阿德莱德，澳大利亚联邦南澳大利亚州的首府、商业和文化中心，是南澳第一大城，澳大利亚第五大城，人口逾130万。印度洋沿岸的港口城市，弗勒里厄半岛以北，圣文森特湾以东9.6公里处。是一个辖域修长的城市，从海宾到山丘宽约20公里，长约90公里。这里是澳洲最这合以房养学的城市之一。下面将从当地名校介绍、最新房价，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。
一、房价租金齐涨 为“以房养学”提供很好条件
11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。小城阿德莱得11月房价较10月持平，同比仍涨3.4%，资本回报率达到7.8%，表现不错。12月，阿德莱得房价较11月房价环比增长0.2%，同比基本持平，继续表现稳定态势。
自今年7月达到顶峰以后，悉尼房价一直在下调，但幅度都不大；虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧，但相比悉尼依然表现良好。与此同时，广受投资者关注的城市阿德莱德则继续维持著较稳定的增幅。
受益于经济发展与城市吸引力增长，阿德莱德的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月阿德莱德租金中位数每周368澳元，同比增长3.1%，在过去十年间增长将近30%，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5%左右。
二、阿德莱德适合“以房养学”的房源展示
阿德莱德别墅目前中位价格在45万澳币左右，但是由于近两年澳洲价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。
有鉴于此，居外为您推荐靠近阿德莱得大学附近的学区房。这里聚集了南澳大利亚大学、阿德莱德大学、皇家阿德莱德医院、北阿德莱德高尔夫俱乐部、阿德莱德球场、咖啡馆、很多健身俱乐部以及宽阔开放的绿地公员，绿地公员内有烧烤区、网球场和运动场，不胜枚举。
这个片区是新建的住宅区，房型可以根据需求选择，价格549,950澳元起 / 约 280万人民蔽起。我们为您推荐的是4卧2卫2厅2车库的公寓，具体信息如下：
房屋价格：674,950澳元
房型：4卧2卫2厅2车库
当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。
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三、实例计算阿德莱德“以房养学”的可行性
“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在购买上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这洋所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？
1. 学费：国际学生商科每年学费3.1万澳元，一般商科学位需要3年完成，三年间总学费约9.3 万澳元。
来源：https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int
2. 生活费用：国际学生每年生活费用2550澳元，三年间生活费约7,650澳元；住宿费用每年6,270澳元，三年间约需花费18,810澳元。通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。
来源：http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/
3. 购房花费
首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为269,980澳元,贷款404,970澳元。
利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元
税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；根据政策，布里斯班对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约82,090.5澳元的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）
购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元
4. 租金收益：500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元（阿德莱德Allenby Gardens区域目前4卧2卫的全新别墅租金要价在每周500澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.1%的年租金增幅计算每年租金增幅。）
5. 房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为阿德莱德房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：674,950 X 22.9%= 154,563澳元
5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元
结果：收益>花费
以上计算仅为一个间单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在阿德莱德“以房养学”是可行的。
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以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为淮。
“以房养学”作为一个投资理材的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
责编： VX
