成为移民引进的主要类别,信息和计算机专业移民最受欢迎,印度、中国和菲律宾成为移民主要来源国。(如何移民加拿大?

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留学生成加拿大移民主力军 | 加拿大

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联邦移民部公布了“快速通道”移民项目2016年年终报告。报告统计,去年通过“快速通道”共向3.4万人签发了移民邀请(ITA),比前年(3.1万人)增加了3,000人,其中国际留学生移民人数占引进移民总量,从2015年的26%(8,000人)增长至2016年的35%(1.2万人),“快速通道”已成为国际留学生移民的主要途径。

报告显示,截至今年1月,进入“快速通道”候选人库(pool)里的申请人共有5.5万人,其中具有国际留学生背景的申请人占比为30%。

为了引进更多的国际留学生移民,联邦移民部去年还调整了申请人移民评分综合评级系统(CRS),增添了在加留学的学业加分,减少了“就业”( Job offer)的移民分值,缩减了“就业”移民加分的时间年限等,这些都非常有利于国际留学生移民,使得国际留学生申请人被抽中的机率大大增加。

报告分析了“快速通道”引进移民的职业分布,信息和计算机专业移民最受欢迎。排名前5名的引进移民的职业依次是信息系统分析顾问、软件工程师、计算机项目编程和交互媒体开发员、厨师、食品检验员。

报告还指出,2015年,厨师和食品检验员是移民引进的最大群体;2016年至今,信息和计算机专业的人才则成为移民引进的重点。

在移民来源国方面,报告罗列了前10名移民人数最多来源国家,印度、中国和菲律宾在过去两年都占据前3名位置,去年前3名依次为:印度(10,499人,占引进移民总额33%)、中国(2,659人,占8%)、菲律宾(1,593人,占5%)。中国移民的数量较2015年(1,678人,占6%)大幅增加了1000多人,排名也从2015年的第3位上升到去年的第2位。

去年,加拿大各省省提名项目(PNP)通过“快速通道”移民系统共引进移民7,818人,是2015年(497人)的15倍,已成为各省引进急需人才的一个重要渠道。此外,2016年接收的3.4万名申请案例中,80%的申请案例审核加工时间在6个月内完成。

自2015年“快速通道”移民项目开设以来,共有35万候选人进入候选人库,但其中17万人不满足FSW(联邦技术移民项目)、FST(联邦技工移民项目)和CEC(加拿大经验类移民)申请要求,另有11.6万人退出了候选人库。

不符合申请移民条件的情况主要因为申请人个人情况,比如申请时间超过了1年有效期,递交申请材料超过了90天期限,以及语言成绩过期等。

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(据加中时报微信公众号“加中生活圈”)

2018年加拿大移民新政 | 加拿大

如何移民加拿大?2017年加拿大移民诱惑着很多人,加拿大政策也不断的完善走向成熟,越来越多的人将加拿大作为移民的首选国家不是没有理由的,优厚的福利政策,丰富的教育资源,多样的移民方式满足了大部分移民者的需求,在很多人看来,2017年移民形式大好,加拿大官方也不断做出政策调整,2018新政也备受期待和瞩目。

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2018年加拿大移民新政 | 加拿大

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近日,加拿大某权威机构发表了一份关于移民新政的分析报告,不仅总结了2017年上半年的移民情况,还对2018年加拿大移民总体政策与走向进行了预测,种种迹象表明:2018年加拿大移民政策又将是接踵而来的大利好! 旧案无加压新名额剧增 此份报告结果显示:2017年上半年共有51,285人获邀,是2016年上半年的3倍。 2015年1月实施快速通道前所积压的旧案,已经基本审核完毕,不用占用大量配额。 2017年中至年底获邀的大批申请人,将于2018年正式登陆加拿大成为永久居民。

2018年加拿大移民新政 | 加拿大

2018年加拿大移民配额将增加

报告同时指出:尽管2018年移民配额的具体数字尚未公布,但移民部长Ahmed Hussen于近期透露,应该是至少300,000人,很可能会超过今年。 部长同时表示,加拿大移民未来将继续成为这个国家经济的重要组成部分,预示着经济类移民所占比重仍是主体。

