新加坡私宅价格走低 组屋屋主购私宅比率上升

新加坡房价持续下跌,组屋屋主购买私宅比率却有上扬趋势,显示有更多组屋屋主趁着私宅价格走低的机会,提升为私宅屋主。

组屋屋主在首九个月交易量占新私宅交易量的71%

根据智信研究与咨询通过市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)整理的数据显示,今年首九个月,以政府组屋为注册地址的屋主,所购买的私宅单位估计多达5517个,这占私宅总交易量的54%。

以新私宅项目而计,组屋屋主在首九个月估计购买多达4080个单位,占新私宅交易量的71%。

过去三年占私宅交易量近半

从整体趋势来看,组屋屋主购买私宅比率从2007年占私宅交易量的22%,上扬至2010年的34%水平,过去三年更上升至占私宅交易量近一半。

智信研究与咨询总监王伽胜表示,上述数据包括一部分买家住址“不详”(Not applicable)的交易,虽然不代表这些买家都拥有政府组屋地址,但这个数据依然是一个很好的指标,反映房市疲弱的时候,更多的组屋屋主决定购买私宅。

王伽胜说:“组屋屋主向来对位于市区外的大众私宅感兴趣,现在不少私宅项目也调整至更合理的价格水平,促使这些组屋屋主进场购买。”

他以今年销量较高的两个私宅项目峰景苑(High Park Residences)和North Park Residences为例,指出这两个私宅项目地点优越,价格又相当合理,符合组屋提升者的负担能力,所以都取得不俗的销售成绩。

位于盛港的峰景苑,目前卖出1245个单位,占该项目的九成单位,销售中位数尺价是941元。位于义顺环路的North Park Residences,目前卖出599个单位,占该项目六成以上单位,销售中位数尺价为1290元。

戴德梁行(DTZ)研究部东南亚区域主管李乃佳也同意说,组屋屋主购买私宅比率近年来确实有上扬趋势,但他认为这并非令人意外的事情。“因为根据我们过往经验,当房市不好时,反而会有更多组屋屋主购买私宅。”

他进一步解释说,购买私宅的组屋屋主主要有两类,一是买来自住的组屋提升者,另一则是投资型买家。从现在市场一卧房和二卧房单位较热卖的情况来看,他认为投资型买家显然占比更大。

根据戴德梁行数据,组屋屋主购买的私宅价格一般不超过100万新币,面积则为82平方米,一些比较受欢迎的地区有义顺、三巴旺、后港和榜鹅等地区。

李乃佳说:“房市看似很静,但如果你到一些示范单位参观的话,你会发现不少项目的示范单位还是很热闹,特别是一些靠近地铁站、定价比较合理的大众私宅项目,往往能吸引到一批精打细算的组屋屋主。”

ERA产业主要执行员林东荣则表示,组屋提升者需求一向稳定,即便是当前总偿债率(TDSR)措施发挥作用,不少组屋屋主仍有充裕经济能力,付清了组屋房贷,并准备提升成为私宅屋主。

他认为,一方面是组屋屋主的经济能力提升,很多家庭月入超过1万新币。另一方面,发展商调整私宅价格,一些私宅单位价格从50万新币起跳,也让组屋屋主更有能力投资私宅项目。

但林东荣也指出,组屋屋主的需求仍无法解决当前私宅供应大增的问题。

市建局数据显示,过去两年本地私宅市场进入了完工高峰期。今年第四季预计会有6296个新私宅单位(包括执行共管公寓,简称EC单位)完工,全年完工的新私宅单位预计为2万2414个。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

林东荣说:“从供需情况来看,组屋提升者勉强只能给私宅价格提供一些支撑,并不足以吸纳庞大的私宅供应。事实上,除非市场出现不可预期状况,促使需求大增,否则仍需更长时间,才能使现在供应过剩局面回复到平衡状态。”

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(据联合早报网报导)