美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，中国香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。到了那里之后，发现这里真是一个好地方。所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。然后把后面投资者的钱给第一批投资者。
但是最后的结果就像金字塔一样，这个骗局必须越修越大，这个金字塔的塔基必须越来越大。像滚雪球一样，到最后资金链条一定会断裂，然后骗局会被大家发现。庞兹干这个干得非常在行。他的第一个骗局做的一个叫邮政券，就是当时在金本位制的时候，世界各国有一个万国邮政联盟，当时推出了一个推销的活动，就是大家可以去购买邮政券，拿邮政券可以在别的国家换邮票。当时签订这个协议的时候，各个国家都是实行的国际金本位制，汇率是固定的。
但是后来在第一次世界大战爆发之后，汇率变得浮动，所以有了套利的机会。庞兹就想拿这个来骗钱，以这个为由头来骗大家的钱。后来被发现了，关进了监狱，但是从监狱里面出来之后，他又找到了一个新的投资的机会。到哪里去呢，到佛罗里达州，在佛罗里达州他建了自己的房地产公司。然后把当地的一块土地分成很多的小份，然后卖给投资者。他许诺说只要你每投入10美元，在60天之内就可以获得30美元的回报。每当你听到别人给你许诺这么高的投资回报的时候，就要想一想，这里头是不是有庞兹骗局了。
来到佛罗里达州的除了职业骗子庞兹之外，还有各行各业的企业家。这里头并非巧合的是很多汽车商人也变成了房地产商。
在前面讲到，正是由于很多驾车的游客来到了佛罗里达州，佛罗里达的房价和地价才开始上涨。很多房地产商人同时也是汽车的狂热爱好者。因为他们能够最早发现其中的商机。比如说有一个专门做汽车配件的商人叫卡尔费雪，他早年做汽车配件赚了很多的钱，30多岁的时候就已经钱多得不得了，想要退休。但是觉得这么早退休好像有点太早了，所以他找到了一个新的业务增长点，就是到佛罗里达州来做房地产商。
还有当地的一些房地产商，比如说在当地原来有一个牧师叫乔治梅里克，同时他也是一个种植园园主，后来改行了，当了房地产商。和中国的房地产商也有点像，他有一个爱好就是写诗，自己出了一本诗集。他的主要才华其实不是写诗，他的主要才华是推销他的房地产项目。他的手笔很大，想了很多招，比如他会做广告，然后在空中会看到有很多大的热气球上面都是他的广告，他会组织旅游大巴从新英格兰地区一批一批带购房的游客一边玩，一边参观他的售楼处，还请出来大腕来为自己站台。
其中最大的大腕就是赫赫有名的布莱恩。熟悉美国历史的读者可能会知道，布莱恩当年曾经作为白银运动的代表，差一点当上美国总统。以微弱的少数败给了他的竞争对手。但是他是美国政治历史上非常有名的一个政治家。在竞选失败之后，梅里克就把布莱恩请到了佛罗里达州，因为布莱恩的太太得关节炎，所以到南方她会感觉更好。布莱恩原来演讲的内容是抨击金本位制，现在他演讲的内容是赞美佛罗里达州的黄金海岸。由于这些房地产商，最后推动了在20世纪20年代的时候，佛罗里达州出现了一场轰轰烈烈的房地产造房的运动。
其实房地产泡沫的出现都有一些共同原因：
如果回过头去看这段历史，大家会发现，其实房地产泡沫的出现都有一些共同的原因。
第一个原因就是由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化。这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢，那就要聊聊在当时出现的一种新型的房地产，那就是商业地产。因为原来很多公司他最多盖一个办公室，盖一个楼，有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高，发现自己用不了这么多的房间，剩下的房间可以拿来出租，给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源，原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州，在纽约，芝加哥这些大城市，也出现了房价的上涨。
第二个原因，历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候，美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲，流动性很多。流动性很多之后，这些钱会流到哪里，自然会流到能够获利最高的地方，在当时就是房地产的投资。
那么第三个，当时出现了各种各样的所谓的金融创新。因为美国当时的金融监管是比较松的。对州一级的银行，当时美联储刚刚成立，对于加入美联储的一些银行监管比较严，当时有一个规定，不许跨州来建银行，但是各个州之间的银行可以通过像连锁店一样的方式互相配合，所以这样可以绕过监管。
尤其是当时出现了一些新型的金融机构，就是专门做房地产贷款。因为它比较小，而且专做房地产贷款。而且很多并不吸收存款，是作为吸收股本的方式，监管者认为这些金融机构可能不会有那么多的风险，放松了对他们的警惕。而恰恰是这些监管薄弱的环节，最后推出来越来越多的投机性的金融工具，最后使得房地产泡沫很难收拾。
房地产泡沫崩溃，很难用一个单独原因解释
如果我们再看这段历史，这段房地产泡沫最后是如何破灭的。我们还可以从历史上得到一个教训，就是房地产泡沫的崩溃，你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候，你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高，但在房价下跌的时候，只要有一个原因，哪怕只要有一个谣言，都可能使得房地产泡沫出现崩溃。
在当时的时候，有一些偶然性的原因，一个原因就是在1926年2月到5月份的时候，美国的股市出现了下跌，股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候，冬天非常冷，原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖，可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现，这里的冬天比想像中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。
同时在当时又出现了一场非常大的飓风，这场飓风袭击了迈阿密，所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和谣言。尤其是周边的一些州，因为他们很妒忌，佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了，所以这些州，不仅是这些州的公民，甚至这些州有一些政府官员也加入了制造谣言的队伍。
比如他们讲说，在佛罗里达州有很多不安全，晚上睡觉的时候会有大蜥蜴钻到你的房间里咬你一口。而且他们还推出了很多州的金融监管。我们后来会在美国金融历史上听到的《蓝天法》，这个《蓝天法》主要是为了禁止证券的投机。还有一些比如佛罗里达州肉不好吃，犯罪的活动，社会治安不好。由于种种的谣言，突然之间，在2007年的时候，美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。
但是回过来说，这一次的美国房地产泡沫崩溃主要是局部性的，并没有扩展到美国全国。但是它是一个征兆，从这个泡沫的崩溃已经能够看到，美国经济在20年代看起来蒸蒸日上，但实际上暗含许多险滩。
作者：何帆，北京大学汇丰商学院经济学教授
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
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