移民仍是加拿大的基本国策

此前,特鲁多政府的经济谘询委员会(Advisory Councilfor Economic Growth)也一致认为,如果加拿大不在21世纪尽快解决人口问题,迟早会被全球经济甩得很远。 由此看来,在接下来的大半个世纪,移民都将是加拿大的基本国策。 近两年来,为了吸引更多优秀的来加留学生毕业后留在本地,以及让更多的海外投资移民赶赴加拿大投资,加拿大国内绝大多数省份都出台了相应的利好政策,花尽心思只为吸引和留住更多的加拿大移民。

移民加拿大为海外资产配置绸缪

加拿大作为一个老牌移民大国,一直以发达的经济、优渥的自然和社会福利、宽松自由的居住环境而备受移民者青睐。根据联合国的评估,加拿大连续多年被评为世界上最适合居住的国家。 目前,人民币汇率预期低迷,伴随着中国版CRS施行,海外资产配置已成为高净值人群规避风险的优先考虑。而移民身份投资作为海外投资的先导,一直是个人海外投资的主流选择。

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(据爱无界)

留学怎样做到不花钱?盘点各类奖学金及申请攻略 | 加拿大

加拿大拥有世界领先的教育资源,是各地学子留学移民的梦想国度。选择赴加拿大留学,不仅要瞭解当地的风土人情和院校基本情况,还需要瞭解加拿大留学奖学金的相关情况。今天就为您详细介绍加拿大留学奖学金基本情况,希望能为各位学生及家长带来帮助。(各国留学一览表

由于加拿大的高等教育以公立为主,没有大财团的支持,所以,加拿大奖学金申请起来较为困难。加拿大大学给予本科生奖学金的机会较少,硕士和博士奖学金机会较多,据悉,研究生可以获得助教、助研津贴,博士绝大部分是全奖。

奖学金的发放一般只有一个学年,如果申请者在校表现优异,可以进行奖学金的延长,一般来说,读硕士可延长1年,读博士可延长1至3年,但若1年后成绩平平,或不想继续攻读的同学,奖学金就不予延长。助教或助研津贴一般也有时间限制,为了给刚来加拿大留学的新生们提供更多机会,往往鼓励原持有此项津贴的人让位,不予延长。

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加拿大大学的奖学金类型:

1.奖学金(Scholarship)

根据学生的学习成绩和经济能力发放。得到奖学金的学生可以解决学费,有时也可获得一些生活费。

2.补助金(Grant)

补助金的颁发要求和奖学金相仿。

3.助学金(Fellowship)

助学金根据学生的学习成绩颁发。得到助学金的学生不仅可以解决学费还可以得到一定的生活费,而且一般不用为学校工作。

4.研究助理金(Research Assistantship)

根据学生学习成绩和研究能力颁发,获此奖的学生可解决学 费,但必须在校内工作。学校根据学生工作时间给予报酬,但通常一周不能超过20小时。其主要工 作是协助教授从事研究工作。

5.教学助理金(Teaching Assistantship)

根据学生的学习成绩和英语水平颁发,其待遇和研究助理金 相仿,只是担任的工作是协助教授的大学本科生的教学工作。

6.学费全免或部分减免(Full/Partial Tuition Waiver)

根据学生的学习成绩减免学生全部或部分学费, 但生活费需自理。

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怎样申请奖学金

申请加拿大留学奖学金需要满足一定的条件,奖学金的发放一般是给成绩较为优异的学生,申请时,需要提交托福/雅思成绩、GRE成绩以及相关申请的材料(简历,推荐信,计划书及成绩单等)。此外,文书材料写的出色才会让校方认为申请者是个优秀的学生,才会考虑发放奖学金。所以,个人简历、推荐信、计划书和成绩单都是十分重要的。

