美国房产是如何发展的?自1923年以来固有的市场经济,美国房地产市场出现3个明显的泡沫,特别是近期的次贷危机引发了全球危机。美国房地产市场周期性发展的根本因素,取决于人口,利率和信贷,税收等多重因素。
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美国房地产发展史_美国房产是如何发展的
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫 | 美国
美国房产是如何发展的?今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价,都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃,再往前看历史,日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃,中国香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。所有这些房地产泡沫的崩溃,而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前,美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。在之前美国曾经出现过地价的上涨,但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来,随着汽车工业的发展,随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨,才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展,要说到福特推出的T型车,T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉,然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。买到汽车之后就觉得非常兴奋,就开始开着汽车到处跑。很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方,到了佛罗里达,就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。到了那里之后,发现这里真是一个好地方。所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
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这里头最有名的人物就是庞兹,学过金融的人都知道一个术语,庞兹骗局,那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。就是找来一批人,对他们许诺,说给我钱吧,我会给你非常丰厚的回报,我能保证你半年翻倍,能够保证给你50%,100%的回报率。大家将信将疑地把钱给了,还真能够最后得到一些收益。但是这些收益从何而来呢,那其实是从你新骗的一群人那里得来的。然后把后面投资者的钱给第一批投资者。
但是最后的结果就像金字塔一样,这个骗局必须越修越大,这个金字塔的塔基必须越来越大。像滚雪球一样,到最后资金链条一定会断裂,然后骗局会被大家发现。庞兹干这个干得非常在行。他的第一个骗局做的一个叫邮政券,就是当时在金本位制的时候,世界各国有一个万国邮政联盟,当时推出了一个推销的活动,就是大家可以去购买邮政券,拿邮政券可以在别的国家换邮票。当时签订这个协议的时候,各个国家都是实行的国际金本位制,汇率是固定的。
但是后来在第一次世界大战爆发之后,汇率变得浮动,所以有了套利的机会。庞兹就想拿这个来骗钱,以这个为由头来骗大家的钱。后来被发现了,关进了监狱,但是从监狱里面出来之后,他又找到了一个新的投资的机会。到哪里去呢,到佛罗里达州,在佛罗里达州他建了自己的房地产公司。然后把当地的一块土地分成很多的小份,然后卖给投资者。他许诺说只要你每投入10美元,在60天之内就可以获得30美元的回报。每当你听到别人给你许诺这么高的投资回报的时候,就要想一想,这里头是不是有庞兹骗局了。
来到佛罗里达州的除了职业骗子庞兹之外,还有各行各业的企业家。这里头并非巧合的是很多汽车商人也变成了房地产商。
在前面讲到,正是由于很多驾车的游客来到了佛罗里达州,佛罗里达的房价和地价才开始上涨。很多房地产商人同时也是汽车的狂热爱好者。因为他们能够最早发现其中的商机。比如说有一个专门做汽车配件的商人叫卡尔费雪,他早年做汽车配件赚了很多的钱,30多岁的时候就已经钱多得不得了,想要退休。但是觉得这么早退休好像有点太早了,所以他找到了一个新的业务增长点,就是到佛罗里达州来做房地产商。
还有当地的一些房地产商,比如说在当地原来有一个牧师叫乔治梅里克,同时他也是一个种植园园主,后来改行了,当了房地产商。和中国的房地产商也有点像,他有一个爱好就是写诗,自己出了一本诗集。他的主要才华其实不是写诗,他的主要才华是推销他的房地产项目。他的手笔很大,想了很多招,比如他会做广告,然后在空中会看到有很多大的热气球上面都是他的广告,他会组织旅游大巴从新英格兰地区一批一批带购房的游客一边玩,一边参观他的售楼处,还请出来大腕来为自己站台。
其中最大的大腕就是赫赫有名的布莱恩。熟悉美国历史的读者可能会知道,布莱恩当年曾经作为白银运动的代表,差一点当上美国总统。以微弱的少数败给了他的竞争对手。但是他是美国政治历史上非常有名的一个政治家。在竞选失败之后,梅里克就把布莱恩请到了佛罗里达州,因为布莱恩的太太得关节炎,所以到南方她会感觉更好。布莱恩原来演讲的内容是抨击金本位制,现在他演讲的内容是赞美佛罗里达州的黄金海岸。由于这些房地产商,最后推动了在20世纪20年代的时候,佛罗里达州出现了一场轰轰烈烈的房地产造房的运动。
其实房地产泡沫的出现都有一些共同原因:
如果回过头去看这段历史,大家会发现,其实房地产泡沫的出现都有一些共同的原因。
