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解決美國房市供給短缺問題，德州主要城市排名居冠

2015年12月中富比士(Forbes) 公佈一份美國房市供給短缺的分析報告指出，自1950年迄今，美國人口增長速度明顯減緩，但新屋成長速度益趨緩慢。雖然在2008年房市泡沫後，這個現象並不足為奇，但卻延續到2011至2015年，這段期間的房屋興建數量下滑約25%，已使得當前的美國房市陷入二次大戰結束以來最嚴重的供給短缺。

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根據富比士的研究報導，2011至2014年間，全美主要53個大都會城市之獨戶(single-family)與公寓式(multifamily)住宅的新屋建照核發件數，累計排名最多者為德州Houston市(18萬9,634件)，其次為德州Dallas-Ft. Worth區(14萬8,329件)與紐約都會區(14萬41件)，分別位居第2與第3位。若以2010年為比較基準，2011至2014年間，新屋建照核發件數成長最多者為德州Austin市(11.5%)，其次為北卡蘿萊納州Raleigh市(10.6%)，再其次為德州Houston市 (9.7%)。雖然紐約都會區的建照核發件數名列第三，但成長率僅2.0%，對解決住屋供給短缺問題助益相當有限。至於建照核發件數最少的地區多半為老舊且人口低成長的工業都市，如Detroit、Cleveland、Milwaukee與Chicago。

在富比士的研究報導中亦指出，美國東北與西岸地區目前雖採取以興建高樓的方式來化解房屋供給不足的問題，惟因高樓層房屋的興造成本高，以5層樓的公寓為例，每平方公尺的建成本將近平房的3倍，而在加州舊金山灣區的高樓公寓，每戶建造成本更高達平房的7.5倍，使得房市需求者無力負擔購置高密度的建物，因此房屋供給不足的問題仍無法有效解決。這種房價相對所得比值高的現象，在New York都會區、加州San Diego, Los Angeles,San Jose 與San Francisco等城市，以及麻薩諸塞州Boston市尤為明顯。

綜上，展望未來美國房市表現，仍以當前房價合理且經濟前景佳的都會區域較為樂觀，特別是那些獨戶與公寓式住宅新屋核發建照件數較多的都市，不僅奠定下一個世代的發展基礎，提供民眾充足、多元且有能力負擔的住宅，以及從不同族群的專業人士與工作機會中獲得發展的新契機。

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（互聯網資訊綜合整理）

能源業消退德克薩斯州房產市場仍快速增長

儘管能源業的榮景消退，但到目前為止並沒有讓德克薩斯州（簡稱德州)的火熱的房屋市場停下快速增長的步伐。

德克薩斯州房產市場仍快速增長

全美房地產經紀協會的首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，德州房價正以全美平均水平的大約兩倍的速度增長。他說：「我認為德州(經濟)是多元化的，足以承受油價的下跌。」

去年油價的下跌只是導致德州的就業增長放緩，以及部分城市出現裁員，但德州的房屋市場依然穩固。

達拉斯地區今年的房屋銷售和2014年相比增長了4%，無論是房屋銷售還是房價均達到創紀錄新高。在能源衰退影響較嚴重的休斯頓，房屋銷售也能基本持平。所有德州大城市的房價均在上升。

全美範圍內，今年的房價比去年上升了5%，而達拉斯地區的房價升幅相當於全美平均升幅的接近兩倍。

勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示他並不擔心德州，因為相對於沿海地區來說，德州的房價仍然是可負擔的。德州房市是在很長一段時間以來首次看到雙位數字的增長。他並不認為有任何的房價泡沫，只是購房者陸續湧回市場推高房價。房價可能在今年再創新高。

全美的房價現在已經可以趕上2006年經濟衰退之前的水平了。不過全美範圍的房屋銷售仍然比2006年時候低約25%。

房地產經紀協會預測，今年全美範圍的二手房銷售將比去年增長5%，達到530萬棟，然而這仍然遠低於2007年的接近700萬棟的水平。

此外，房屋建造商要恢復到十年前經濟崩潰之前的建造水平，仍然有很長一段路要走。在北德州，新房屋建造數量仍然比2006年的水平低40%。而在全美範圍，去年單戶房屋的新開工數字則仍只有正常水平的大約一半左右。建房用地緊張和勞工短缺持續拖慢房屋建造商的步伐。並且由於支付土地和勞工的費用上漲，建造商的利潤收窄，以至他們很難賺到太多錢，尤其是針對首次購房者的建造商。

現在房屋建造商主要針對高端房屋市場，而不是以往首次購房者和中等收入購房者。據全美房屋建造商協會的首席經濟學家大衛·克羅(David Crowe)透露，現在價格在20萬美元以下的房屋銷售數字和價格40萬美元以上的銷售數字剛好反轉過來了。

房屋建造商協會預測，2015年的新房開工數字將增長12%。

房屋貸款的費用到目前為止仍然非常低，不影響房屋銷售。經濟學家表示，按照目前的貸款利率水平，房屋銷售本應該非常蓬勃，但事實上並沒有太蓬勃，目前房屋銷售仍然低於2000、2001和2002年的水平。