除了具备突出的条件外,还提醒同学们要注意申请的时间,一般情况下,加拿大硕士奖学金申请,与入学申请一同提交,只是,获得录取通知书后才能发放奖学金。

1.尽可能多地申请各种不同的奖学金

既使没有把握获得某项奖学金,但是只要符合奖学金申请条件,就要尝试去申请。只有行动,才有赢的机会。就算没有通过,但是在申请的过程过也会学到很多实用的知识,至少可以提高以后在写求职申请简历的技巧。

2.尽早做好申请准备

机会总是留给有准备的人的,申请第一份奖学金通常是最困难的,所以一定要提前做好准备,瞭解这些奖学金的获取方式、申请要求。最好能列出一张清单,把要准备的有关事情写下来(如参与的活动、成绩、证书等)。准备得越充分、申请写得越多,在下一次的申请中经验就会越加丰富和得心应手。同时也只有及早动手,做足准备,才能避免因为材料不齐全而可能产生的问题。

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3.详细具体地介绍自己,重视“软”件

在申请奖学金时,除了要具有“硬”件(优异的TOLLE、GRE或GMAT成绩),也不能忽视“软”件(推荐信、个人简历、读书计划与留学生在国内的学习成绩单),对于学校奖学金管理员来说它们的重要性是不分上下的。特别是成绩并非十分优异时,更要重视“软”件,可以通过推荐信和个人简历等展示你的整体素质,让学校奖学金管理员欣赏你,认可你的实力,从而通过申请。 如何展示自己呢?最重要的是知道自己有哪些长处,通过生动细致的个人陈述体现自身技能、品质、特色,给学校奖学金管理员展示一个不一样的你,一个比其它侯选者更独特的你。

可以与家人一起谈论,集思广益,罗列出能够帮助到你的信息。如:现创意和激情:是什么理由让你想申请这一项奖学金而不是其它奖学金?体现领导才能和主动性:你在学校参加过哪些俱乐部或兴趣小组?是它们的创始会员吗?有没有担当重要角色?学到了哪些技能?体现潜力:你的偶像是谁?你有梦想吗?奖学金是奖励给那些有创新思维,将来能给学校增添荣誉的人。志愿者或社区服务:你有在社区义务工作过吗?你做自愿者的时间有没有超过40小时? 同时也可以通过获过哪些奖励、有什么学习成果、做过哪些兼职、在学生会担当过什么职位、参加过校内校外哪些义务工作等等,描述你在这当中的职责并陈述一下你在这些经历中学到了什么。

4.申请信要详细简明

奖学金管理员每天要阅读很多申请信,如果你只是重复介绍一件事情,将会让他们失去继续阅读的兴趣。尝试改变你的写作方法,回答有创造性的问题,给奖学金管理员留下耳目一新的感觉,展示一个与众不同的你。

5.请别人看你的申请

类似求职申请或简历一样,各种奖学金申请材料中的单词拼写、语法和句子结构也是非常重要的。写好之后要仔细斟酌,务必简明、扼要而且信息全面。可以先给家人或朋友过目,看看他们看后有什么想法或意见。如果不能给他们留下好印象的话,就更加不可能打动奖学金管理员。

6.准时邮寄申请

很多奖学金申请都有严格的期限,有些甚至具体到确切的时间。如果没有在规定的时间递交申请,奖学金管理员可能会不看你的资料。既使他们看了,但是也会给他们留下不好的印象,可能认为你是一个不守时的人,所以瞭解当地邮局的关闭时间也是非常重要的。同时,学校也往往会优先考虑那些提早递交奖学金申请的学生,一般应提早一年或更早时间提出申请。

加拿大校方如何考核申请者?