第一个原因就是由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化。这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢,那就要聊聊在当时出现的一种新型的房地产,那就是商业地产。因为原来很多公司他最多盖一个办公室,盖一个楼,有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高,发现自己用不了这么多的房间,剩下的房间可以拿来出租,给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源,原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州,在纽约,芝加哥这些大城市,也出现了房价的上涨。
第二个原因,历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候,美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲,流动性很多。流动性很多之后,这些钱会流到哪里,自然会流到能够获利最高的地方,在当时就是房地产的投资。
那么第三个,当时出现了各种各样的所谓的金融创新。因为美国当时的金融监管是比较松的。对州一级的银行,当时美联储刚刚成立,对于加入美联储的一些银行监管比较严,当时有一个规定,不许跨州来建银行,但是各个州之间的银行可以通过像连锁店一样的方式互相配合,所以这样可以绕过监管。
尤其是当时出现了一些新型的金融机构,就是专门做房地产贷款。因为它比较小,而且专做房地产贷款。而且很多并不吸收存款,是作为吸收股本的方式,监管者认为这些金融机构可能不会有那么多的风险,放松了对他们的警惕。而恰恰是这些监管薄弱的环节,最后推出来越来越多的投机性的金融工具,最后使得房地产泡沫很难收拾。
房地产泡沫崩溃,很难用一个单独原因解释
如果我们再看这段历史,这段房地产泡沫最后是如何破灭的。我们还可以从历史上得到一个教训,就是房地产泡沫的崩溃,你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候,你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高,但在房价下跌的时候,只要有一个原因,哪怕只要有一个谣言,都可能使得房地产泡沫出现崩溃。
在当时的时候,有一些偶然性的原因,一个原因就是在1926年2月到5月份的时候,美国的股市出现了下跌,股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候,冬天非常冷,原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖,可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现,这里的冬天比想像中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。
同时在当时又出现了一场非常大的飓风,这场飓风袭击了迈阿密,所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和谣言。尤其是周边的一些州,因为他们很妒忌,佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了,所以这些州,不仅是这些州的公民,甚至这些州有一些政府官员也加入了制造谣言的队伍。
比如他们讲说,在佛罗里达州有很多不安全,晚上睡觉的时候会有大蜥蜴钻到你的房间里咬你一口。而且他们还推出了很多州的金融监管。我们后来会在美国金融历史上听到的《蓝天法》,这个《蓝天法》主要是为了禁止证券的投机。还有一些比如佛罗里达州肉不好吃,犯罪的活动,社会治安不好。由于种种的谣言,突然之间,在2007年的时候,美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。
但是回过来说,这一次的美国房地产泡沫崩溃主要是局部性的,并没有扩展到美国全国。但是它是一个征兆,从这个泡沫的崩溃已经能够看到,美国经济在20年代看起来蒸蒸日上,但实际上暗含许多险滩。
作者:何帆,北京大学汇丰商学院经济学教授
来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn)
责任编辑:Shelly Du
美国房地产估价发展历程与关键人物 | 美国
美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于1902年,回顾百年历史,美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次大的进步,而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我们回顾一下他们的伟大贡献,同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之路。(美国房地产发展史)
我们将房地产估价业的发展分为四个时期:“三方法”时期、理论完善时期、新方法和技术发展时期、个人电脑/网络/实时数据时期。下面将分阶段论述之。
一、“三方法”时期——房地产估价作为学术领域的开始(20世纪初至20世纪40年代)
“三方法”指的是市场比较法、收益法和成本法,这三种基本的估价方法在这个时期开始发展,最初的房地产学术教育也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。
理查德.赫德(Richard Hurd)
