这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫 | 美国

这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫 | 美国

美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的?

美国房产是如何发展的?今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。

国人现在都非常关注房价,都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃,再往前看历史,日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃,中国香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。所有这些房地产泡沫的崩溃,而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。

在这场泡沫出现之前,美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。在之前美国曾经出现过地价的上涨,但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来,随着汽车工业的发展,随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨,才有了真正现代意义上的房地产泡沫。

汽车行业的发展,要说到福特推出的T型车,T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉,然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。买到汽车之后就觉得非常兴奋,就开始开着汽车到处跑。很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方,到了佛罗里达,就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。到了那里之后,发现这里真是一个好地方。所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。

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庞兹

这里头最有名的人物就是庞兹,学过金融的人都知道一个术语,庞兹骗局,那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。

庞兹骗局也叫金字塔骗局。就是找来一批人,对他们许诺,说给我钱吧,我会给你非常丰厚的回报,我能保证你半年翻倍,能够保证给你50%,100%的回报率。大家将信将疑地把钱给了,还真能够最后得到一些收益。但是这些收益从何而来呢,那其实是从你新骗的一群人那里得来的。然后把后面投资者的钱给第一批投资者。

但是最后的结果就像金字塔一样,这个骗局必须越修越大,这个金字塔的塔基必须越来越大。像滚雪球一样,到最后资金链条一定会断裂,然后骗局会被大家发现。庞兹干这个干得非常在行。他的第一个骗局做的一个叫邮政券,就是当时在金本位制的时候,世界各国有一个万国邮政联盟,当时推出了一个推销的活动,就是大家可以去购买邮政券,拿邮政券可以在别的国家换邮票。当时签订这个协议的时候,各个国家都是实行的国际金本位制,汇率是固定的。

但是后来在第一次世界大战爆发之后,汇率变得浮动,所以有了套利的机会。庞兹就想拿这个来骗钱,以这个为由头来骗大家的钱。后来被发现了,关进了监狱,但是从监狱里面出来之后,他又找到了一个新的投资的机会。到哪里去呢,到佛罗里达州,在佛罗里达州他建了自己的房地产公司。然后把当地的一块土地分成很多的小份,然后卖给投资者。他许诺说只要你每投入10美元,在60天之内就可以获得30美元的回报。每当你听到别人给你许诺这么高的投资回报的时候,就要想一想,这里头是不是有庞兹骗局了。

来到佛罗里达州的除了职业骗子庞兹之外,还有各行各业的企业家。这里头并非巧合的是很多汽车商人也变成了房地产商。

在前面讲到,正是由于很多驾车的游客来到了佛罗里达州,佛罗里达的房价和地价才开始上涨。很多房地产商人同时也是汽车的狂热爱好者。因为他们能够最早发现其中的商机。比如说有一个专门做汽车配件的商人叫卡尔费雪,他早年做汽车配件赚了很多的钱,30多岁的时候就已经钱多得不得了,想要退休。但是觉得这么早退休好像有点太早了,所以他找到了一个新的业务增长点,就是到佛罗里达州来做房地产商。

还有当地的一些房地产商,比如说在当地原来有一个牧师叫乔治梅里克,同时他也是一个种植园园主,后来改行了,当了房地产商。和中国的房地产商也有点像,他有一个爱好就是写诗,自己出了一本诗集。他的主要才华其实不是写诗,他的主要才华是推销他的房地产项目。他的手笔很大,想了很多招,比如他会做广告,然后在空中会看到有很多大的热气球上面都是他的广告,他会组织旅游大巴从新英格兰地区一批一批带购房的游客一边玩,一边参观他的售楼处,还请出来大腕来为自己站台。

其中最大的大腕就是赫赫有名的布莱恩。熟悉美国历史的读者可能会知道,布莱恩当年曾经作为白银运动的代表,差一点当上美国总统。以微弱的少数败给了他的竞争对手。但是他是美国政治历史上非常有名的一个政治家。在竞选失败之后,梅里克就把布莱恩请到了佛罗里达州,因为布莱恩的太太得关节炎,所以到南方她会感觉更好。布莱恩原来演讲的内容是抨击金本位制,现在他演讲的内容是赞美佛罗里达州的黄金海岸。由于这些房地产商,最后推动了在20世纪20年代的时候,佛罗里达州出现了一场轰轰烈烈的房地产造房的运动。

其实房地产泡沫的出现都有一些共同原因:

如果回过头去看这段历史,大家会发现,其实房地产泡沫的出现都有一些共同的原因。

第一个原因就是由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢,那就要聊聊在当时出现的一种新型的房地产,那就是商业地产。因为原来很多公司他最多盖一个办公室,盖一个楼,有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高,发现自己用不了这么多的房间,剩下的房间可以拿来出租,给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源,原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州,在纽约,芝加哥这些大城市,也出现了房价的上涨。

第二个原因,历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候,美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲,流动性很多。流动性很多之后,这些钱会流到哪里,自然会流到能够获利最高的地方,在当时就是房地产的投资。

那么第三个,当时出现了各种各样的所谓的金融创新。因为美国当时的金融监管是比较松的。对州一级的银行,当时美联储刚刚成立,对于加入美联储的一些银行监管比较严,当时有一个规定,不许跨州来建银行,但是各个州之间的银行可以通过像连锁店一样的方式互相配合,所以这样可以绕过监管。

尤其是当时出现了一些新型的金融机构,就是专门做房地产贷款。因为它比较小,而且专做房地产贷款。而且很多并不吸收存款,是作为吸收股本的方式,监管者认为这些金融机构可能不会有那么多的风险,放松了对他们的警惕。而恰恰是这些监管薄弱的环节,最后推出来越来越多的投机性的金融工具,最后使得房地产泡沫很难收拾。

房地产泡沫崩溃,很难用一个单独原因解释

如果我们再看这段历史,这段房地产泡沫最后是如何破灭的。我们还可以从历史上得到一个教训,就是房地产泡沫的崩溃,你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候,你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高,但在房价下跌的时候,只要有一个原因,哪怕只要有一个谣言,都可能使得房地产泡沫出现崩溃。

在当时的时候,有一些偶然性的原因,一个原因就是在1926年2月到5月份的时候,美国的股市出现了下跌,股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候,冬天非常冷,原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖,可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现,这里的冬天比想像中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。

同时在当时又出现了一场非常大的飓风,这场飓风袭击了迈阿密,所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和谣言。尤其是周边的一些州,因为他们很妒忌,佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了,所以这些州,不仅是这些州的公民,甚至这些州有一些政府官员也加入了制造谣言的队伍。

比如他们讲说,在佛罗里达州有很多不安全,晚上睡觉的时候会有大蜥蜴钻到你的房间里咬你一口。而且他们还推出了很多州的金融监管。我们后来会在美国金融历史上听到的《蓝天法》,这个《蓝天法》主要是为了禁止证券的投机。还有一些比如佛罗里达州肉不好吃,犯罪的活动,社会治安不好。由于种种的谣言,突然之间,在2007年的时候,美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。

但是回过来说,这一次的美国房地产泡沫崩溃主要是局部性的,并没有扩展到美国全国。但是它是一个征兆,从这个泡沫的崩溃已经能够看到,美国经济在20年代看起来蒸蒸日上,但实际上暗含许多险滩。

作者:何帆,北京大学汇丰商学院经济学教授

来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn)

责任编辑:Shelly Du