加拿大留学奖学金的申请需要经过学校的考核,加拿大校方一般会从两方面考虑,一方面是看申请者的综合能力,另一方面是申请者的社会实践经历。例如你的成绩很好,并且社会经验也多,学校就会对你多关注一些,同样你的奖学金申请也会相对容易一些。

如果申请不到奖学金也不代表就没有收入了,加拿大还有独特的 Co-op课程( C o-operative Education的简称,俗称“带薪实习课程”),学生在实习中可获得相应报酬,还可以申请校外合法打工,增加自身经验的同时还可以补贴一些生活费。

福利:比较容易申请的奖学金

1.大学学士课程入学奖学金

为鼓励高学业成就的学生来上他们的大学,很多大学提供他们的学士课程学生一项一次的入学奖学金,这些奖学金的价值从数百加元到数千加元不等。专家提醒,要符合这些奖学金的资格,你必须在高中的最后一年,平均分数至少80分以上。有些大学会自动考虑授与学生这项奖学金,但一些大学则要你提出另外的申请。

2.受有补助大学的学费

去加拿大留学,不论你是否获得奖学金,你将从加拿大政府收到一种“奖助”,这就是受有补助的学费。专家介绍,因为加拿大的大学是由政府提供资金,他们大多操作在成本回收的原理之下,而不是要赚钱。这表示说您不仅只需付基本的加拿大出国留学费用中的教育费用,更有可能,在某些情况下,您付得比成本更低。加拿大的学生通常只付 20%到30%他们教育的实际费用,其他的70%到80%由政府补助。所以,当国际学生在某些省分只要付本地生两到三倍的学费,如 : 曼尼托巴省、亚伯达省、萨克其万省、或纽芬兰省,他们事实上仍未付足教育他们的实际成本金额。受有补助的学费情形,在研究所阶层更是多见,很多研究所向国际学生收取与本地加拿大学生一样的学费。

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(据加拿大家园)

多伦多房子比你想象的多 供给其实不是问题!| 加拿大

近几年来多伦多及GTA地区的房价飞涨,供给短缺及需求旺盛一直都被认为是导致房价飙升的关键因素。但金融邮报(Financial Post)今天发表的一篇文章利用2016年人口普查资料进行的分析称,其实多伦多的房子远不是供应不足,房源比一般人想象的要多,从根本上讲,供给其实不是问题,更不是推高多伦多房价的“罪魁祸首”!

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多伦多房子比你想象的多 供给其实不是问题! | 加拿大

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新建房屋数超过家庭增长数

根据2016年人口普查资料,2011到2016年间,多伦多的家庭数量增加为214 万户,意味着与2011年人口普查时相比,2016年净增户数为146,200户。但同期所建新屋则为175,825套,也就是说,5年期间新建房屋数要大于家庭净增数,至少多出近30,000套房子。

无论省市的政府官员,还是经济学家,或是业内人士都在多伦多房价高企时惊呼,多伦多房价飙升是供给不足所造成,但这个数据无疑给这个说法泼了一瓢冷水。

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如果比较上一次人口普查数据,供给不足造成房价飙升的说法更是苍白无力。由于2008-09年的全球金融危机,在2006-2011年期间,经济衰退造成房屋建设偏少,总共新建房屋数为160,195套,而同期多伦多的家庭净增数则是188,450户,令这个时段家庭净增数超过新建房屋数,户数比新建房多出28,255,按理说这个时段才会出现供给不足的情况。但众所周知,2006-2011年期间的房价不能与2011到2016年间的房价相提并论。

新建独立屋比例确实减少

如果说多伦多房屋供给短缺,至少部分正确,那就是加拿大人最心仪的梦之屋——独立屋确实比以前建得要少,因此如果说多伦多独立屋供应不足倒是没有问题的。

根据相关资料,2011到2016年5年间新建独立屋占所有新建房屋29%,这比此前10年期间40%的高比例确实大幅降低。再看2006-2016年10年间,多伦多家庭增加的比例为19%,而在此期间独立屋增加的比例却是13%,可见独立屋的增加幅度赶不上家庭户数增长的幅度。

多伦多怀雅逊大学(Ryerson University)的一个研究中心(Centre for Urban Research and Land Development)专门对此进行过研究。该大学的高级研究员克雷顿博士(Frank Clayton)指出,为了限制大城市扩张,安省自由党政府于2006年推出新的发展计划,其内核是鼓励高密度物业开发,限制低密度的低层民宅发展,从而导致了新建低层建筑尤其独立屋少,造成独立屋一直供不应求的局面。

