舊金山灣區房地產市場報告系列——馬林縣

導言:2015年,美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅,但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯,而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區:全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時,舊金山是美洲華人最為密集的聚居地,自然成為全球華人最關注的美國房市。為此,我們刊登太平洋聯合公司的報告,逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況,本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣(Marin County)。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣(舊金山大都市統計區)

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限,又有一流的學校,因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區:貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾(San Rafael)

 

2、經濟狀況

就業下降:馬林縣距舊金山僅一橋之隔,卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人,去年就業增長穩健,新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展:就舊金山大都市統計區(MSA)總體來說(聖馬特奧市、舊金山和馬林縣),收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要,並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內,這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數:在勞動力儲備中,只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕,勢頭良好:馬林縣非常富裕,2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長,預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定:馬林縣人口數略高於25萬,合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢,因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明:馬林縣每年約有2,000名新增居民,或每年約有新增住戶1,000戶,預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此,供給不足,環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高,去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢:我們的伯恩斯房價系數(BHVI)對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前,舊金山大都市統計區(MSA)的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%,最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平,因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力:盡管按揭利率較低,但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言,中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產,要購買一處中等價格的新房產,他們需要花費97%的收入,非常不可行(馬林縣的新建房產非常有限,因此中等定價可能會大幅波動)。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一:去年12個月內,馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位,我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎?:消防員基金保險公司宣布,今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室,遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面,而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息,包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示,到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳,但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金,也在窺視馬林縣。

SMART運行:SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇,101公路從索諾馬縣向北,延伸進馬林縣,終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行,以便檢查車載系統與運營需求,2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作,但這勢必會減輕101公路的壓力,馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角(Marin Headlands)眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家,但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化,2015年下半年,買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感,更願意放過具有吸引力的房地產,等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲,年初迅速攀升,到第四季度有所緩和。購房需求居高不下,賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統(MLS)且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位(2014年12月—2015年12月)

 

馬林縣月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

馬林縣房產平均市場停留期(2014年12月—2015年12月)

 

馬林縣線下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量,但我們預計,有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助,春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低,且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

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舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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