除了新房屋供應短缺外，一些房主在他們的房屋上背負的債務仍然太多，以至他們無法把房屋賣掉。而大批年輕的美國人也因為學生貸款的債務太高而買不起房，只能進入租賃市場。

在達拉斯、亞特蘭大和休斯頓等房屋市場，房屋出租自經濟衰退以來已經增長了50%至60%。全美大約有300萬棟房屋被投資者買下，從房主自住房轉為租賃房，這相當於增長了三分之一。

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購買德州房産如何降低房産稅？

美國是個稅收制度相對比較完備的國家，紛繁複雜的稅收支撑起龐大的公共財政支出，房産稅即是其中重要的一項。美國房産稅在評估中力求反映市場價值，在徵收過程中强調靈活原則，這在一定程度上對房地産投機行爲起到遏制作用。

德州是一個整體低稅收的州

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房産稅率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率，因此直接比較房産稅率嚴格來說沒有意義。根據明尼蘇達州納稅者協會對全美調查，美國城市平均房産稅爲1.4%；郊區地區爲1.3%。在美國城市中，底特律最高約爲3.25%。新澤西、紐約是美國房産稅最高的兩個州。

在德州，虽不徵收聯邦政府或州政府的房産稅，但是，根據房屋所處地點不同，有包括縣、市、學區等徵稅部門徵收的房産稅。一般來說，先由政府評估房産價值，稅金根據其價值而定。不同城市，甚至同一城市不同區域的房産稅率不盡相同，通常在2%到3%。

據研究，房産稅每增加1%，房價就會降低20%以上。德州相對于其他州較高的房産稅是其低房價的一個重要因素，也使其成爲2007年次貸危機中全美受影響最小的州。

“沒有州稅” 德州房産一大優勢

雖然德州的平均房産稅率接近2%，但憑藉著“沒有州稅”這一優勢，這裏依舊是美國近幾年人口遷入最多的州，吸引了大量的大公司和新移民來到這裏定居。幷且，根據2010年的美國人口普查數據顯示，德州所交納的各類稅金總額在美國50個州中排名第45位。總的來說，德州是一個整體低稅的州。

德州房産稅也是由當地政府所規定的房産稅率乘以該物業的評估價值從而計算得到的。因爲每個房主交納的房産稅都不一樣。如果納稅人對稅有异議，那麽唯一的原因只能來自于房産納稅價格評估上。各地政府均設有專人處理房主的爭議以便調整房産納稅估價。當然，納稅人有异議時，必須有根據，不能憑主觀感覺。异議價與房産納稅價也須有一定差距才會被受理。顯然，房主需要就此交納一筆費用。

房産價值評估收到30天內提异議

那麽，如果想要降低房産稅，過程是何如的呢？

首先，通常地方政府在每年初發出房地産價值評估(Notice of Appraised Value)通知，就休斯頓而言，Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各個地方政府發出評估通知的時間有先後，通常都在4月底、5月初這段時間內。這份房地産價值評估通知上會有三個數目字：

市場價值( Market Value)
政府估算價值（Appraised Value)
周圍同小區的其他房價相比的公平值（Unequal Value）

德州房産稅仲裁人特別提醒，此處的市場價值，雖然名爲市場，但幷不是真正房地産交易市場上房屋買賣的價值，而房産稅的多少則是由市場價值和估算價值中較低者來計算；而認爲評估通知不合理而進行的申請程序，只能降低房屋的市場價值。

若真認爲市場售價(Market Value)和政府估算房價(Appraised Value)相距甚遠、自家房價與周圍同小區的其他房價産權不等(Unequal Value)或其他原因認爲自己理應獲得更低的估價，可以在收到通知的30天內提出异議。

房産稅逾三年未繳會被沒收拍賣

Harris County和Ford Band County都接受在綫异議（Online protest)，前提是沒有拖欠前一年的房産稅。舉例來說，假設住戶在今年5月收到2015年的估值通知，如果要申請網絡异議，那麽2014的房産稅必須已經繳納，沒有拖欠。

需要注意的是，對房産稅的違約抗稅行爲，政府有嚴格措施。一般情况下，對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間愈長罰金愈高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度後，地方政府可以對拖欠房産稅房産采取留置、拍賣。由于政府房産稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房産主對多方機構有違約，那麽地方政府有最優權力在房産拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。逾期三年未繳納房地産稅會導致房産被地方政府沒收拍賣。

屋主自住房减免違反規定有刑責

而在减免方面，德州的屋主自住房(homestead) 可從房産總值中减掉1萬5000元，根據餘額乘以稅率從而納稅。

對于65歲或以上的老年人和殘疾人來說，不僅可以在學區稅方面（在房産稅中占很大的比例）額外减1萬元，還在地産稅中再减3000元。爲了照顧殘疾退休軍人，德州政府更是豁免其全部的房産稅。對于想在德州購房的外國人來說，在房産稅徵收政策和减免政策方面基本與本國人無异，能够享受到同等的待遇。

住家房地産免稅的申請截止日期爲4月30日，申請者須在當年1月1日需持有房屋所有權證書(Ownership)。夫婦共同限申請一戶，且于全美只能擁有一房，需自住。若通過免稅後違反規定，像是將房屋出租他人，或擁有兩戶以上房屋被查出，除需繳交先前免稅額與罰款，連帶還必須擔當刑事責任。

其他像是年滿65歲長者免稅(Over-65 Homestead Exemption)、殘疾人免稅(Disability Homestead Exemption)、及去世年長者的配偶免稅(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申請者若符合以上任一免稅資格，可提交證據更新免稅。

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