多伦多近半成年孩子与父母同住

TD银行的经济学家Diana Petramala在一篇专文中分析说,多伦多的家庭户数涨幅之所以低于新建房屋的涨幅,其中很大一个原因是多伦多近半成年孩子仍然与父母同住,这个比例在全国大城市中是最高的。他们这些人宁愿“啃老”而不愿分家独立生活,这在很大程度上减缓了新家庭形成的步伐,也影响了居民对房屋的需求。

反过来看,根据人口普查资料,2001年时多伦多年轻家庭占总人口比例超过30%,在各大城市中比例最高,也比蒙特利尔28%的比例要高。但到2016年,虽然各个城市年轻家庭占总人口比例都在下降,但多伦多的降幅最大,到2016年年轻家庭占总人口比例只有24.9%,反过来比蒙特利尔还低了0.5个百分点。

不过这位专家预测说,随着越来越多的成年孩子——由于他们多数住在父母物业的地下室,因而也被称为所谓的地下室一代——分家独立,他们就可能成为新的买房一族。若这种情况出现,就会极大地刺激市场需求,也会支撑起多伦多的房市,甚至足以阻止房价的回落。

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(据加拿大家园)

多伦多房市大起大落 无法closing坑惨换房一族 | 加拿大

如果不是因为学校放假,Barrie 市的教师Cheryl O’Keefe真不知道自己如何度过七月的每个不眠之夜。

O’Keefe只是多伦多很多焦虑的买家和卖家中的一位,她的房子在约定日期之后一个月才完成过户,整个过程像一个噩梦。

还有很多卖家像她一样,只不过他们还在等待春天疯狂楼市里卖出的房子完成过户,因为很多买家发现违约金比完成交易后多掏的房款还少。

还有一些买家签的是无条件合同,但是后来发现自己没法顺利得到贷款。往往银行贷下来的金额要低于购买时的预计,所以这些买家不得不想尽办法补足差额部分的资金。

以O’Keefe的房子来说,虽然当初卖价没有更靠近市中心的那些房子高,但是在六月底到七月底这一个月时间里房价下降也很厉害。七月份她房子的平均价位在$471,822,而三月时则是$570,199,整整差了10万加元。

不过目前的价格仍然比2016年7月的价格高四万加元。去年260户挂牌的住宅,售出了208套,今年是683套挂牌房屋中出售了201套,绝对销售量并没有明显降低,但是比重大幅减小。

大多地区的整体情况与此相同。7月共有18751套房源在售,成交量只有5921.

2月份O’Keefe决定卖房子的时候,她在自己的平层独立屋里刚刚住满两年。当时房价正值最高峰,而且她的地下室一直空着,所以她决定卖掉房子置换成小一些的住宅。

多伦多房市大起大落 无法closing坑惨换房一族 | 加拿大

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当时来看她房子的人43拨人中,有很大一部分来自多伦多。与很多当时卖掉房子的人一样,O’Keefe最终的卖价比要价还高,而且一周就卖出去了。

买家给了$25,000定金,但是要求比较长的手续办理时间,订在6月28日完成交易,历时4个月,比通常的时间要长。

她利用这段时间为自己找新房子,最终看中了一幢房龄百年的老房子,O’Keefe果断决定买下这栋超值的房子,交易结束日定在5月28日,比自己的房子卖出时间晚一个月。她安排了过渡期间的借贷解决方案,使他能够在那一个月时间里还上两处房子的贷款。

虽然计划看起来很完美,但是随着时间推移,O’Keefe变得不安,因为买家通常会要求在交易结束之前再次看房,但是她的买家却迟迟没有与她联系。地产经纪打电话也没有回音。

