回顾美国房产发展史的重要阶段 | 美国

美国房产是如何发展的?自1923年以来固有的市场经济,美国房地产市场出现3个明显的泡沫,特别是近期的次贷危机引发了全球危机。美国房地产市场周期性发展的根本因素,取决于人口,利率和信贷,税收等多重因素。

过去100年来,房价呈现轻微上涨态势,与宏观经济密切相关,呈现出明显的周期性特征。近一百年来,美国房地产行业保持了稳步上升的态势,符合宏观经济发展。耶鲁大学的经济学家罗伯特(Case-Shiller)的房价指数(Keith Schiller)显示,房价自1890年以来上涨了约一半,不包括通货膨胀的影响。
  
美国房地产周期受到人口,利率等因素的影响。虽然美国具有非常市场化的土地制度,以及更为完善的经济适用房和房地产税制度体系,但美国房地产市场无法摆脱周期的命运。在房地产市场周期性波动的背后,人口,利率和信贷,税收等政策起了非常重要的作用。
  
二次大战之前,美国房地产业周期为18年。 1836-1925年,美国房地产行业每18年(或近18年)经历了危机,土地和房价变动最明显的趋势。
  
第二次世界大战的爆发使住房需求下降,房地产周期不计划。随着第二次世界大战的爆发,美国由于男女人口因延迟结婚和家庭服务而形成,住房需求在1943年(长达18年)大幅下降,房地产业危机还没有爆发。土地和房地产价格在美国继续上涨,土地和房价在1973年达到顶峰,这得益于战后对房屋需求的增长。
  
20世纪70年代以后,美国房地产短期波动幅度明显较小。二十世纪70 – 80年代,美国房地产行业在-1979年和1973年至1989年分别经历了两个短期波动。
  
20世纪90年代,美国房地产市场进入新一轮(1989-2007)。美国进入90年代以来,美国房地产业健康发展尤其是9·11事件和网络泡沫泡沫破灭,美联储利率下调,利率在四十年来创下新低。美联储逐渐降低基准利率宽松货币政策,房地产信贷机构继续放宽住房贷款条件,美国房地产市场快速扩张,导致2007年次贷危机爆发,此期间持续了18年。
 
 
责任编辑:Shelly Du