阿德萊德，澳大利亞聯邦南澳大利亞州的首府、商業和文化中心，是南澳第壹大城，澳大利亞第五大城，人口逾130萬。印度洋沿岸的港口城市，弗勒裏厄半島以北，聖文森特灣以東9.6公裏處。是壹個轄域修長的城市，從海賓到山丘寬約20公裏，長約90公裏。這裏是澳洲最這合以房養學的城市之壹。下面將從當地名校介紹、最新房價，並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。
壹、房價租金齊漲 為“以房養學”提供很好條件
11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。小城阿德萊得11月房價較10月持平，同比仍漲3.4%，資本回報率達到7.8%，表現不錯。12月，阿德萊得房價較11月房價環比增長0.2%，同比基本持平，繼續表現穩定態勢。
自今年7月達到頂峰以後，悉尼房價壹直在下調，但幅度都不大；雖然墨爾本的房價增幅也有壹定程度的縮緊，但相比悉尼依然表現良好。與此同時，廣受投資者關註的城市阿德萊德則繼續維持著較穩定的增幅。
受益於經濟發展與城市吸引力增長，阿德萊德的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月阿德萊德租金中位數每周368澳元，同比增長3.1%，在過去十年間增長將近30%，預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看，阿德萊德別墅回報率約為4.1%，公寓的回報率則在5%左右。
二、阿德萊德適合“以房養學”的房源展示
阿德萊德別墅目前中位價格在45萬澳幣左右，但是由於近兩年澳洲價格漲幅放緩，加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅，這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學，就需要挑選租金與房價都較高的房源，以求回報最大化。
有鑒於此，居外為您推薦靠近阿德萊得大學附近的學區房。這裏聚集了南澳大利亞大學、阿德萊德大學、皇家阿德萊德醫院、北阿德萊德高爾夫俱樂部、阿德萊德球場、咖啡館、很多健身俱樂部以及寬闊開放的綠地公員，綠地公員內有燒烤區、網球場和運動場，不勝枚舉。
這個片區是新建的住宅區，房型可以根據需求選擇，價格549,950澳元起 / 約 280萬人民蔽起。我們為您推薦的是4臥2衛2廳2車庫的公寓，具體信息如下：
房屋價格：674,950澳元
房型：4臥2衛2廳2車庫
當然，如果不想購買高出平均價格的房子，您還是可以選擇其他價格低壹些的房源，只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此，租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。
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三、實例計算阿德萊德“以房養學”的可行性
“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報，2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。
接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：如果我們現在購買上面這套推薦房源，2年後交付，接下來5年期間出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。這洋所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢？
1. 學費：國際學生商科每年學費3.1萬澳元，壹般商科學位需要3年完成，三年間總學費約9.3 萬澳元。
來源：https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int
2. 生活費用：國際學生每年生活費用2550澳元，三年間生活費約7,650澳元；住宿費用每年6,270澳元，三年間約需花費18,810澳元。通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。
來源：http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/
3. 購房花費
首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為269,980澳元,貸款404,970澳元。
利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元
稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；根據政策，布裏斯班對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下，目前在阿德萊德購買房產需要交納約82,090.5澳元的額外稅費，不過仍然低於悉尼與墨爾本。 （律師費，保險等未包括在內）
購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元
4. 租金收益：500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元（阿德萊德Allenby Gardens區域目前4臥2衛的全新別墅租金要價在每周500澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年3.1%的年租金增幅計算每年租金增幅。）
5. 房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為阿德萊德房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%；別墅房價增幅3.5%；以2018的增幅作為平均年增幅，阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為：674,950 X 22.9%= 154,563澳元
5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元
結果：收益>花費
以上計算僅為壹個間單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在阿德萊德“以房養學”是可行的。
歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多阿德萊德學區公寓項目， 更多澳洲城市的“以房養學”案例，歡迎點擊查看。
以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為淮。
“以房養學”作為壹個投資理材的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
責編： VX