直到原定的closing day下午4:50,她的律师才从买家那里得知无法完成交易。当时O’Keefe已经在新房子里住了一个月,还着两处房子的房贷。

直到8月2日,买家才最终完成交易。“整个过程里,没有一个环节是顺利的,可能出问题的地方无一例外地出了问题,”她这样评价此次卖房经历。

列治文山、Newmarket 和 Aurora, 在市场下行中遭受的房价滑坡比Barrie大得多。很多置换房屋的人都因为自己的房子没法卖掉而不得不在自己买房时要求更长的时限。

很多人因为提前做了资金准备而没有收到太大影响,但也有些人没有这么幸运。就像可怕的多米诺骨牌效应,很多人因为春天的疯涨投入楼市,允诺超出自己支付能力的购买价格。

人们主要会遭遇以下两种情形:一种是,有人原本花150万买的房子现在只值140万,所以就想毁约不买了。另外一种是银行答应贷款60%,但是当时房价是按120万算的,而现在房子是150万。

遇到这些情况的人大都不是炒房者,而是普通的老百姓。按揭经纪人表示,对这种情况时有耳闻,屡见不鲜。这些买房者完全不知道该如何处理这种情况。

其实,有一个办法是付5%,然后申请政府担保的贷款,但是这样做手续比较复杂,而且花费也多。

大多地区采用贷款人委托评估的人正逐渐增多,估价官会对某一具体时间的房产价值给出一个公允的评估。

市场过热的时候,房价往往不是其真实价值的体现,一旦市场冷却,房子的真实价值就能显现了。

因头脑一时发热签下购买约定的人一旦违约,不仅仅是定金的问题,还可能面临法律制裁。例如你原本答应花50万购买一处房产,但是决定违约不要定金了,如果卖家卖给下一个买家的价格只有45万,那么他可以要求你支付5万的差额。没有得到佣金的地产经纪也可以起诉你。

还有一些人甚至不知道如果他们不买房子了,定金是自动赔付给卖家的。

由于O’Keefe 的房子并没有卖得很贵,所以价格并没有跌很多,她很庆幸自己的房子最终还是卖出去了。

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(据加拿大家园)

怎么选择搬家公司?老移民教你!| 加拿大

中国有句成语叫做“安居乐业”,不论在哪里生活,总是要有一个心仪的住所才能安心的开启自己的新生活。不过,由于工作的变迁或其他因素,我们或多或少都会面临搬家这件事情。一名在加拿大生活了十年的移民,从学生到进入社会工作,再到成家立业。他经历了多个住所的变化,同时也遇见了不同的搬家公司。通过搬家的这几次经历,他体验到了华人搬家公司和白人搬家公司的不同,上过当也意外碰见过服务态度都上佳的公司。我们就一起来看下,那些年,他在加拿大遇见过的搬家公司吧。

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来加拿大10多年,虽然都在多伦多,却搬家多次,搬家公司真的是让我又忧又喜。

第一次搬家,遇见A公司

当学生时搬家,就在学校的几个楼里转,加上东西很少,小件自己蚂蚁搬家,大件找几个朋友帮忙。 

第一次惊动搬家公司是我工作了,在公司附近的公寓租了个STUDIO,因为没有车,又正好在学校边上的越南超市看到一个广告,便打了个电话去。星期天搬家那天,A公司派来了两个东北老乡,一见我摊了一地的乱劲,并不催我,给我几个RECYCLE的箱子,让自己我把书和衣物分门别类地装好,他们就坐在地上跟我唠嗑…..他们都是因为在美国无法解决身份而来的加拿大,干过很多行,现在两个人都在一个意大利人的家具厂有份全职工,因为有力气,所以周末再干一份体力活。

等我装好了几大盒子的书,衣物和油盐酱醋之类的瓶瓶罐罐后,他们起身开始搬了装车,东西不多,很快就启程了。

车行半道,他们停车去买咖啡早点,原来,我已经是他们当天的第二个客户了,虽然当时刚过10点。而他们昨天去了一个号称有4000多尺的豪宅,从一大早搬到半夜。难怪,这两家伙一脸没睡醒的疲态。他们聊天休息,吃早餐的时间都算在我头上了。

