大多數商業地產項目的買家都清楚“前期盡職調查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房買賣交易中則甚少被提及和重視。我希望通過本文告訴眾多 進行私人住宅房地產買賣的讀者：“前期盡職調查”是您應有的權利且為您的投資提供了堅實的保障。
房地產交易的“前期盡職調查”主要目的是為了確保買賣雙方在簽訂合同之前，即雙方確定合同權利義務之前，通過合理信息披露、調查，更好地、更全面地了解地產本身的狀況，以便合同談判時基於前期盡職調查的情況來完善交易合同各方的利益。其概念的產生以及對披露信息的調查方式，意味著買方是“前期盡職調查”中受益最多的一方。
由於美國各州地產法和慣例法規定不同，對於“前期盡職調查”的時間點設立也不同。在紐約州，前期盡職調查是在買賣雙方簽署正式購房合同之前。其主要還是因為紐約州的地產市場過熱、“賣方市場”占主導地位。當一處地產存在多個潛在買方來競爭的時候， 賣方會先等買方做完“盡職調查”後，再與其履行合同權利義務。這樣避免了買方中途以“盡職調查”出現問題為由取消並終止合同。如此一來，合同簽署前的“盡職調查”無疑又給了買方時間上的無形壓力。因此有時，買方若急於進入合同程序，會做出放棄前期盡職調查的決定。亦或者，有些律師為了避免承擔相關的法律責任，以低律師費為由，明確其工作範圍不包括“前期盡職調查”，將責任轉嫁給客戶自行承擔。但正如之前強調，“前期盡職調查”的重要性決定了其成為一個必要的權利。
如何行使好這個必要的權利並達到其符合的調查標准，這對於普通大眾來說並不簡單。不同的房型對於前期盡職調查的內容和範圍都有著不同的標准。以下我就針對幾種較為熱門的房型進行相關分析。
共有公寓/合作公寓
前幾期介紹了共有公寓和合作公寓的產權、租賃權的管理方式。所有購房者在簽署合同時都會有條款寫明“已經收悉大樓計劃書和相關修訂案、並願意接受所有所含內容”。 這使得公寓式房產最為重要的盡職調查內容就是審閱大樓計劃書（Offering Plan）。而往往大樓計劃書的內容繁多、復雜，此時就需要買方律師在前期合同談判時仔細閱讀並將相關信息披露給客戶。主要包括：
- 大樓特殊風險披露
- 大樓產權形式
- 大樓住戶入住規則
- 所購單位記錄在案的房型圖
- 大樓目前所有的居住許可證效力等等
除此之外，律師還應當在前期盡職調查過程中考慮到一些無法從審閱大樓計劃書中發現的問題。例如，大樓目前是否收到訴訟困擾導致將來大樓公攤費增加（在審閱近年大樓財務報表時也可驗證相關訴訟和大樓律師聘用費的增加）、所購單位本身或臨近單位是否存在訴訟糾紛或者是建築隱患。
這樣看來，公寓式大樓的“前期盡職調查”主要依賴於大樓文件和管理公司的盡職調查回復。買家本身聘請專業人士進行房屋狀況本身的驗房並不多見，主要還是因為公寓式地產的獨特“共同所有”方式以及管理委員會自身約束性較強的管理模式。
獨立別墅/連體別墅
由於獨立別墅和連體別墅的購房者相較於公寓式地產購房者來說，擁有著較為獨立的房屋所有權，所以此類地產的“前期盡職調查”主要著重於房屋本身。主要包括：
- 聘請有專業資格人員進行驗房
- 白蟻現像（木質屋）
- 房屋周圍的水災情況
- 審閱賣方持有的最新測繪圖和產權保單（如果有）
- 審閱連體別墅所在區域的居民協會相關細則等等
“前期盡職調查”時間一般在拿到大樓計劃書或驗房報告之後的 3-5個工作日內。
對於看似抽像且有點按部就班的審閱調查工作，買家會懷疑是否有必要冒著失去合同簽署機會的風險來等待調查的完成？或許一份全面的合同同樣能保障個人利益？當然！一份全面的合同的確能保護買家利益。如果在交割前出現問題，該合同就能保護買家得到相應的賠償。但是，訴訟賠償並不是交易的最終目的，而是購房者的美國夢。所以，通過“前期盡職調查”預先向買家揭露未知問題，可以讓投資者有更大的自由選擇空間。