理查德.赫德(1865-1941)在1903年写作了《城市土地价值原理》(Principles of City Land Values)一书,该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这本书中引入了两种形式的价值概念:内在价值(intrinsic value)和交换价值(exchange value)。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值;交换价值是指市场交易的平均价值。因此,赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的“公平市场价值”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异,这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的,交换价值在长期是围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”(Highest utilization)的第一人,这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”(Highest and best use)。
欧内斯特.费希尔(Ernest Fisher)
欧内斯特.费希尔(1893-)是20世纪20年代房地产领域出现的著名学者。1924年他出版了《房地产实务原理》(Principles of Real Estate Practice)一书,后来该书成为了房地产专业的教材,当时房地产专业教育才刚刚起步。20世纪30年代初,费希尔是密歇根大学商业管理学院的房地产教授。1932年他协助巴布科克写作了《房地产估价》(The Valuation of Real Estate)一书,而另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫(Richard Ratcliff)就是费希尔在密歇根大学的博士生。
弗雷德里克.巴布科克(Frederick Babcock)
弗雷德里克。巴布科克(1897—1983)是美国第一本房地产估价专业著作的作者,1924年他出版了《房地产估价》(The Appraisal of Real Estate)一书,在书中巴布科克列举了估价的八种方法(第二版改为七种),并指出必须根据物业的不同类型选择合适的方法。例如,对于商业物业和住宅物业就应该运用不同的估价方法。巴布科克的第二本书更加有名,这就是1932年版的《房地产估价》(The Valuation of Real Estate)。这本书第一次试图将房地产评估的各种方法和技术统一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前准确界定评估目的的重要性,他是认识到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同时,他指出评估目的还会影响评估的结果。这样,价值就不再是唯一的一个值,而是依赖于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押就是不同的评估目的,可能导致不同的评估值。
在《房地产估价》(The Valuation of Real Estate)一书中,巴布科克将评估的目的划分为两大类,一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估,例如销售、购买和投资等;另一类是为某种行为求取一个价格基数,例如物业税评估、政府收购、灾害赔偿等。
他同时区分了价值和市场价格这两个概念,认为价值是理论上的,而价格是实践中的。市场价格是基于销售的真实价格,而价值必须加以界定。巴布科克列举了估价的七种方法,将它们归为三类:市场比较法有一种;收益法有四种;成本法有两种。他认为收益法是最好的一种方法,只要有可能就应该使用这种方法。他同时提出采用分割的资本化率,将收入流划分为两部分(土地部分和建筑物部分),对于不同的部分采用不同的资本化率分别计算其价值。
其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布科克的弟子。
霍默.霍伊特(Homer Hoyt)和阿瑟.韦默(Arthur Weimer)
霍默.霍伊特(1895—1984)在1918年和1933年分别获得芝加哥大学的法学博士和经济学博士学位。阿瑟.韦默(1909-1987)1934年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》(Principles of Urban Real Estate与韦默合作)。在书中,两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法,因为该方法“基于对未来收益的预测,利用合适的资本化率将这些预测反映到当前价值中”。他们认为位置、市场、法律、政府以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素,而区位和市场因素是最重要的。
二、理论完善时期(20世纪50年代至20世纪60年代上半期)
在这个时期,房地产估价理论被众多学者分析和讨论,从而不断得到扩展和完善。
利昂.埃尔伍德(Leon Ellwood)
利昂.埃尔伍德(1896-1974)从未获得过博士学位,但他却是房地产实务界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和金融中的Ellwood表格》(Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing),引入了债务——权益分析技术,其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时间,并为二者确定合适的资本化率。
理查德.拉特克利夫(Richard Ratcliff)
理查德.拉特克利夫(1906-)是创立现代房地产估价标准和技术的最重要人物之一。他是传统房地产估价框架(由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立)的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家,他的著作包括《城市土地经济学》(Urban Land Economics,1949)、《现代房地产估价》(Modem Real Estate Valuation:Theory and Application,1965)和《房地产决策评估》(Valuation for Real Estate Decisions,1972)。
拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不能被分割”(Net Income Can‘t be Split)中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提出了异议。他认为由于资本化率反映了整个投资的风险水平,而整个投资包括了土地和建筑物,因此现金流应该用一个统一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引入了一个新的市场价值概念,称为“最可能出售价值”(most probable selling price)。这个概念包含两个含义:第一,在估价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测;第二,这个预测是最可能实现的价值,但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是找到一个最可能售价的过程。
三、新方法和技术发展时期(20世纪60年代后半期至20世纪80年代初)
在这个时期里,房地产估价的三种方法继续得到改进和提高,同时一些新的方法(特别是DCF(现金流折现)方法)开始应用于房地产估价。
保罗.温特(Paul Wendt)
保罗.温特(1908-2000)是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt最著名的著作有《房地产估价:理论和时间的评论分析》(Real Estate Appraisal:A Critical Analysis of Theory and Practice)和与艾伦?瑟夫(Alan Cerf)合写的《房地产估价:回顾与展望》(Real Estate Appraisal:Review and Outlook)。他在这些著作中力推DCF方法,认为传统的收益法往往都基于不现实的假设。
詹姆斯.阿诺德.格雷斯卡普(James Arnold Graaskamp)
格雷斯卡普(1933-1988)的研究非常偏重应用领域,他认为真正有价值的东西往往都是“简单的真理”,不喜欢将注意力都集中在细节上。Graaskamp的主要工作是使房地产分析系统化和结构化。人们普遍认为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论,但他在完善DCF方法方面做了大量的工作,他认为DCF方法是一种更好的估价方法,因为它能够把影响物业价值的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普认为“最高最佳使用”是一个不现实的用语,往往需要很多的假设条件,用很多的时间去分析,这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾向于使用更加现实和容易达到的“最可能使用”(most probable use)一词。
彼得.科尔威尔(Peter Colwell
彼得.科尔威尔(1943-)是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任,他对房地产估价做出的贡献主要是总结和完善了收益法估价体系。他详细总结了当前所有的收益法估价方法,包括DCF方法,并比较了它们之间在假设上的差别,以及应如何在应用时保持一致。这些研究成果都汇集在他的一篇著名论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》(A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal)中。到目前为止,科尔威尔的对于收益法理论的贡献还没有人能够超越。
四、个人电脑/网络/实时数据时期(20世纪80年代初至目前)
在这个时期,房地产估价理论的创新已不多见,而主要是估价方法和技术方面的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用。
Hedonic估价模型(多元回归方法)
Hedonic估价模型的应用是这个时期估价方法的一大发展。该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程,房屋的属性包括面积,卧室个数、房龄、区位、环境等等。之所以称为“多元回归方法”,是因为方程的因变量是房屋价值,自变量是多个属性变量。现在用Hedonic模型进行估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。其基本思路可以用这个方程表示:
其基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据,代入上面的方程进行回归,估计系数a、b1、b2、……bn.其中属性值可以是实际值(例如面积),也可以是实际值的对数值。求取到系数之后,就可将目标物业的属性值代入,得到目标物业的价格估计值。目前很多评估机构多采用地理信息系统(GIS)来收集目标物业周围可比物业的这些数据,这种实时数据能够在很大程度上提高评估的准确性。
很多抵押贷款机构,例如Freddie Mac,都很喜欢应用这种评估方法,因为Hedonic估价方法的结果是无偏的。另外,Hedonic估价方法主要应用在住宅物业,而商业物业的评估往往还依赖于收益法,其中DCF方法应用得更为普遍了。
从上面对美国房地产估价理论和方法发展历程的回顾我们可以看到,这些发展都不是孤立的,后人的工作往往是建立在前人的贡献之上,而且学者之间的相互合作非常重要。目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国等西方国家,我国的房地产估价行业起步较晚,目前还停留在引进西方理论与技术的阶段。相信随着我国房地产估价业的进步和房地产专业教育的不断深入,我国的房地产估价专业人士也能够为估价理论的发展做出一些贡献。
来源:互联网综合整理
责任编辑:Shelly Du