换房,遇见B公司

我女朋友来加后,我买了一个两房两厅的CONDO。搬家是在月底,月初时,我在附近的一个小PLAZA里,看到有家搬家公司B的中文广告,就去了它的办公室。它和一个应试补习班在一个办公室,一个气质高雅的老妇人让我填了一张表,最后给了我们复印件,我以为事情搞定了。 

搬家那天,吸取上次的教训,我把一些像书,CD之类的小东西,事先装了纸盒,运到楼下。到了预定的钟点,搬家公司没有出现。我赶紧找那张表打电话,竟然不知道放哪了。还好离家近,我跑去它的办公室,这次是一个教授模样的老先生。他态度超好,翻遍了文件夹,说没有我定单。我又拿不出复印件,不过我最关心的是有没有车,有没有人帮我搬家。老先生讲,搬家的车和人都出动在外了,排不出时间, 明天可以。我因为向公寓和CONDO两边的管理处预定了今天运货电梯的时段,便想找别的搬家公司,老先生却说,今天是这个月的最后一天,是搬家的高峰,临时找,是不太可能找到的。我明明早就预订了,现在却只好等明天了。

回去取消又重新预订两楼明天的电梯,还要把搬下楼的盒子再搬回去,因为还要过夜,封了的箱子还要打开,取出必需品。家没搬成,人却累个半死。

按讲,B公司应该给我些赔偿,可惜当时那张该死的纸没找到,我一分钱没少付。后来纸找到了,因为钱都付出去了,也懒得再搞了。

经人介绍的C公司

一年后,我买了个镇屋,我同住CONDO的一个朋友,先我搬家。他太太在中文报纸的搬家公司广告中,打电话货比几家,最后定了一家C,没有任何意外状况出现,他们很满意。我决定就找这家。搬家前两天晚上,我就给C公司打电话。前一天晚上,C公司还打来电话跟我确定,我觉得这个公司挺专业的。

我是下午4点拿钥匙,我让C也是在那钟点来,我让老婆去律师处拿了钥匙直接去镇屋,我在CONDO看他们装车。可是等到4点,没有车来。打电话去,说给堵在路上了,估计10来分钟能到。虽然CONDO买家当晚也要搬进来,他们找的清洁公司的人已到了,但我因为东西不多,并不是很着急。可是,又过了半小时,还是没有影踪。打电话去,说是卡车抛锚了,要去修。还安慰我说不是大毛病,半小时能修好。 

我不疑有它,又耐心等了半小时,电话先响了。上来就说对不起,车子修不好,今天来不了了。我一下火了,但是我今天必须搬走。他还是好声好气说对不起,就挂了。我后来和介绍C给我的朋友谈起,他的分析是,C的老板是个书生,买个卡车,临时雇人搬家。他尽可能多接生意,但如果上一家搬不完,只好找借口推了下一家了。

C的如意算盘可害惨了我,当时已过6点,我赶紧去买了张中文报纸,打电话找搬家公司。算我运气好,第一眼就看到了A公司的广告,打过去,一个女士接了,马上说我给你安排。

那个女士亲自开了卡车,带了两个小伙子来,为了尽快搬完,她又叫了两个刚下班的,开了卡车来加班。我当时已替买家付了清洁公司的等候费了,对救星A自然愿意多付钱的,那女士却说,你够倒霉了,我们不乘人之危,你照正常的钟点价付就好,只是给伙计们点小费。吩咐完后她就离开了。很感激A,从上次给我搬家,已过了5年了,他们能够生存这么多年,一定有他们的高明的经营之道。

“免费搬家”,令人印象深的D公司

去年,镇屋见涨的管理费终于使我下决心在北边买了个独立屋。这次搬家,不但东西多了去了,还多了钢琴之类的娇嫩的大家伙。上次A公司虽然雪中送炭,救了急,但是后来发现匆忙之中,有不少东西被损坏。像我太太的一个日本名牌箱子就给废了,因为小伙子从卡车往下拽箱子时,把正面唯一的一个把手搞断了,然后乘黑夜,把把手扔在草地里了,那箱子不能用了。我老爸给我的一个黄色皮箱也给划了长长的两条黑道,能用但破相了。太太的洋同事,给我们介绍了一家洋人搬家公司D,看在这也许是最后一次搬家了,我们决定试一把。 

D公司先派人上门估价,说明他们的搬家程序是:他们会先来在我家里地上铺布,保护地面不被搞脏,然后会用他们带来的盒子,把小东西打包装箱,而大件家俱,他们会用毯子包裹。搬到目地地后,他们在卸车前,也需要先铺布在所到之处,然后根据我们的要求把所有东西归位。但是有两个原则,一是药品不搬,二是活的东西不搬,这就是说我的鱼们和太太的花花草草要自力更生了。他们的估价近千了,起码是华人搬家的一倍。我们付了定金,签了合同。

搬家那天,6条大汉准时到了,还有一堆工具。他们干得有条不紊,我们除了给他们买了杯咖啡,还真是享受了一次动口不动手的搬家经历。

因为我们自己早运了几车小东西,最后的时间比预估的少。女人仔细,加上正好在天窗的顶光下,太太在楼梯的转角的下方,看到有块墙纸被拉下了20分长的一条。说实话,我并不喜欢这些金底大花的墙纸,只是一觉得难撕,二觉得楼梯那一大片不好重漆,才没有动。现在被搞坏了,看样子只好彻底重来了。

正跟太太在那儿嘀咕,一个小伙看见了,叫了小头头来。我其实并不能确定是洋人损坏的,也许是前屋主离开时挂坏的,因为太花里胡哨,我们没发现而已。想不到那头安慰我们说,他们有保险,可以赔偿。后来,真来了一个人,检查下来,讲这种墙纸早已停止生产了,所以不可能只换一块地方,要赔我们重新装修有墙纸的所有墙面的材料费和人工费。最后拿到的支票,变成洋人搬家公司免费帮我搬了一次家。

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(据加拿大移民家园)

经济学家夸多伦多房价跌得好 利国利民 | 加拿大

也许很多人都认为GTA地区的房价连续下跌是坏事,但Gluskin Sheff机构知名的首席经济学家David Rosenberg却表态:近期多伦多房价大跌对加拿大的经济来说是好事,说明国家的经济将更平衡健康发展,而不过分依赖房地产行业。

Rosenberg本周二接受BNN采访时说:“多伦多房地产正在经历非常正常自然的楼市调整,我认为这种局面对全国的经济发展来说不会带来坏影响,相反我觉得会让经济更积极正向发展。”

经济学家夸多伦多房价跌得好 利国利民 | 加拿大

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今年7月GTA地区的住宅销量同比骤减40.4%,房屋售价平均达到了$746,218,跟今年4月份的房价峰值$920,791比起来跌了19%,跌幅确实不小,虽然说从年度数据来看,比去年同期均价高了5%。

Rosenberg解释说,在5月房价开始下跌前,多伦多的楼市近两年泡沫非常严重,年初房价涨势吓人,让普通家庭难以负担,买房成了奢侈,而且楼市泡沫也吸走了加拿大其他很多行业的资本。他说:“这几年加拿大央行一直在想法设法把加拿大的经济从过热的房地产泥潭中解脱出来,仔细想想,房是让人消费的一种商品而已,并不是真正意义上加强国家的经济实力。如果加拿大经济不再过分依赖地产行业,那么未来超越美国也不是没有可能。加拿大的经济基础还是很好的,不过很多加拿大人都没有信心,大家好像总觉得美国经济的状况比加拿大一直都好的多得多,但其实并非如此。”

Rosenberg还提到,跟美国的经济比较后,他愈发对加拿大的经济增长实力感到有信心,再加上央行透露出的乐观前景以及上个月的加息举动。加拿大的经济根基很有可能在未来几个月拉动加元的上涨。另外,美加对移民的政策截然不同,开放的态度也是加拿大经济繁荣的助推力。

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(据约克论坛)